|城市需要均衡发展，才能够百花齐放！
内参购房问答，实战买房策略指引
提问越详细，越能为大家指明方向
共同排除大家置业路上的
深“坑”巨“雷”
Q&A 壹
提问：自己在上海工作，父母在开封，老房子在康太家园。现在想要改善一下父母的居住环境，未来自己生孩子了回开封也能够有地方一起住，互相照看一下。西区的项目都看了，本来想要一步到位看的都是洋房，但好的项目不划算，在开封大量投资也不太现实。然后看了小高层，便宜的项目实在难以接受，特别是三大街居住密度太大，不喜欢，也挑不出来了，我要求也很简单：1.位置不能太偏，父母大了会不方便；2.要有一定的保值增值性。
回答：把你的问题延伸一步来讲，正是当下很多人在给父母置业时，都会遇到的问题，那就是 “当没有电梯的老房子，迫使着年迈的父母换房时，该要怎么选？”
虽然开封市老旧小区的改造按部署正在铺开，特别是安装电梯的计划也在推进，但重口难调和许多未知性的问题客观存在，都会让老房子安装电梯的难度与周期，无限拉长。一楼和二楼的住户还算尚可，但三楼及之上的老住户们，上下楼就会越发困难重重，换房也是无奈之举。
回到问题中来， 好的方面是康太家园小区才经历过老旧小区改造，周边生活氛围足，又是县街小学的学区房，在市场上的议价能力很强，快速出手不是问题。 根据你的需求， 我们更建议你入手高层。 因为父母不太可能习惯住太高的楼层， 一般以7层为界限就足以 ，这对于选择小高层和高层而言，没有太大的区别，高层又能兼顾性价比，理应作为首选。 面积不宜太大，根据得房率，以100平左右的三室户型为佳。
因此，我们建议有两个方向： 1.目标定位于商品房。要兼顾区位、价位和未来保值 ，可以看一看的项目有 三大街的亚新橄榄城八期 （虽然也在三大街，但项目南侧是广阔的湖滨公园，居住密度的稀释和视野宽广所带来心境上的压抑感缓解，会好太多。项目上半年入市，各方面品质要超前之前以往所有、外立面和楼宇造型也会全新设计）； 黄河大街的幸福里 （一二期业主口碑佳，一渠六河与三毛幸福超市的围聚，可以轻松满足老人散步和购物的需求）； 金明大道的蓝光雍锦汇 （区位优势成熟，工程进度快）； 金明大道上晖达控股要在今年入市的全新地块项目 （目前案名未定，是集英小学的划片范围之内，生活氛围已经成熟，保值有了牢固的基础）； 集英街的星联岚溪府 （临集英街一侧的房源价格会低一些，户型也有合适的，社区现代感太强，要看父母接受程度怎么样，喜不喜欢）。2. 目标锁定在毛坯的二手房。 可以去看一看，能够淘金的项目有 金明大道上的晖达温莎尚郡；集英街沿线的西湖观邸、润城；一大街周边的橄榄城三期等。
Q&A 贰
提问：大家都说房贷额度收紧，对我们买房人有什么影响？为什么我一准备买房，不是利率提升，都是审批更加严格？
回答： 这就是大家最近所指的房贷“两道红线”的加紧。 一条红线， 指的是房地产*款贷**占比，也就是开发贷等业务，银行不能超过一定的比例； 另一条红线， 就是个人住房*款贷**占比，不能超过一定的约定比例。
其实这样的两道红线，在银行业内部早就有，但之前只是在台面之下，是业内内部流通、参考的标准。而此次从2021年1月1日开始实行的新规定，则把标准拿到了台面之上， 这就不得不让各级银行要对*款贷**业务做逐季度、逐月的任务分解，并严格执行。 简单来说，无论是开发商向银行*款贷**，还是个人向银行*款贷**， 审核难度和周期相较以往都将会拉长。
对于开发商的影响， 在于开发贷和个人按揭返款的延迟，直接会导致资金的流动性，工程进度拖慢，和购房者签署合同时约定的交房之间再度拉长，一定是必然的结果。
对于个人购房者而言，有两方面的影响。 第一，审核会更加严格，门槛会相应提升。 但这对于征信和资金收入没问题的人们，并无大碍。 第二，如果*款贷**政策和利率一直稳定的话，*款贷**审批越晚，其实对购房者而言更有利，还款喘息的空间也会更大一些。 但怕就怕在政策的不确定性和*款贷**利率的逐月变动，才是压在购房者心中产生焦虑的巨石。
