撰文=徐三刀
因为，2017年以来，浐灞生态区、国际港务区风头出尽，因此，城南反而显得有些冷清，除了航天城地铁4号线开通、高新三期CID规划之外，似乎城南没有什么重磅新闻！
于是，不少人质疑，城南还值得投资吗？关于这一点，我们可以明确回复，城南被严重低估！因为城南开发较早，还有开发用地的版块，可以将城南划分为：雁塔区腹地（电子城街道办、杜城村街道办）、曲江二期、高新三期、大学城、常宁新区、航天城。
此前，我们撰文《那个城区最抗跌？西安楼市谜底在这里！》一文，已经把雁塔区情况详细说明，城南板块没有详细点评的，也就是雁塔与长安交汇处、长安区部分，因此，此次城南点评主要在长安辖区。
—壹—
目前，雁塔区腹地已经没有太多储备用地，主要是释放存量土地，换而言之，就是城改*迁拆**！
按照，2018年12月17日（第十二次土地管理会议）：要管住总量，优化增量，盘活存量，实施精准调控，实现节约集约用地。以及《西安市绕城高速公路以内集体土地上棚户区和村庄三年清零行动方案（2018-2020年）》，雁塔区土地收储，瞄准城改*迁拆**。
2019年之前*迁拆**，如杜城村、二府庄、西八里，2019年之后*迁拆**，如东小寨-钟元厂片区。如果按照*迁拆**体量来看，雁塔区*迁拆**规模不如灞桥、莲湖、碑林，但雁塔区*迁拆**范围，却是最容易诞生地王的区域。
典型如杜城村，紧靠1700亩西安城市生态公园、清凉山森林公园，向西2.3公里就是高新二期核心，向东3公里就是长安路-西三爻，向北1.5公里就是丈八东路，向南一站路就是宜家荟萃规划用地。
据悉，杜城村前期*迁拆**预算在2018年7月份之前完成，如今，杜城村*迁拆**已经传出，花卉市场等已经开始清仓，还有部分租赁群体搬迁。
这一板块是雁塔少有的优质土地，附近只有江林新城、中铁尚都城、联盟新城醇熟小区，还有就是华安紫竹苑，除此之外，没有新建小区。
—贰—
关于曲江二期，这是一片“毁誉参半”的新区，属于曲江一期的补充部分，也是曲江在主城区内仅有的土地。曲江在临潼区、大明宫等都有跨区开发，成果显著，豪宅物业接连出现，是名副其实的豪宅板块塑造大师。
之所以“毁誉参半”，一方面是曲江二期没有继承曲江一期的资源景观和富人阶层；另一方面曲江二期痛定思痛，如今重点开发杜陵塬附近，低密度住宅供应变多，改观了市场风评。
过去，三个因素导致了曲江二期被质疑：其一，低密度用地太少，曲江二期沿着三环线，基本清一色高层，紧靠环线开发；其二，交通条件太差，尤其是CCBD板块，断头路如新开门南路，交通仅有两条；其三，雁梦湖的消失，产业区的空壳，2014年片区集体维权。
但如今的曲江二期，显然价值翻身，仍然是城市东南显赫地段。随着曲江管委会、西北妇幼、城市运动公园等兑现，区域生活环境逐渐改善。如今，华润置地、万众地产进入，为区域打造商业、高端教育，号召力与日俱增。
除此之外，加上地铁4号线贯穿曲江一期&曲江CCBD&航天城，地铁5号线贯穿碑林区&曲江QCICI&雁鸣湖。地铁4号线已经开通，地铁5号线预计在2020年开通，值得重点关注。
曲江二期的价值逐渐被市场认知，豪宅产品已经箭在弦上，即将浮出水面。中海、万众、融创等高端产品兑现，将提升该区域的价值认知，让曲江豪宅区变得名副其实。
目前，区域在售楼盘有中海曲江大城、阳光城PLUS、华润·曲江九里、阳光城·翡丽曲江、金地中心风华、金辉世界城、曲江三迪枫丹、大华曲江公园世家等，还有一些尾盘，零星房源散售。
