这几年有国资背景的房企过得怎么样呢？
在这一轮房地产市场下行过程中，有着国资背景的华远地产已经连续两年亏损。根据华远地产发布的2022年年度业绩预亏公告，净利润将亏损35-39亿元,亏损额度比上一年扩大500%，创下上市以来最差业绩。
华远地产的前身可追溯到1983年，作为贯穿中国房地产发展完整历程的老牌房企，如今却与一众头部房企的差距越来越远。4年前，当恒大、碧桂园、万科等房企达到六、七千亿销售规模的时候，华远地产还不足200亿。
三十几年来，中国房地产风云变幻，群雄并起，华远地产为何越来越落寞？
华远前世今生：源于国资，兴于外资，中途二次创业
1983年，北京市西城区设立承担城市改造建设经营任务的全民所有制企业北京市华远经济建设开发总公司，1984年承建北京西单老商业区改造工程后开始正式进入房地产开发。
作为中国地产行业的先驱企业之一，华远地产的前身华远经济建设开发总公司自1984年承建北京西单老商业区改造工程后开始正式进入房地产开发。历经十载发展，于1993年9月组建华远集团。
1994年，华远集团与华润集团旗下香港上市公司组成华远房地产股份有限公司，并于1996年在港上市。4年后，华远房地产股份有限公司的总资产便达到了80亿元，数倍于同属“华润系”的万科地产。当时的华远房地产股份有限公司不仅成为全国最大的地产公司之一，而且是国内最早一批利用外资创造发展奇迹的企业之一。
华远集园与华润集园的合作为双方带来了巨大的利益，但最后还是没能逃过“七年之痒”。由于双方经营理念出现分歧，2001年华远集团与华润集团选择分道扬镳。
随后任**带领华远集团“二次创业”，成立华远新时代房地产公司，次年又改名北京市华远地产股份有限公司——这就是我们今天所看到的华远地产。
此后，中国房地产又经历几番波动、洗礼，2008年华远地产成功借壳登陆A股市场。凭借良好的市场化的能力与国企基因，华远地产一路搭上中国房地产发展的顺风车，逐渐走出京津冀，遍布全国，其开发项目也从商业广场扩展高端住宅市场。
尽管如此，华远地产的体量一直不大。2013年华远地产营收47亿元，而当年万科实现营收和利润1354亿元。1998年的时候还有 “南万科、北华远”之说，15年之后，早已不能相提并论了。
破解“小而美”困局：拥抱规模化，500亿目标仍落空
在中国的房企中，华远地产甚至连前100名都难以挤进。但因华远所具备的话题性，人们还是比较关心日后华远地产的发展走向。
2014年，华远地产实现销售额67.2亿，全国排名120名之外。若以业绩而论，这点销售数据确实乏善可陈，但华远地产长期以来崇尚“小而美”战略，对效益和安全性的追求远远超过对规模的渴望。
2016年后的三年间，房地产迎来量价齐升的大牛市。碧桂园在2018年首次突破7000亿，高居“百强房企”第一位，紧随其后的恒大、万科均取得6000亿以上销售额。据当时的“百强房企”榜单显示，后50名销售额均在200-500亿之间。
这一年，华远地产实现销售额120.45亿，虽然同比大增56.02%，但还是连“百强房企”的门槛都没有摸到。
显而易见，尽管房地产再次进入了爆发行情，但房企阵营分化却也日益明显。尤其是在行业增长已经触及天花板的情况下，更大的规模才有可能掌握行业话语权，“小而美”似乎成为了伪命题。
看着众多后起之秀通过高杠杆逐步发展成头部规模房企，华远地产开始对规模也有了诉求。
时任华远地产董事长的杜凤超拉开了“规模提速”的大幕，他表示，“未来3-5年，力争实现500亿的销售规模。”
从2018年到现在，即将满5年。如今杜凤超已经卸任，而华远地产的销售额在到达巅峰的2020年也不过191.39亿元，距500亿目标还没走完一半的路程。
不仅规模没搞上来，华远地产最近两年还连续亏损，2021年亏损了差不多7亿，2022年最多可能要亏39亿。
疯狂囤地赌房价，踏错行情终被反噬
从历年中报看，就在华远地产提出“规模提速”的2018年的上半年开始，其归母净利均就出现大幅下滑。究其原因，营业成本，尤其是土地成本的大幅增长增直接挤压了利润空间。
2018年，当恒大、融创等房企开始收缩土储以规避高涨的土地价格时，华远地产却趁此间隙大打“时间差”，迅速进入京津冀、西部、华中、华南4大区域，完成对11座城市的布局。
急于“补货”的华远地产在土地市场频频出手。土地投资金额从2017年的56.62亿骤然攀升至2018年的94.96亿元，新增土储从也从170万方激增至269万方，一跃进入当年新增土储第72位。
