主城区，是2020年郑州楼市的亮眼词！
过去的几年，郑州不断向外扩展，新区站在了郑州楼市宣传的风口，郊区房价不断上升。
老城区楼盘老破小、环境被定义脏乱差、道路更是“堵堵堵”。
在“工作在主城，生活在新城”号召下，一大批韭菜上车，置业四环外。然而新区交通、学校、医疗等配套跟不上。
今年，主城区突然集中“爆发”，出现很多新项目，单5月份，主城区就有20盘取得预售证。
这些项目成色怎样，哪个最具性价比？本周小犸进行了探访。
郑州雅颂居
动态信息：项目位于金水区花园路与金水路交叉口，省人民大会堂北侧。占地66.86亩，容积率4.9，规划一栋酒店（香格里拉）、一栋写字楼、三栋高层住宅及附属商业。住宅项目三栋，两栋32层，一栋24层。多是2T4设计，整体户型面积127㎡-154㎡三房，204㎡-226㎡四房。共500余套房源，精装交付。预计均价3万 / ㎡
小犸发现：定位改善楼盘，位于紫荆山老商业、行政商圈，配套成熟，有地铁1/2号线。项目计划8月首开1号楼，24层，2T3设计，定位改善，但户型并不太好，特别是127㎡公共卫生间是暗卫。地块比较小，只有三栋楼，社区氛围不浓。位置虽是核心之核，但难以避免要面对道路拥堵，金水高架噪音等问题。项目2011年拿地，土地证是2013年，捂在手里这么多年，2022年底交房，购房者70年产权到手年只有60年了。
常绿东风宸苑
动态信息：项目位于金水区经一路东、明鸿路南，总占地约23亩，容积率3.29，规划3栋住宅，2栋商业，主力户型为108-117平小三房，部分为78㎡两房，毛坯交付。预计开盘价2.3万 / ㎡。
小犸发现：曾是金水区法院团购烂尾维权项目，由平顶山房企常绿接手，企业主要在地级市开发住宅项目，此项目是常绿进驻郑州的首个项目，是否亮眼，有待考证。项目刚需性强，地块较小，小区活动范围不大。78㎡户型，卫生间距离主卧较远。3号楼116㎡户型南北双大阳台，开间较长，北侧阳台利用率不高。南边有热力公司的厂房，后期有噪音。
未来天奕
动态信息：项目位于东风路东明路交汇处西南角，占地63.5亩，规划5栋31-32层高层住宅，1T2户设计，规划面积166-580㎡的大平层，主力户型为202-271平，开盘价预计3.4万 起步。
小犸发现：与北龙湖一路之隔，属于山顶枣庄改造项目，进展比较缓慢。称由李玮珉、孙虎两位大师团队设计，设计费花了4.5亿。
小区内设计下沉式地下会所，外立面90%玻璃，9米挑高大堂，预计面市价格34000 元/㎡，定位改善。
地块不大，沿着东风路倾斜一字排开，但南侧为安置房，主城区噪音灰尘大，地铁8号线，南侧建有纬五路二小分校。
如果买得起这里，基本能够置业北龙湖，为什么还选择这里的高层呢？
万科山河道
动态信息：位于中原区华山路与颖河路向西500米，总占地面积约139亩，共规划4块住宅用地，容积率4.98，属于洛达庙城改地块。一期规划7栋高层产品，主力户型121㎡、125㎡、142㎡，精装交付，预计2万 元/㎡。
小犸发现：距离地铁5号线，规划有地铁10号线稍有距离，内部8号楼是公租房，项目容积率较高。北侧为二砂文化创意园，小区自建幼儿园，万科物业，内有下沉式书吧。
清韵颐景园
动态信息：项目位于郑汴路与玉凤路交叉口向北80米路东。项目占地23亩，容积率3.49，绿化率35%，规划2栋洋房，2栋高层，共规划510户。高层户型面积区间57-121㎡、洋房户型面积区间134-231㎡。预计1.8万元/㎡。
小犸发现：定位偏改善，距离地铁3号线220米。南侧高层单位已内购，不对外销售。东侧3层特价房1.72万元/㎡。
地块比较狭小，活动空间有限，南侧凤凰城及东边的东建材，居住环境有点乱。
中州府
动态信息：项目位于中州大道金水路，项目占地约40亩，规划4栋高层，共计1100户，容积率6.1，绿化率30%，均价15500元/m²。小犸发现：一个烂尾近10年的楼盘，却因为绝佳的位置，屡次被炒房者拿出来热热。售楼部仅一个人接待客户，其中1、3号楼已经内购完毕，新加推的是2号楼，4号楼尚未推出。由于多年前拿地，产权在2022年交房后剩余只有50年产权。 购房者多为投资客，剩余户型在130m²以上。
申泰中原印象
动态信息①：项目位于金水区经三路与红专路交会处，总占地约155亩，住宅 公寓形式。
住宅用地容积率5.5，主力户型为68-78㎡两房、112-132㎡三房、142-162㎡四房；商务用地容积率7.9。
小犸发现：定位刚需，售楼部冷清，只有一个置业顾问。北侧6栋楼为商品房，南侧3栋楼为安置房，住宅被安置房和公寓包围。
小结
近两年主城区改造不断加快，老城区的环境得到改善，居住舒适度提高，学校、医疗、地铁、商业等配套完善，置业老城区是众多购房者的渴望。
但主城区楼盘一般为城改项目，净地较少，地块面积普遍比较小。在探访的7个楼盘中，仅万科山河道、申泰中原印象占地100多亩，清韵颐景园和常绿东风宸苑两个项目地块仅23亩，地块小，对于后期居住舒适度有大的影响。
同时主城区楼盘面临噪音大、粉尘大的问题。
但另一方面，价格却比较高，主城区房价均价2万 左右，刚改盘均价2.3万/㎡左右，纯改善盘3万/㎡以上。
主城区门槛这么高，买还是不买？你怎么看？