近日，新城江宁滨江G43、G44地块案名定为新城云漾滨江，根据规划，将打造16栋高层住宅，未来毛坯售价限在1.7万/㎡，最快今年入市！
目前江宁滨江已有中北三盛汝悦铭著、龙湖水晶郦城、鲁能硅谷公馆在售，蓝光滨江G08地块最快11月就要上市，此前断供许久的江宁滨江在今年迎来了上市量爆发，刚需买房人有了更多的选择。另外，江宁的另一大刚需板块禄口目前也是新房扎推，均价在2万/㎡左右，和江宁滨江价格相当。不少买房人咨询两大刚需板块究竟该怎么选，本篇文章乐居君就带大家全面分析一下，给购房者一个参考。
01
新盘扎推，货量充足
首先聚焦江宁滨江，江宁滨江自2017年弘阳禹洲时光印象推完最后一批房源后，就处于长期断供状态，但市场在今年发生了巨大变化，不仅新房成交价破2万/㎡，更是多个项目齐发，预计今年年底可能有5大新盘在售。
●中北三盛汝悦铭著今年6月首开，目前在售1、2、3、6号，户型面积89㎡-120㎡，销许均价19101-21014元/㎡。
●龙湖水晶郦城今年6月首开5、7、8、9号楼，共729套精装房，户型面积约83㎡-125㎡，均价19593-20088元/㎡。8月又加推了10、12号楼，共计334套精装房源，户型面积约83㎡-125㎡，均价19958元/㎡。
●鲁能硅谷公馆在售2、4、6、12号楼，户型面积约89㎡、105㎡、115㎡、128㎡，精装现房，均价2.2万/㎡。
●滨江G43、G44地块案名定为新城云漾滨江，将打造16栋高层住宅，面积约75-125㎡，未来毛坯均价限制在1.7万元/㎡，预计今年入市。
●滨江现地王G08地块在今年4月被蓝光以最高限价5.8亿元摘得，楼面价11351元/㎡，目前项目规划已出，将打造7栋18层住宅，项目最快11月上市。
目前江宁滨江3大在售新房价格在2万/㎡左右，7月拿地的新城云漾滨江未来毛坯售价限制在1.7万元/㎡，加上1500-2000元/㎡的装修，预计之后上市价格不会超过1.9万/㎡。
再来看看江宁禄口，目前禄口新房市场呈现11盘混战之势，近期不少楼盘都采用“以价换量”营销手段来加速去化。另外，红豆香江华府也在紧锣密赶，项目需要现房销售。
12家楼盘销售情况
1、蓝天星港花园：目前还有少量房源在售，面积段约在125-200㎡之间，户型面积偏大，总价在210-226万左右。
2、红豆香江华庭：目前在售2-5、6-8号房源，为洋房和小高层，毛坯交付，户型建筑面积约79-110㎡，销许价格19198-21856元/㎡。
3、恒大林溪郡：目前在售收官房源，为小高层和洋房，户型面积89-130㎡，小高层均价18500元/㎡，洋房均价21500元/㎡。
4、中骏融信雍景台：目前在售精装房源，建筑面积约88-129㎡，均价18253-21003元/㎡，总价172万-250万。
5、中骏合景柏景湾：目前仅剩尾房在售，建筑面积105㎡，项目卖完收官。
6、奥园金基天著尚居：目前在售8、7、9、14号楼，精装交付，建筑面积为85-118㎡，均价19416-19803元/㎡，卖完收官。
7、云溪璟园：目前在售精装房源，户型建面约85-122㎡，均价16855-21518元/㎡。
8、蓝天慧融花园：目前在售1-6号、14、15号楼房源，主力户型78、92、109㎡，精装交付，单价19705元/㎡起。
9、和昌绿地新悦湾：目前在售1-3号楼，户型建筑面积84-110㎡，均价19103元/㎡。
10、中海云麓公馆：项目每一栋均有房源在售，户型面积约80㎡-118㎡，均价19500元/㎡，总价155万起！
11、如意郡：目前在售1、2、3、5、6、9号楼，户型面积约78-109㎡，均价20500元/㎡。
另外还有一大纯新盘红豆香江华府，项目在2017年经过67轮竞价，被红豆置业以总价15.6亿拿下，楼面价12846元/㎡，需要现房销售。规划建设30栋住宅、一座幼儿园和一个社区中心。
2019年10月，恒大林溪郡开盘时洋房价格就突破了区域2万/㎡的限价红线，此后，禄口板块的新房价格基本稳定在1.9-2万/平左右。目前区域新房分布范围比较广，主要以刚需户型为主，总价约160万即可置业。
目前想置业禄口的购房者选择范围可以说是非常大，不仅有上述新品，目前禄口地块储备也十分丰富，有禄口G96地块、禄口G104地块、禄口G105地块，禄口G97地块、禄口G98地块。
02
二手房市场不同程度承压
伴随着新品的入市，目前江宁滨江和禄口的二手房市场都面临不小的压力。
江宁滨江在售二手房主要有禹洲弘阳滨湖里、朗诗未来家、新理想家、绿地国际花都等，二手房价格在1.7万-2万/㎡之间。
此前，有媒体报道，由于江宁滨江新房长期断供，区域二手房价格不断走高，成交价屡破2万！如今，我在链家网查询区域今年二手房具体成交情况，发现此前二手房比较活跃的禹洲弘阳滨湖里自今年6月之后没有成交数据，绿地国际花都在6月之后成交量也不高，主要原因可能还是新房上市带来了不小的冲击。
