大家好，我是苏北哥！众所周知，今年南京楼市高端市场火爆，吸引了大批KFS拿低密宅地，兴建豪宅，河西的四大顶豪相继推出之后，近期仙林湖的高科紫星堂的亮相，是否代表了城东豪宅的再度崛起？
南京新房市场有一个特殊的现象，不知道各位有没有注意到？那就是本地国企大多有自己的一片区域市场和势力范围！比如颐居建设的专属市场在河西，在这片区域颐居建设相继开发颐和源璟、颐和铂湾、颐和云台源筑、颐和铂樾府等等，这两年也想把江核划入自己的势力范围，开发了颐和铂岸江璟、颐和仁恒江和花园等等，但是想到河西，人们常常第一时间想到颐居建设。
再比如建邺城建的“势力范围”在主城，金鼎湾状元府、金鼎湾国际、金鼎湾今朝天下等顶级豪宅皆在主城黄金地段；
栖霞建设和高科置业的势力范围有些重叠，“老根据地”都在城东栖霞这一片，由于栖霞建设作为南京资格最老的国资房企，起先是开发安置房起家，所以论品质而言大家更看好后起之秀高科置业，在业界就有着 “栖霞建设建设栖霞；高科置业提升栖霞 ”的说法。
“打油诗般”的传唱，代表了前些年购房人对于高科产品品质的认可！
01.
返回“仙林湖”大本营，高科紫星堂能否扛起城东新豪宅大旗？
其实南京本土国资房企划分“势力范围”的市场表现，并不是自己有意为之，也不是一朝一夕形成，而是随着一代代购房者的居住喜好和品牌偏爱渐渐形成的，比如城北迈皋桥地区的购房人就是比较认栖霞建设，其开发的星叶系产品，就是容易受到地缘客的欢迎；
但是站在KFS的角度当然不会将自己局限于原有的“势力范围”，于是栖霞建设也走出了栖霞，于去年在朝天宫打造豪宅星叶翰锦院、河西南星叶云墅、江心洲打造改善产品星叶栖悦湾，算是一次成功的创举！
高科置业也是一样，除了大本营城东仙林湖，这两年还深入城北迈皋桥打造迈上品院；尧化门打造高科紫尧星院。不过说实话，高科市场外拓的征程和栖霞建设相比，其实不算顺利。
迈上品院去年5月份首开推出181套房源，卖了1年零7个月，还剩于82套房源未售，滞销无疑了！
迈上品院网房销控
高科紫尧星院就更“惨”了，今年2月底首开，推出的206套房源，至今才去化了24套，去化率仅为11.6%。
高科紫尧星院网房销控
而且高科置业外拓市场，大多打造的是刚需产品，没有什么重量级项目，给外围市场没有留下深刻印象！
外忧内患之际，高科急需打造一两个类似于当年高科荣境、高科紫微堂等级的项目，来重振市场信心 。
返回大本营，开发仙林湖，似乎对于高科来说是最好的选择，无论外面的购房者怎么评论高科，仙林湖的购房人一定是认可高科的。从目前当地的二手房价就能看的出来。
仙林大学城二手房价相对坚挺，但仙林湖二手房价近来也算是跌惨了。标杆次新房成交价较前几年跌了1万+/㎡。
金地湖城艺境最新成交单价直接跌倒了2.3万/㎡。
而今年上半年该小区的二手房成交单价还能维持在3.4-3.8万/㎡左右。
万达茂御湖世家最新成交单价跌倒了2.2万/㎡。
而同样户型房源2020年时成交单价高达3.2万/㎡。
一众跌价小区中， 唯有高科荣境是仙林湖二手房的“定海神针 ”，至今荣境一期的二手房成交价仍接近4万/㎡，二期成交价仍在4万/㎡以上，普遍比周边小区高出1万+/㎡。
高科2018年开发的山景豪宅紫微堂更是厉害，房价实现了不降反升。今年9月成交一套房源成交单价达到59003元/㎡，高出2019年4.3万/㎡开盘价1.6万/㎡之多。
所以高科在仙林湖是有很大优势的，板块的住宅品质提升很大程度上也取决于高科的产品力。于是在南京楼市的万众期待中，高科于2022年7月拿下仙林湖东的G38地块，从此一座有望超过前作紫微堂的豪宅项目高科紫星堂横空出世。
高科紫星堂位置