要知道， 3月初，开封建行就已经率先提升了*款贷**利率， 首套房从之前的5.78%升为了5.88%，二套房为6.13%。上调看涨的趋势已经显现，在不远的将来，首套房极有可能上涨为6.13%，二套房也会来到6.37%左右。
这就是大势所趋。晚一个月，总价多付几万，不是说笑，而是正在实时上演。
Q&A 叁
提问：能说说其他区域吗？家里人实在对西区不感冒，人迹罕至，连个像样的医院和学校都没有，噱头大于现状。
回答：这个问题底层的含义，就是在问： “开封被低估的区域，都有哪些？”。
虽然西部区域是开封近二十年最先发力的方向， 但整个城市一盘棋，注定不会押宝在一个区域，城市之间的“板块轮动”，其实一直都是存在的。 比如80、90年代的东区，才是全市的发展动力极，西区在它面前，也只是弟弟和后继者。事实上，对于开封其他区域在未来，或者说就在今年，也将会迎来全新的改变，起码单从楼市的角度来看，的确是这样的。
首当其中的，便是古城内的价值崛起。 作为开封引以为豪的核心，这些年实在太寂寞了。诺大的区域内， 只有大润发南侧的御龙湾 一个项目在苦苦支撑，甚至很多年轻人都在逃离。市场的断层，以及城市待更新的诸多板块，都在消耗着人们对于古城的未来和信心所在，这才是当下古城对于年青一代人的心底印象。好在，开封宋都古城保护与修缮工程的推进、加持，都在极力的扭转，但这需要时间的沉淀， 能够快速拉升古城价值的，或许只有等到即将重磅出场的 绿城（龙亭）高端项目 ，或将于今年4月份亮相、万众期盼的 建业·泰和府 ，以及龙亭湖畔 迪臣龙亭湖1号·玺园， 才是古城重振价值的最高光时刻。
要知道，这些登顶开封价值顶峰的项目，吸引的从来就不是年轻群体， 而是那些有着社会财富积淀与话语权的终极改善客群。这些人的一举一动向来只会是「引领」，而非年轻群体的「跟随」。
第二的城市未来可期的方向，就是北区。 目前，金明大道道路北延拓宽工程，从连霍高速以北的区域，正在加速向黄河大堤前行，道路两侧浩浩荡荡的施工现场，一路延展到大堤之下， 这就是区域在加速崛起的真实行动。
生活的感知上， 北区其实是距离开封主城生活最近的区域之一，北区的便捷程度和生活氛围，要比西区三大街以西的区域，强太多。 那些在建业大宏城市花园、嘉泰新城的居住多年的人们，在心里的层面上，已经更加中意这里的生活，特别是涧水河和黄汴河十字交叉河道的骨架成型，河畔公园的进一步修缮，都在做区域的画龙点睛之笔。
*黄汴河河畔公园实景图
目前区域内所缺失的，是大型商业旗舰的入住，学校的完善布局，以及能够封面区域标识的地标性建筑，来做区域价值的进一步引领。 而这也正是， 龙亭区政府在复兴大道与开柳路交汇处东北角，引入吾悦广场城市综合体的意义所在。
另外，根据《开封市北区中小学规划布局》，龙亭区、市教体局、市自然资源规划局、市住建局等相关部门和市教投集团进行了多次协商沟通， 计划2021-2022年度在复兴大道两侧新建两所公办小学 ， 并已列入市教育重点建设项目和龙亭区重点项目。 板块的缺失正在一步步补齐，就让我们静候佳音吧。
Q&A 肆
提问：在售楼处看到预售证上面有的写着住宅楼，有的写着商住楼，我想知道住宅楼和商住楼二者的区别？搞得人心惶惶，置业顾问说的话我也不相信。
回答：感谢信任。有底层商业的为商住楼，没有底层商业的为住宅楼。 商住楼的住宅部分使用年限和住宅楼一样，均为70年。
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开封楼市内参 法律顾问：河南大梁律师事务所 曹宪章律师
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