禄口方面，目前禄口片区二手房价格比较高的是招商依云郡和新城保利天地，价格在2.1万/㎡左右，其次是朗诗青春街区，近2万/㎡。剩余大部分是老小区，报价集中在1.5万/㎡左右。
从链家的数据看，招商依云郡去年成交价基本在2万出头，最高近2.4万/㎡，今年成交价明显有一定的回落，同样的情况在新城保利天地和朗诗青春街区也出现了。
在去年禄口新房价格放风价集体看涨时，不少禄口二手房业主信心膨胀，不过目前来看看，二手房市场整体去化不高，表现比较低迷。
禄口某老小区的业主告诉我，他房子已经挂出去2个月了，都没有人上门看房，服务他的中介换了一拨又一拨，他只能选择一再降价，89㎡的户型，总价从120万断断续续降到105万都没有人看房。中介告诉他，禄口新房太多，二手房没人看，尤其是老旧小区的二手房可能卖半年都卖不出去。
03
各项配套大比拼
总体来说，不管是新房还是二手房，目前两个板块市场靠当地居民都很难消化，需要吸引外来购房者，相关配套和未来发展情况也显得十分重要。
江宁滨江
滨江新城位于南京市西南部，紧邻安徽省马鞍山市，是南京新一轮城市发展规划中确定的九大新城之一，是南京都市发展区承东启西、向南辐射的战略性增长区域。
目前滨江新城已有多个重磅项目落地，集结了中兴通讯智能制造基地、LG化学电池产业园、卡耐新能源电池、中信科烽火通信华东总部基地等行业内的“龙头”企业。今年2月板块再迎产业升级，9个总投资113亿元的大项目用“云签约”的方式宣布落户滨江开发区，签约的9个项目涉及智能制造、总部基地、科技研发等产业领域。
交通方面：地铁8号线江宁西站（规划）位于景明大道，近鲁能硅谷公馆和龙湖水晶郦城，建成后周边业主出行将便利很多。
教育方面：有滨江新城小学、江宁镇初级中学、滨江新城中学（在建）、苏州外国语学校南京滨江校区等。其中，苏州外国语学校南京滨江校区总投资13.5亿元，占地200余亩，属于苏州外国语学校直属校区。另外，本周刚出让一副中小学用地，就在苏州外国语学校附近。
区位示意图
医疗方面：有江苏省人民医院滨江分院，总投资15亿，用地面积113亩。
商业方面：除了现有的苏果、大润发等商业，江宁滨江开发区网站显示，园区规划有德基城市酒店、德基奥特莱斯、绿地花茂商业综合体等高品质商业设施。在滨江大道以东打造以金融服务、商务办公、酒店配套等组团的CBD中心。
禄口
目前禄口共有3条地铁线路（S1、S7、S9）、机场高速以及规划中的地铁S11号线，目前通往主城区主要依靠S1号线。
区位示意图
商业方面：有百利广场、空港生活广场、中南棉花塘、峰拓时代广场（在建）和奥特莱斯（规划）。其中，百利广场的入驻商家比较多，基本可以满足日常生活。其余商业主要集中在如意湖商业街区那边，位于地铁翔宇路北站附近。
教育方面：有空港第一幼儿园、禄口小学（百家湖小学分校）、禄口中学、赫贤国际学校等。
医疗方面：目前禄口有南京市江宁区第三医院这个规模比较大的医院。
根据规划，未来禄口新城中心区将形成“一核一轴一带、一环五区”的总体布局结构。其中：一核为新城商务办公核心；一轴为翔宇路城市拓展轴；一带为越秀路公共服务集聚带；一环为如意湖滨水休闲环；五区为一个先进制造产业区和4个宜居社区。未来的禄口新城将成为高科技产业新城、高品质宜居新城。
04
两个板块大PK 哪个更适合你？
总的来说，禄口定位南京承载国际化功能的一大片区，享空港枢纽优势，发展势头可能更明显。不过刺激经济发展、提档片区配套，并转化为楼市利好，这一过程是长期的，而不是短期的房价波动。
江宁滨江作为南京新一轮城市发展规划中确定的九大新城之一，是南京都市发展区承东启西、向南辐射的战略性增长区域，在发展方向上和禄口并不一样。另外未来地铁8号线的通车，市场认可度也许会提高。
目前两大板块都有一定的发展前景，价格在南京主城都属于洼地。此前置业顾问告诉我，江宁滨江新房市场主要以地缘改善客和都市圈购房者为主，在城南工作生活的购房者可能会将目光看向板桥，不过板桥目前新房价格也不低，资金不足的购房者可以考虑江宁滨江。另外，值得一提的是，待南京地铁8号线通车之后，从江宁滨江到油坊桥只有6站地铁，7站地铁即可在小行换乘10号线，未来附近业主去往河西十分方便。
对于在江宁南站、软件园等地方上班，手上资金不够的刚需可以看看禄口和正方新城。目前正方新城均价在2万-2.3万/㎡，在售房源较少，禄口今年新房扎推上市，一定程度上抢了部分准备置业江宁正方新城的客户。
禄口和滨江未来的发展， 你更看好谁？欢迎留言和我们互动。
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文章来源:新浪乐居