我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：岭南新世界淘到4万以下的，还值得入手吗？嘉禾望岗的地段感觉好尴尬，它不在广州东进南拓的方向啊，但是想想，它价格就摆在那里，所以好纠结

回答：买岭南新世界的，无非就是为了那几个字：大社区、新世界物业、华师附小。我觉得岭南新世界的价格属于偏贵的那种，主要是在那个片区，他没有竞争者，导致自己“一骑绝尘”，其实价格是偏贵的

提问：雕叔，刚找的房票流水不足，你们有办法帮助近期买房吗？

回答：今年的信贷比较紧，你得包装才行，不然签了三方约带不了款麻烦，尤其今年的信贷趋向于紧张，流水不是小事，除非你签一个5-6个月的长约，但是这个行情想太多了

提问：请问18年购入的万科蛇口公馆公寓是否该出手换临深。 两年了也没升值，本身公寓位置景色又都可以觉得可惜，楼下的空地是将来的深圳歌剧院。 租金低，拿在手里觉得烫手，想问问建议。深圳住宅已无名额。刚刚发送失败了，再试一下。

回答：万科蛇口公馆这个盘是真正的次新，外观高端大气上档次，有万科品牌加持，又有蛇口的区位大概念，本应是这*大轮**涨的领涨先锋，结果却让人大跌眼镜。目前住宅均价12万多，比后海很多20年的老房子还便宜，而且存在感很低，很多人甚至都没听过这个盘。跑输的原因主要有三，一是位于蛇口最差的地段，周边全是农民房和破败的厂房，二是学位太差，三是容积率太高。18年这个盘开盘，住宅和公寓的开盘价都是八万多，到现在，住宅好歹有了40%的帐面浮盈，公寓却基本没涨。公寓的产品性质当然是涨的慢的原因，但更大原因是开盘时，公寓价格被开发商定高了，提前透支了这一波的涨幅，而很多不懂的小白被精装，海景和低总价吸引，贸然入了坑，这其中就包括你。我的建议对于公寓这类长线跑输的产品，能出还是出掉，几百万置换成广州的优质住宅它不香吗?最后指出一点，千万不要认为开发商是定价高手，很多新盘的项目总操盘能力一言难尽，定价策略错误百出。很多买房人轻信开发商，认为开发商定的价肯定不会错，高价格=高品质，闭着眼睛瞎买，最后在二手市场被教育的不轻。举个例子，去年开盘的海纳公馆，89平三房开盘价8万多，116平四房9万多。我可以说，未来转二手房后，在小三房稀缺的宝中，海纳89平的二手单价一定不低于116平，甚至还略高，如果是自住还无所谓，如果纯投资恐怕就要失算了。

提问：雕叔，请问岭南新世界老区房子北向二楼大三房3.5万笋吗

回答：信息太少，不好判断。岭南新世界这个盘的涨幅在广州来看，是排的上名字的，华师附小、新世界物业、嘉禾望岗地铁、大社区大园林，都是支撑这个大社区上涨的动力站在今天来看的话：岭南新世界不会买错，但可能会买贵

提问：雕叔，您好，求教一下。我们在华侨医院这边工作，手头大概有120w的首付，月供打算承担1.1w这样子，小孩很小，考虑学位要到5年后了，现在在翠湖租房住，想买一套房自住或者保值收租。看了周边的房，石牌那边房龄旧，环境有些乱，考虑到小孩，那边的房子可能买了就纯投资收租了，担心房龄太老可能将来再脱手难。天河公园西版块，自住的房子一般都去到400w了，买不起，翠湖的房子倒有350w的，但户型和华南快速影响太大了。我们现在有点犹豫，感觉周边要买一套住着舒服点的房子，现在手头的资金确实不够；要是买房子投资，然后自己继续租房住，又不知道该买哪里。您能给点建议吗？如果只考虑增值和收租，用来抵消自己这边的租金的话，哪些小区您觉得比较好放租然后将来上涨空间也不错呢？我们看最近黄埔那边很热，但感觉像东荟城这些价位也好高啊，里面夹杂了学位因素，像我们这样注定不会去住，只买来放租的，是不是现在去买那里太高位了啊？还是麻烦您给我们一些建议吧，我们是现在买，还是再攒点钱呀？多谢您啦

