已经有不少媒体做了这个城市的介绍，有包括：政治，历史，环境，交通，人文，教育，等等。覆盖面很广很大，也很面面俱到，这些已经有的信息，这次就不再多做赘述了。
实话实说，以前对 La Prairie 看的也不多，了解不是特别深。
但是，由于工作需要，最近在留意 La Prairie 的房子，所以就需要把准备工作做足了。
买卖房子嘛，有很多角度可以看，每个人的角度还都不一样，所以最近一直在思考用什么方法把这个区域看清楚，讲透彻，讲的和别人不一样。
1. La Prairie 方便吗？
先来看地理位置，也就是方便程度：
到蒙特利尔市中心，车程20分钟；
到 Brossard Dix 30 商业中心: 车程5分钟；
到 Candiac 生活商业中心：车程7分钟；
离美国边境，车程33分钟；
99%的建筑集中30公路以北；
主要商业区域以“T”字形分布在两条街 Chemin de Saint-Jean 和 Boulevard Taschereau；
La Prairie 自己本身的商业中心并不发达，也没有成规模的购物中心，但是恰恰也是处于 Brossard 和 Candiac 这两个商业中心之间，地理位置弥补了这点不足。
2. 住 La Prairie 的人多吗？
有越来越多的趋势，因为人口正在稳定正向流入：
La Prairie 在2016-2021年人口增长9.5% 超过 Candiac (9.3%) 和Brossard (6.8%) 的人口增长；
并且远远超过行政区域，大区，省，国家人口增长幅度，人口是明显的有带动性的增量城市。
居民人口结构，一句话总结：是家庭式流入人口。
我仔细看过每个年龄段的数据，40岁以上的人口占比稍微较高，同时年轻一代的10-14岁人口占比也很凸显，再次验证了家庭式流入；
20-35岁阶段占比较少，也是变相证明：人口分布越往市中心越年轻化。
再来看2021年统计的3个关键数字：
18.0%
La Prairie 统计0-14岁的儿童占总人口的 18.0%，大于整个加拿大的儿童比例16.3%。
64.9%
可劳动年龄人口 (15-64) 岁占总人口的 64.9%。基本和整个国家的比例 64.8%持平。
17.1%
65 岁及以上的老人占总人口的 17.1%，相比之下，整个加拿大比例为 19.0%。
这三个数字看出：年轻家庭在逐渐扩大的同时，老龄化相对并不严重。（因为单看每个年龄段的居民数量，40岁以上的人口数量比重明显很大，这也是我初看详细数据后比较担心的，怕老龄化太严重。）
3. La Prairie 的房子怎么选？
黄色 (住宅); 紫色 (工业); 橘色 (混合区域); 棕色 (农业用地).
先来看关于住宅的三个数字：
13.9%
2021 年，La Prairie 共有 11,049 套私人住宅，比 2016 年增加了 13.9%；
52.4%
独立别墅占比52.4%；(主要集中在黄色部分)
40.4%
公寓占比40.4%。
那接下来重点来了，La Prairie 的区域是如何划分？House是如何分布的？哪个区新？哪个区旧？每个区的价格是多少？涨幅怎么来看？
House：
其中涨幅最高的是 La Briqueterie, 成交均价也是最高，是2007年形成的新社区，占地面积很小，统一的独立屋社区规划。
其次就是临界 Candiac 并且靠近高尔夫球场的 L'Arrondissement；
Le Grand Boisé 看起来涨幅最低，但交易量相对来说并不低。
Le Christ Roi 和 La Citière的是在混合区内的：
Le Christ Roi 成交均价都在50万以内，翻建改造的项目相对较多；
La Citière 价格在2021年相对2020年有些回落，2022年的涨幅那么高，有补涨的成分在里面。
再补充一些细节：
- 区域从上往下看，是最新的社区的建成时间；
- 区域从下往上看，是 La Prairie 城市的发展和壮大的区域轨迹路线；
- 总的来说，价格基本新区最贵，涨幅比例也是新区涨幅较高；
- 上部区域都是单纯住宅区，房子越新，区域越新；越往下看，越是混合区域，房子就越旧，且有翻建项目；
- La Magdeleine, Le Grand Boisé 和 La Clairière 三个区域最靠近顶级私校 Jean de la Mennais。
Condo：
Condo 部分很明显，新社区，新项目，价格最高，涨幅也最高。
但是混合区出现了极端案例：
Le Vieux Fort 最老的社区，在我眼里看来公寓最没价值的区域，但是一年增值了64%；
这个数字很奇怪，也很不理解，看不懂，只能往下挖：
2021年整个区域挂出来5套房子出售，2022年放出来12套，售出12套，10套都是加价购买，加价比例最高达18%。
另外，附近的两个老区 Le Christ Roi 和 Le Fort Neuf 分别增长23.59%和23.86%，远远超过新区 Symbiocité 的增长数据，个别交易有35%的加价幅度。
这三个区总体来说就是供应太少，交易量也少，而且房价普遍偏低，这就导致增长数据特别好，个人认为并不能反映出真实的市场情况。
混合区域的商业，投资物业，这次暂时不做功课。
3. 当下和未来
社区成型发展：
Symbiocité，是目前已经完工的最新社区，非常现代，并且发展成熟，房屋类型众多：联排，半独立，独立，公寓，Apartment，Multiplex，老年公寓，是个综合的非常适合居住的社区。
近期项目：Écoquartier TOD， 是La Prairie市规划的TOD生态区，前身是高尔夫球场 (已经开始伐木，做土地整理了)，预计5000人的生活社区，住宅1800套。
当然未来还有个重磅项目：老砖厂/采石场
预计1850套的住宅区开发，开发时间：2025 et 2035。
占地面积很大，绿化预留也很足。由于以前的工业用途，导致整片土地地势极度低洼 (目测深5米)，所以排水和土地回填是这个区域开发首要解决的问题。
4.总结
1: 混合区 House 老，且居住环境稍差；
2: 老社区有稀缺河景房，但是并非主流大众需求；
3: 选公寓依然只建议Symbiocité；
4: Symbiocité 社区和房屋最新，La Briqueterie 次之；
5: 当下: TOD是近期最大的住宅项目，与Brossard 一桥之隔，地理优势非常凸显，有中长期计划在Brossard 选不到理想的新房子，可以多关注这个项目；
未来：当然未来还有砖厂更大的项目，地理位置更中心，预计有50%的绿化。
6: 大型购物商圈的缺少，并不影响 La Prairie 的生活便利，最快5分钟可以到Dix 30，7分钟到达Candiac生活商业中心；
7: La Prairie 和 Brossard, Candiac 三区相比，人口增长幅度最大；且最新人均收入水平已超Brossard，最近5年的收入增速更是Candiac的近2倍。
2022-09-16 16:00 发表于加拿大
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