特别是2019年，尽管华远地产新增土储规模同比下降了约11个点，但其拿地手法却异常凌厉凶猛。当然，隐患也由此埋下了伏笔。
2018年，石家庄栾城区一地块挂牌两次均以流拍告终。2019年4月下旬，该地块再次挂出，起拍价超过22亿，万科、保利、龙湖、华远等10余家品牌房企到场竞拍。
在经过了六十多轮激烈竞拍后，华远地产以最高限价34亿拿下该地块，最后打造出昆仑赋项目。
2018年该地块两次流拍价都不过20多亿， 2019年却以30多亿成交，华远地产拿地后，市场一片惊呼。
有人算了一笔账，该地块折算楼面价超过9000元/平米，加上建安成本和税费，开发成本需要1.65万元/平米，售价需超2万元/平米才有利可图。而当时地块周边的二手房价最高也不超过1.5万元/平米。
那些年，大部分房企都是在赌未来，赌有人接盘。很明显，华远地产也是这么想的。
果不其然，这一把赌错了，4年前在“强敌包围”中抢回来的高价地，最终成为反噬自身的黑洞。
据网上资料显示，石家庄昆仑赋最终开发成本约1.76万/平米，自3年前开盘以来，销售均价已经从每平米1.6/平米跌至目前的1.2万/平米。没赚钱不说，还卖一套亏一套，而且越卖越亏。以致在2022年业绩预告中，华远地产对该项目进行高达14亿元的提减值，可以说已经对其信心尽失。
不只是石家庄，华远地产三四年前放手拿地的大部分城市中，楼市表现均不理想。佛山、北京、涿州、石家庄、重庆和长沙等城市的项目，也不约而同陷入销售困境，连续两年在年报中被计提减值。
2017-2018年，房企都在规模上的狂飙突进，坚持做“小而美”的华远地产也跟着躁动，无奈的是最终踩错了行情，结果掉入“规模化”的圈套。
入局“城市更新”赛道，华远能否打场翻身仗？
过去对于城市老旧街区、建筑等改造，更为人所知的是“旧改”这一称谓。自2019年，中央经济工作会议首次强调“城市更新”概念，“城更”成为房地产行业政策新风口。
近两年各个城市出台城市更新重磅文件，碧桂园、万科、华润等头部房企已经开始加入城市更新领域。
40年前从北京西单老商业区旧改工程起家的华远地产，积累了丰富的城市更新经验，这些年其实一直未曾缺席代建改造。2017年操盘改造北京世纪天乐大厦成功案例，还一度成为业内佳话。
北京世纪天乐大厦改造效果图
对城市更新领域，华远地产完全是轻车熟路的。况且随着房地产进入“黑铁时代”，过去的高速增长模式早已风光不再，“轻资产、重运营”成为房企转型寻求突破的重要路径。
从2021年1月开始，华远地产开始通过逐步增加城区改造项目来拓宽业务版图，主要涉及到一些动迁配套、居民安置以及后续的整体规划。
由于恒大出现流动性危机，最终放弃广东佛山里水河村山塘工业区改造项目，华远地产趁机入局，拿下上述旧改项目的土地整理权，享受50%增值收益。
一直在华南少有布局的华远地产通过旧改项目入粤，在外界看来，颇有“曲线救国”的意味。
对于主打豪宅产品的华远地产来说，要想在土地日趋饱和的城市再寻得豪宅地块已非易事，城市更新业务已成为其在地产开发业务之外的重要板块。除了北京这个主场，在长沙、西安等城市，华远地产也正积极介入当地的城市更新业务。
前两年住建部数据显示，全国有改造需求的老旧小区多达17万个，涉及建面40亿平米，随着城市更新被各大城市列入政府中远期规划，意味着城市更新的蛋糕足够大。面对这样一片行业蓝海，华远地产此时入局，未尝不是发展的新机遇，或许也将会成为其在后地产时代“逆袭”的关键。
在回顾中国房企的发展过程中，见证了中国房地产市场从萌动破土到狂突疯长的全周期的华远地产绝对是一个绕不开的样本。然而，不管是过去“小而美”的风光十足，还是盲目“规模提速”带来的发展阵痛，华远地产作为一家创立于40年前的老牌房企如今还不足200亿销售规模，难免给人以迟暮之感。
在所有房企都面临房地产调整压力和转型发展的当下，华远地产也不可能按下暂停键。当传统地产开业务越来越向头部房企集中时，未来房企的竞争力将更多地体现在如何提升自身造血能力与持续健康经营上。
已经逐渐被“边缘化”的华远地产，现在要考虑的是应该如何重新审时度势，在行业巨变之际加快转型，争取在新的领域踏上时代潮头。
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