目前，该区域房源价格大致如下：毛坯高层13000元/㎡，精装高层14000元/㎡起，毛坯洋房16000元/㎡起，毛坯叠拼20000元/㎡起（上中下三叠）。
此外，关于航天城分析，可以参照《2019年西安买房，如果没有产业，一定要有概念！》，关于航天城发展，我们一直比较看好，塬体高亢，景观秀丽，未来大有可期。
—叁—
关于高新三期、大学城、常宁新区因为地块链在一起，彼此依存，需要一起分析。
高新三期，是高新“三次创业”的发力点，如今高新面积已经达到了1019平方公里，比西咸新区规模更大，高新发力却仍然是“一路向南”，高新三期CID中央创新区属于绝对核心。
按照官方公报，2017年高新区GDP达到1224亿元，位列西安开发区第一。实际上，高新区开发一直受制于土地问题，向外拓展一直举步维艰，简而言之，就是没有地。高新三八大攻坚任务之一就是*迁拆**，引资千亿，却有134个项目无法落地（66个产业项目），为了解决用地紧张，高新区各街道办打起了收储“擂台赛”。
别人求之不得的产业，在高新区竟然没地安置，可见高新区经济实力确实非同小可，但很抱歉，目前高新区项目实在太少！但参照紫薇拿地情况，高新区下一个热点可能会在梁家滩高新国际社区。
也因为高新区项目少，所以高新区周边的项目十分火，一概被称之为“泛高新”，典型如西三环、西沣路临近板块。我们将毗邻西沣路板块拆分为：常宁新区、大学城。具体情况如何，大学城参见《南控发展，路在何方？长安大学城拉开国际竞争！》 ，常宁新区参见《揭秘！三大品牌“意外”合体，产品如何打造？》。
其一，高新区项目有：万科翡翠国宾、保利天悦、紫薇西棠、万达ONE、翼中心、建邦华庭公寓、南飞鸿十年城、金泰新理城。房价大致如下，毛坯高层15000元/㎡起、精装高层16000元/㎡起，毛坯洋房14000元/㎡起（高赠送）。
其二，常宁新区项目有：常宁府、恒大养生谷、雅居乐湖居笔记、万科城润园。房价大致如下，毛坯高层11500元/㎡起、精装高层12000元/㎡起，精装洋房13000元/㎡起。
其三，大学城项目：中海长安府、长安金茂府、万科城如园、海亮德文郡、紫薇睿纳时代等。房价大致如下，毛坯高层11000元/㎡、精装高层13000元/㎡起，精装洋房18600元/㎡（海亮略低），豪宅大平层18700元/㎡起。
—肆—
当前，西安楼市发展的飓风始终盘旋在浐灞、港务区、西咸，尤其是浐灞，不仅土地成交巨大，房价拉升最快，落位工程最多，也最受市场关注。
但我们一定要考虑到，买房子一定要考虑：产业、概念、性价比。如果没有产业，一定要有概念，如果没有概念，一定要有性价比。如果连性价比都没有，那就必须换一家看。
四十年改革发展，城南一直是西安的经济中心、文教中心、商业中心，虽然经开区已经发展的极为醇熟，但相比较城南，还是略有不如。无论是购买力，基础配套，生活氛围沉淀，城南都是西安第一位。
但无奈城南土地资源殆尽，能够开发的土地大部分都是原长安辖区之内，如航天、高新三期、常宁新区。因此，所谓西安市城南有未来么？其实，就是问长安区那些土地还有未来吗？
这一点可以明确回复，城南一定有未来，但因为管理机构不同，发展速度各有快慢。高新三期的发展速度一定是“追赶超越”，曲江二期、航天城稍慢，常宁新区其次，再次为大学城片区。
因此，想要城南置业一定要考虑到区域成熟时间，机会成本。