回答：月供1.1.，房贷倒推就是200万商贷30年，加上120万首付，就是大概320万，你垫垫脚到350其实也没问题我建议你还是早点买吧，黄埔最近面对很多来自全国各地的外来资本，有点小热的感觉，机会还是有的，如果觉得难的话，海珠番禺一带你这个预算也是可以选的。天河公园我就不建议了，不到400的预算在天河公园这边买不到什么好产品，后续产品优劣会进一步拉开距离，金融城那边你也可以去看看，潜力也大，距离你上班地点也近，租金可观有看中的话后续给你分析

提问：雕叔好，看您推荐赤沙。番禺剑桥郡换回来可以吗？大概什么时候开盘？要卖掉才有名额

回答：赤沙的盘很难买得到，你看下广州今年拍的地，只有赤沙是一块是市区的货，其余都是郊区边角料，也就意味着市区中产们能选的范围很窄。具体开盘时间不确定。

提问：求教雕叔：持天河公园华港*园春沁**一套无贷小三房，现自住番禺长隆珑翠大三房（含贷），大小孩天府路读书，小小孩两年后入学，现因接送辛苦，想卖二买二，换手成天河北一套一房带学位房➕东方或附近次新楼一套自住，请问雕叔，这样折腾合不合理？近期华港房价稍有点起色，珑翠还没由市区传导过来，但传闻小学备建，附近道路改造中，恒大球场也在建，是现在换手，还是待两年后周边配套改善，小小孩也入读天府路再换，也是一个问题。求大神翻牌…

回答：当下换即可，珑翠这个项目除了新之外，涨幅后续可能有问题，要尽快换到市区来卖珑翠，然后换天河北或者天河公园附近，甚至直接卖掉珑翠，直接在天河公园西门买一套大三房或者四房完事

提问：首付200万，月供1.5万左右，我之前线上看了天河公园的天河鸿运花园、粤合楼，像天河公园这种楼龄20年左右，开发商不算太大，然后中小学的学位是省一级学校的雕叔怎样看呀，之前好似看到星球里面说金融城要500多的才入手比较好，如果是买天河公园一带要怎样选择呢？或者选择其他哪个区域咧？因为最近也有打算先去开始看盘，大概明年入手

回答：首付200，加1.5万的月供，反推就是470万左右的标定物了天河公园就不建议了，这个预算稍微有点单薄，你也知道这么去买的话估计买到的都是一些质量不咋地的货，我倾向于我们去一个板块潜力不错买一套品质过得去的货不过我不建议你明年去买，根本来不及，现在很多盘都涨了，你还等明年去买肯定是贵了海珠目前性价比还可以，你去看看逸景翠园，英豪花园，或者第三金碧，保利花园之类的金融城小涨一些，骏景花园，城市假日园，盈彩美居，中海康城都可以看看

提问：雕叔，请教一下，一手楼盘没怎么涨，但周边同地地段二手涨幅较大，这种奇怪的现象该如何解释？注：该一手楼盘整体素质优于周边二手，目前一手二手价差已不大，甚至有的二手超一手。

回答：一手一开始定价也高，这个很正常，即使涨价，那也是开发商定的价，这个不是市场价，二手才是真正市场价，开发商的定价很多时候要考虑年底回笼资金，或者说好卖一些一手盘不见得就优于二手，因为一手很多时候是个饼，你没收房之前全靠yy，而且一手前面两年你是收不到房子的，独守空窗期，二手买来就可以用了，这些都是成本一二手倒挂得很厉害的盘也就只有万科城市之光跟越秀和樾府的第一波房源

提问：雕叔，金碧世纪房出阳台那些奇葩一点的户型，比厅出阳台便宜很多，投资角度的话，房出阳台会不会难有接盘侠？

回答：不会，按照房似锦的说法：没有我卖不出的房子开玩笑的，其实只要价格足够便宜，怎么卖都能卖出去。针对金碧来说，虽然，厅出阳台会贵一些，后面接盘的人也多一些，但是看菜吃饭吧，便宜有便宜的买法如果我投资的话，我是会选择房出阳台的，单价够便宜，杠杠比较足。

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