文/无敌的屁股墩
今天要摆的还是个网红盘，价格其实放在三年前，不算便宜。当然了，现在来看，也不便宜，因为总价高，之前写过的，为啥子现在还要再写一遍呢，归根结底就是队长说的，因为网红，所以关注度高，自然流量就高，除了自带流量外，最关键的还是打铁都要自身硬——有货。
网红盘的由来有两个原因，首先就是位置好、配套好，交通也还算方便；其次呢就是价格，周围兄弟伙都已经直逼3万多了，结果她才卖给你2万多点点。
于是呢，两个原因加持后，关注度就特别高，摇号的人多了，讨论的人就更多，久而久之就“网红”了撒。对于购房者来说，都以为自己是那个幸运儿（中签），结果却仅仅是围观幸运儿的那个路人甲乙丙丁戊己庚... ...当然这个盘大家伙想都想得到，它就是仁恒滨河湾。
坊间传闻，又要推新了。特工马上再踩一次。
楼盘详情
项目名：仁恒滨河湾
类型：高层
占地面积：180亩
总栋数：4栋（本批次不一定开完）
预计推出时间：不确定
装修情况：精装
梯户比：2梯2户、2梯3户
绿化率：43.32%
车位配比：1比2
容积率：3.28
地铁：2号线东大路站
物业费：5元/平方米
本批次套数：640套
楼面价都20000了，滨河湾才20000
面粉和面包的关系，相信很多人都清楚吧。从面粉到面包，除了人工，水电，门面费外，烤箱的购置，面包做出来了，还要给大家宣传，嘿，我家的面包好，到我这里来买，这些都是需要钱的，所以都得计入成本。同理，开发商也一样，作为商人是要赚钱的，要有拿得出手的利润，如果面粉和面包一个价，那肯定是脑壳被门夹了，才有可能发生。
然而，上个月的最后一天，这个门的缝隙有点大：7月31日，当天的二号宗地也就是后来所称的D11地块，起拍价14000元/平米，最终成交价达到了19800元/平米，是成都目前的最高价，且为全现房销售。
直线距离两公里，D11地块和滨河湾三期，分处在东二环内外两个方向，这里也是成都东边最繁华的地方（IFS也相当于邻居）。其实两者挨得真的不远，开车的话就十分钟，在牛王庙上地铁，“王者荣耀”从启动到刚刚进入排位赛界面，就可以在东大街出地铁口抵达滨河湾了。看看滨河湾最近批次的销售价格，不咋关注成都楼市的人，一定会主动扶住下巴：
事实就摆在面前，这样的房子对于改善需求的人来说，还不出手，还在等什么呢？
入手滨河湾，是个“悲剧”？
在讨论这个话题前，我们先来看看滨河湾三期的由来，及周边市场的二手房价格。
2012年，仁恒滨河湾首次入市，当时的开盘价格为17000元/平米，很多人捶胸顿足地骂老天，当初为什么没买。本工只想呵呵一句：你买得起吗？你敢买吗？如果“想当初”都能成为错过的理由，本工也不会深更半夜在这里码字了。直到2016年，限购前最后一次取证的价格为20000元/平米，后期直接飙升到2.6万元/平米。如今，再查查周围的二手房价格可以看到，同楼盘单价最便宜的都要3万多，旁边的天誉价格也相差无几：
对比滨河湾三期最近批次20000的均价，针对“悲剧”一说，我们依次来分析下：
1、住客成分复杂，圈层居住含金量不高？
本工认为这种说法有点杞人忧天，首先滨河湾的新房单价虽远低于周围二手房的价格，但是总价不一般啊，以最近的依次开盘销售来看，大家的热情很高，180平米的房子，总价能达到360万，即便首付三成，也需要将近110万，无论是不是CEO，高首付后，月供也会让人自然而然地努力赚钱和进步。所以就算你住进去了，周围不是一些大老板，也是一群积极向上努力工作的人，有什么不好呢？
2、以后出手压力较大？
不排除有人是买来投资的，但不要忘了这里是东二环，是攀成钢，是成都知名的高端居住区。就算有这样的一些人存在，就算他们在后期要出手，但需求量是存在的，成都老早就证明了，这个城市是不缺有钱人的，也不缺高端购房者。所以所谓的出手压力太大，本工认为暂时一段时间可能会存在，但长期来看，这个情况一定会得到改善。
这次640余套，分布在哪些楼栋
本批次房源主要集中在11、13、14、15四栋楼，没说要开哪几栋，置业顾问的原话是，有可能两栋，也有可能三栋。但看了这四个已经凑成“一桌麻将”的小伙子，本工以为11栋和15栋最先开的可能性更大。
原因有两点：首先，毫无疑问12、13是楼王性质，毕竟可以看到整个塔子山公园还是挺美的；其次由于不远处的COSMO天廊已取证，对于滨河湾来说，开盘的压力就要小得多，所以没得必要把四栋楼都推出来卖。
据了解，11号楼是145和165，15号楼是185，13号楼是230，14号楼是210。所有楼栋中，除了11号楼是两梯三户外，其他都是两梯两户。
如果只推11和15号楼，本工建议11栋，毕竟临街的那条路不宽，车流量不大，而且那个方向的视野完全没有啥遮挡。最重要的是，面积有145和165，可选择面宽，如果是前者，总价对于正常刚需来说还可以接受。（当然也有非正常的刚需，见下图）
如果13、14两栋楼一起推出呢？210的总价对于大多数人来说又是一道坎，当然这个坎不包括土豪，土豪请随意。
户型一览，可能有你的菜
145平米三室两厅两卫
165平米四室两厅两卫
185平米四室两厅两卫
相比于区位，生活配套或许成硬伤
攀成钢最大的硬伤，以前是商业配套一直起不来，现在除了商业的问题外，还有就是教育资源的分配不合理性。因为人越来越多的情况下，学校就那么几所，业主的娃儿要读书，没得新建的教育资源，或者新的教育资源还没有出来，咋整呢？房子贵的娃儿先读，凭啥呢，学校又不是你们家开发商建的！
商业短板对于攀成钢来说，是一个老调重弹的问题，但是最近一两个月，这个问题或许不会成为太大的问题，因为各个大佬级别的商业区都有显著的进展：
1、进展最快的是泰合国际财富中心，已经建成了，目前正在招商中，公开资料显示，已经有永辉超市、大蓉和等商家入驻。
2、成都ICC，预计将在2020年底开业，但在现场看来，这一块的施工程度没得好明显的进展。
3、乐天广场预计2021年中旬开业，目前正在热火朝天地施工中，东大路以南的环球汇蔚然中心也差不多。
购房建议
1、有的人担心投资的会比较多，担心以后出租的会不少，进而拉低居住圈层，但是各位算过这笔账没有，先不说房租14000一个月，单单5元的物业费（有说签署的时候是8元/平米），又有几个人能承担得起？
而能承担这种物业费的人，素质能低到哪里去？所以不要担心租户素质差，先检查下自己有没得资格，其次就是钱够不够，两者皆符合的话，赶紧等着取证报名吧。
2、滨河湾是改善置业型购房者不二的选择，配合上COSMO天廊这种纯刚需住宅产品，城东的出货量将覆盖一大批购房者。兴许很快，就会有滨河湾的身影，什么时候推出虽然说不一定，万一突然就出来了呢？先准备好，不会错的。
（来源：买房特工队，转载已获授权）