几年前，“小三房”是成都楼市一个比较火爆的名词。
七十几平甚至六十几平的三室户型曾经大行其道，作为刚需群体的极致三房户型，它们的三个几平米蜗居小卧室，给予了拖家带口的成都刚需家庭最极致的基本功能需求。
那时候，铺天盖地的广告上写着：首付仅X万，入手XX小三房。
（图源网络）
随着两三年前成都楼市所谓的改善时代来临，极致小三房户型开始逐渐消失。特别是土拍市场上供应土地的容积率越来越低，几乎全部是2.0以下地块，这些绝大部分都将转化为改善户型。
虽然直到2018年，小三房仍有极少数供应，比如大面电建地产云立方、中铁骑士公馆等知名项目。
但不争的事实是，70平左右的小户型，正在消失。
据锐理在2018年成都楼市半年报中的数据显示，从2012年到2018年上半年，小户型的销量快速下跌，而70-90㎡面积段从原先约35%的销售占比降至如今约15%，2015年之后，下降幅度愈加明显。
相反，90-150㎡的户型销售占比连年上涨。
（2011-2018.6大成都面积销量 图源：锐理数据）
如今，大户型的市场销售份额已大幅度超过小户型产品，刚改、改善户型成为“香饽饽”。
而值得注意的是，2018年上半年，90-110㎡的市场销量出现了近几年来第一次明显下降，110-130㎡户型段则从2016年开始，每年吞噬约5%的市场销售份额，销售占比逐渐接近90-110㎡产品。
如今，大户型势头正旺。
事实上，小户型销量变少，有部分原因是土地开发条件的改变。
2017年，成都发布了《成都市“中优”规划优化方案》，其中明确提出了：
成都容积率过高是导致交通拥堵、城市形态较差、特色不突出的主要原因。
（图源《成都市“中优”规划优化方案》）
在此之后的土拍中，2.5及以下的低容积率住宅地大量入市，也间接让改善类户型占比上涨。
据房头条不完全统计：
2016年成都市一共成交了122宗住宅类土地，其中有70宗地块容积率超过了2.5（不包括），占比高达57%；
2017年成交的129宗住宅类土地中，仅36宗容积率超过了2.5（不包括），占比仅27.9%，同比2016年下降了30%。
而低容积率住宅用地的占比还将上涨，改善产品将成为市场主流。
但是，伴随房价的上涨，对于部分客群来说，小户型可作为过渡，这类产品仍是他们的首选。
故而，自摇号政策实行以来，各区域内比较火热的项目，其销售面积段普遍跨度较大，且涵盖了小户型产品。
譬如：
青秀未遮山，销售面积78-154㎡，约79659组参与摇号；
招商中央华城，销售面积82-132㎡，约44347组参与摇号；
万科理想城，销售面积74-111㎡，约42924组参与摇号；
新希望锦悦楠庭，销售面积73-130㎡，约12754组参与摇号……
不仅如此，自摇号新政施行后（一个家庭一次只能参与一个项目摇号），上述情况仍在上演：
同一区域内的竞品，若是在同期开盘，涵盖小户型的项目参与摇号人数相对较多。
以开盘项目数量较多的区域来说：
龙泉驿区的电建地产云立方、世茂花香首府、恒大御龙天峰三个项目，开盘时间最为接近，而涵盖小户型产品的电建地产云立方、世茂花香首府更为火热，且认购率均为100%。
此外，在温江、双流、新都、郫都等区域皆可看到这样的现象。
（近期开盘项目 图源：合富辉煌四川公司）
刚改、改善类产品销量的上涨，并不代表小户型产品会因此“失宠”，反而，它们依旧能收拢一批刚需客群。
据锐理2018年上半年成都楼市数据显示，70-90㎡户型销量位居第三，次于90-150㎡。
（2018年上半年成都面积销量 图源：锐理数据）
2015年，可以说是刚需与改善的分水岭。
而成都小三房产品的顶峰时期，出现在2013-2014年。
（某楼盘62㎡小三房 图源网络）
期间，万科、保利、华润、蓝光等品牌房企相继升级旗下产品系，小三房盛行，80㎡左右的户型也能做到双卫、大开间、大阳台等。
诸如，以79-91㎡为主打的保利“花语系”三房产品、55-90㎡的蓝光COCO时代、89㎡舒适三居热销的华润·幸福里、以87㎡三房最为火爆的万科·金色城品等，引发了全城的“小三居”热潮。
（图源网络）
在此之后，二胎政策的全面开放，扩大了市场对三房、四房甚至更大面积产品的需求；再者，低容积率住宅用地大量入市，成都楼市由此逐步跨入改善时代。
2016年起，以德商御府天骄、保利国宾首府、新希望锦官阁、融创观玺台、蓝光公园悦府、领地锦巷兰台等为代表的改善、高改类产品兴起，市场上的刚需产品的份额就此被逐步分食。
在未来，小户型产品是否会逐步被市场淘汰？它的客群会产生怎样的变化？小户型产品又将走向何处？
对此，西南财经大学经济学院副教授、博士生导师刘璐认为：
“
小户型始终是存在价值的，尤其对过渡性居住或单身低收入人群而言。但是，在当前限购较严的情况下，很多人会觉得买小户型是浪费指标，所以咬牙都要选择大户型。
而在远郊地区，本来单价较低，人们就更倾向于买大一些的，即使没有限购时都是这样，一些度假型的小户型产品则除外。
”
锐理数据解决方案中心高级项目经理马捷认为：
“
刚需产品肯定不会被淘汰，房价涨幅永远是大于工资涨幅的。小户低总价的刚需产品，作为一个带有一定投资属性的过渡性产品一定会有它的固定客群，毕竟财富的积累仍然需要一定时间，不仅是自住，也同样会吸引到初级的投资客群。
此外，小户型作为一个门槛较低的基本居住单元，也可以迎合政府居住保障的需求。
”
诚然，小户型产品既然有着固定客群，在市场上，它也将继续拥有自己的一片天地。而改善、高改产品的兴起，则是市场环境使然。
毕竟，刚需群体不会消失，每年都将会源源不断地涌入成都楼市里，只是他们可能会很难再找到那个曾经风靡一时的极致小三房。