依据北哥打探到的消息，高科紫星堂本月底就将首开，价格将高达5.5+万/㎡，比仙林湖目前在售新房价格高出近1.8-2万/㎡，为何如此之贵？根据实探了解，高层小区大多聚集在仙林大道以北，而仙林大道以南目前属于净地状态，且依靠龙王山、鲤鱼山等连绵起伏丘陵、山岗，更易打造高端、低密的居住区概念。
第二，根据仙林地区的整体规划，自仙林大道以南、泰康仙林国际医养园区一路向东，至龙王山片区，依据山景优势，全部打造低密豪宅片区，所以除了高科紫星堂，今年10月27日该片区出让的仙林湖G56地块，未来也将打造高价豪宅。
高科紫星堂实景
高科紫星堂的数据指标与前作紫微堂很相似，项目最大容积率仅为1.2，打造11栋5F的电梯洋房，总户数仅195户。
高科紫星堂实景
不像高科紫微堂那般“三面环山”，高科紫星堂的东面由于距离山体较远，一条双向四车道的环山路+KFS铺设的上千平绿色草坪，让高科紫星堂有了很强的归家仪式感。
目前南京豪宅市场，景观打造存在很多流派，如金基的冷色系会所精致派、仁恒的淡色系豪宅品质派，还有建发的极致中式派，高科的造景虽不能算作一个流派，但其紫铜+石材干挂的组合也有一定的辨识感，此次高科紫星堂的入户大门造景也不外乎这种形式。
不同于一般的府门造型，高科紫星堂的人行主入口采用中间高两边低的设计，且两边景墙也不是单纯的石材干挂，而是石材+铜制格栅的组合造型，更显立体感。
整个府门的屋檐是采用金属材质包裹，宽大的挑檐更显顶级改善居住的气场。不同于一般中式住宅的照壁内敛的设计方式，高科紫星堂的大门采用开门见山式，门厅顶部设计了一处圆形的镂空中庭，颇有些“天圆地方”的中式传统思想。
镂空中庭下方，一处三叠式喷泉，形成了环形的落客车行洄游路线，有些像万科朗拾的“二进式宝门廊”，只是高科紫星堂的“门中之门”设计更显精致，据说中庭的天花板晚间还会闪烁“满天星光”。
走进来，就是高科紫星堂的接待大厅，地面大理石满铺、墙面的紫铜装饰，以及顶部凹凸的天花造型，一看就是高科产品，正对入户大门的整面观景落地窗， 却有些仿造建发中式造景的设计手法 。
照例，这座接待大厅未来就是业主的入户门厅，实景交付的；
高科紫星堂也打造了地下会所，规模在1000㎡以上，就位于接待大厅的B1层，目前用于沙盘展示和营销中心。
地下会所实景
据了解，高科紫星堂的地下会所内部设有茶吧、行政酒廊、健身馆、瑜伽馆等功能空间，不设游泳池。
B1层会所外面是下沉式庭院，“公式化”三面观景设计，在很多楼盘都已见过，并没有多少特色。
庭院面积达到700㎡，但景观设计多余单调，既没有叠水、奇石，更没有飞瀑。
整体设计就是在静态水景之上，设计了一把造型巨大的“玉如意”，玉如意之上是一棵造型奇特的古松，传达所谓的中式意境。
为了彰显中式风格，下沉式庭院南墙设计了一座翘檐建筑，庭院之上还摆设了一座中式八角亭， 讲真，与四周玻璃幕墙的组合，有很强的违和感。
且因为下沉式庭院规模过大，围墙过高，尺寸和比例上有些不协调。
更夸张的是，高科紫星堂的景观示范区只是从主入口到下沉式庭院，短短不过20多米的距离，然后就是住家园区，相比同为仙林湖板块的中式社区兰亭和颂，那种“四进式”，小桥、流水、曲径的造景手法 ，高科紫星堂的景观顶多是“二进式”，不仅观景节点少，而且缺少过渡。
兰亭和颂景观
同时高科紫星堂的景观节点本身设计也比较潦草，虽依靠山景，社区景观却没有与山景形成有效的互动。
相比前作高科紫微堂打造的和院街巷，山景别墅的层层退台，以及曲径通幽，踏雪寻梅的意境而言，更是大大的不及。
紫星堂， 正所谓“景观会所比不上金基、豪宅感比不上仁恒、中式园林比不上建发” ，想超过前作紫微堂，可能难度有点大！
高科紫微堂实景
02.
