万科的“郁时代”，像个年轻的小伙，一切并不如过往的循规蹈矩。

这不，在去年9月说好了不进三四线城市的万科，如今却不按套路出牌，已陆续在惠新布局了三个项目。

万科在惠已落子三个项目

隐秘布局的临深项目

近日，惠州惠阳自然资源局公示“万悦花园”项目的工程规划许可。公示信息显示，该项目总占地面积超7万㎡，总建面近30万㎡，建设单位为龙河明珠地产。

根据信息比对，公示的万悦花园项目为太东集团（子公司）于2月所得地块。

（太东已在官网发布相关信息，并公开表示以子公司名义拿地）

据龙河明珠的企业关系信息显示，该司还有碧桂园参股，奇怪的是，太东的企业代表在这家公司里只担任了执行董事。

原来，龙河明珠曾进行法人变更，太东企业代表于3月底从“法人”退居“董事”。

问题来了，新增的法人又是谁呢？

经查询，新增的法人为万科的企业代表。（该企业代表同时身兼万科在惠布局新项目的法人及董事）。

也就是说，龙河明珠2月布局的万悦花园项目，极大概率是万科操盘后续开发工作。同时意味着，万科在半年多的时间里，一口气布局了三个项目，分别是万科魅力之城、万悦花园、万荟花园。

万科重回惠州的布局战略

万科于2010年和2014年分别在惠城、惠东开发有万科金域华庭和惠东的万科双月湾两个项目，前者位于如今的政务、商务商圈江北区域，后者布局在惠东滨海处，两个项目的选址意图，一目了然。

但这一次，时隔多年重返惠州的万科，跟以前有些不一样。

疾雷不及掩耳，重仓惠州

万科自开发金域华庭和双月湾两个项目后，在惠并无后续扩疆动作。正当众人以为其在短时间内不会进入三四线拿地时，万科出人意料地在惠州紧密布局，7个月内迅速落下三子。

分散落子，不离轨道

三个项目从地理位置上看，非常分散，但又不是毫无规律。

随着深圳地铁成为万科基石股东，“轨道物业”模式也相对应得到了战略性支持。在3月17日万科举行的2019年度线上业绩推介会上，万科认为新的一年尽管挑战很多，但行业巨大的体量仍然有大量发展机会：轨道上盖物业、城市更新的发展空间广阔；物业服务在参与社区治理、城市治理上大有潜力；租赁住房、冷链仓储尚有广泛需求。

回到惠州市场，万科布局的三步，寸步不离“轨道”。

〡 魅力之城：位于北站新城商圈

万科魅力之城位于惠城区小金口金源片区，总占地约4.2万㎡，建面约12万㎡，规划建设10栋，总户数1164户。

该项目距离在建的高铁站惠州北站直线距离约1.9公里。根据惠州的最新官方规划，该站点将承接双高铁（赣深高铁、广汕高铁）、惠州*轨双**道（惠州轨道交通1号线、5号线），并接驳莞惠城际北延线。

惠州高铁北站或将是惠州近期最具优势的轨道站，多轨道的优势加持，除万科外，该片区已相继吸引了雅居乐、星河、龙湖、领地、保利等房企的入驻。

〡万悦花园：临深、近深圳地铁站

万悦花园位于惠阳秋长街道，占地面积约7.43万㎡，建面约29.66万㎡，总栋数12栋，入住户数预计超2千户。

该项目处于“真临深“区域，毗邻深圳坪山边界，此外，该地块距离在建的深圳地铁14号线沙田站约2.1公里，同时，规划中的深大城际或将在项目周边穿过，但目前未有相关站点规划公布。

〡万荟花园：紧挨惠州轨道1号线

万荟花园位于惠阳三和街道，总占地面积约8万㎡，总总建面约19.49万㎡，规划栋数12栋，入住户数预计接近2千户。

惠州市城市轨道交通远景线网规划方案示意图

根据惠州的远景交通线网规划示意图显示，万荟花园十分靠近惠州轨道1号线规划站点三和站。

合作开发，谨慎布局

“以客户为中心，以现金流为基础，坚持合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”，这是万科长年不变的经营方针。

在惠州新获的三个项目，万科无一是独立开发，尽管惠州的拿地成本在各城市中属较低水平，但万科的每一个布局动作仍显得些许谨慎，紧紧守住“现金流“与”合伙奋斗“两个经营策略。

〡 魅力之城：万科+中天+宏远

魅力之城的建设单位为万旭地产（地块原为万科与中天联名所得）。

据企业信息显示，万旭地产不止万科与中天的联合注资，还有宏远的加入，后者占了5成股份，为最大股东。

〡万悦花园：万科+太东+碧桂园

按万荟花园建设单位龙河明珠的企业关系，无意外的情况下，万科作为法人，是项目操盘方，太东参与项目经营，而碧桂园仅作为参股方。

〡 万荟花园：万科+雅和+？

万荟花园的开发商万荟地产的法人同为万科企业代表，另据天眼查信息显示，雅和地产明面占股100%，但4月中旬曾出让10%的股份（100万元）给万科旗下公司“科溢投资”，故万科间接对万荟注资100万元。

但第三家公司未显示参股比例，也未能得知相关有用信息。故这个项目，万科具体与几家合作，暂未得知，不过，合作开发是显而易见的。

从惠州项目看万科的整体布局

据万科2019年年报数据显示，在报告期内，大湾区新增加开发项目13个，重点布局珠三角城市，规划建筑面积约174.39万㎡（按万科权益计算），整体布局与惠州新增项目战略相似——合作开发或是轨道物业。

今年1月份王石接受媒体采访时说道：“万科和我一样，有点上不着天下不着地。”

而我们看到的是从王石卸任，郁亮登台，再到宝万之争，深铁入主，直到最近的天价捐赠，万科频繁卷入舆论漩涡。这家一度作为行业领头羊的标杆房企，似乎陷入了一场四面漏风的诡谲云波。

不过，就如上图，尽管万科是同体量房企中增长最缓慢的一个，但仍旧位列2019年房企销售榜第一。我们希望万科在不变的“现金流”、“合伙奋斗”经营原则中，背靠大股东深铁的“轨道物业”策略引导，能继续践行 “为普通人盖好房子，盖有人用的房子”的美化愿景。

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市场可能随时在变，但万科依旧是万科，你大哥还是你大哥。

出品：楼市行动派

监制：熊鑫

文：王木木