月底首开，推出2、5、11号三栋楼，215、255、320㎡三种户型全部推出
根据置业顾问介绍，高科紫星堂的首开时间已经临近，大概率这个月底就要首开，从他的介绍来看，紫星堂项目完全不担心首开蓄客问题，毕竟从拿地到公开，捂了将近有1年零5个月，目标改善客群早已经知道这个项目， 首开也就是决定“买或不买”的问题。
目前高科紫微堂首开楼栋已经确定，为中间排的2、5、11号三栋楼，推出房源预计在60套左右。
首开楼栋分布为215㎡四房户型位于2号楼内；320㎡五房户型位于5号楼内，255㎡四房户型位于11号楼内。
首开总价区间在1200-1800万 ！
高科紫星堂每一栋楼都是一梯两户设计，每户都设有独立门厅。
目前高科紫星堂的部分楼栋外立面已经实景呈现，外立面材料采用 葡萄牙米黄色天然石材+深色铝板+重檐顶+高科标志性的“回字纹”雕花 。
高科紫星堂的交房时间大约在2025年底或2026年初，项目每一栋楼入户都配备高科标志性的紫铜挑檐，紫铜感应门。
楼栋入户不设挑高大堂，内部公区设计与一般洋房项目距无异。
215㎡户型采用四房两厅三卫的空间布局，客餐厅采用贯通式空间设计，户型南向配备宽景双阳台，主卧采用双门式大套房设计。
目前215㎡户型样板间已经实景呈现。
户型入户除了大型组合式玄关柜，右手边还配备了一个4㎡见方的储藏室！
入户客卧亦采用套房设计，配备独立卫生间，此外需要注意的是高科紫星堂 “房间不配备飘窗”
215㎡户型内部层高达到3.4米，客餐空间采用贯通设计，整体面积能达到90㎡，其中客厅面宽达到6.25米左右，进深达到11米左右。
客餐厅顶部采用悬浮式双吊顶，边缘采用高科标志性的弧面处理。
南向双阳台长度达到9.7米。不过阳台并非落地窗设计，墙垛高度在60厘米以上，且阳台窗体中央有一面宽达1米左右的外墙（每个户型都有）。
厨房采用中西双厨式设计，西厨配备椭圆形岛台，西厨入墙式橱柜为非交付标准，中厨U型动线设计。
中厨内部采用嘉格纳的灶具、油烟机、蒸烤一体箱，仅这三件套就超过了20万，水槽采用铂浪高大单槽。
隐藏式的利勃海尔冰箱也是交付标准。
215㎡户型餐厅北面还设计了家政阳台，主卧采用双开门式套间设计，内部设计15㎡左右主人休息间。小型衣帽间以及主人卫生间。
主人卫生间内部采用双台盆设计，内部还配备劳芬只能马桶、嵌入式浴缸、当代台盆龙头和淋浴花洒。
左右滑动查看更多
高科紫星堂的320㎡其实有两种，一种是边厅户型为4房2厅4卫；另一种是中厅户型为5房2厅5卫，目前开放的320㎡样板间是4房边厅户型。
该户型设计采用标准的大平层“分区式”设计，左手是边厅会客区、右手为休息睡卧区。
边厅采用整体式空间设计，配备超大的L型转角落地窗，边厅的东墙由三面整墙的落地玻璃组成，可直接观赏社区下沉式庭院景观。
边厅户型南侧连接南向双阳台，阳台长度为11米左右，边厅空间为整体空间设计，进深达到恐怖的11.9米，面宽达到8.3米，整体面积达到仅100㎡。
边厅北向配备中西双厨和棋牌室。
320㎡户型的右手边是休息区，主卧采用总统室套房设计，总体面积达到了50㎡。内部包含行政书房、卧房区、独立衣帽间和主人卫生间四个功能空间。
主卫采用双台盆、独立式浴缸，双淋浴空间设计。
255㎡户型为4房2厅3卫布局，中厅设计，空间布局与215㎡户型类似，尺寸更大，客餐厅面宽在7米左右，南向双阳台面宽10.5米，南向客卧、主卧均为套房设计。
255㎡户型样板间暂时没有开放！
装修标准
三大件 ：大金中央空调；霍尼韦尔新风；菲斯曼地暖
净水设备 ：康丽根
厨房 ：嘉格纳油烟机、灶具、蒸烤一体机；利勃海尔冰箱；铂浪高花岗岩水槽、龙头
卫浴 ：劳芬台盆、马桶（主卫智能马桶）；当代龙头、花洒（主卫）；捷仕花洒、龙头（次卫）
其他 ：简一墙地砖；西门子插座；百朗浴霸；海福乐户内五金件；好太太晾衣架
各项配套
交通 ：地铁2号线、4号线通车、S5号线在建，未来还有规划中的2号线延伸线、4号线三期东段、S3东延线等，路面交通仙林大道、栖霞大道、宁洛高速等。
教育 ：南外仙林、金中仙林等
商业 ：万达茂、仙林金鹰。
医疗 ：省中医院紫东院区、泰康仙林鼓楼医院
项目优劣势
优势 ：低密住宅；纯电梯洋房；国企高科新作，仙林湖全新豪宅。
劣势 ：价格过高，超过同板块在售新房价格1.8-2万/㎡；景观设计潦草，缺乏有效过渡；景观节点过少，部分景观尺寸、比例失调；户型不设飘窗；南向阳台有结构墙体阻挡！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。