2021年1月18日，德信服务集团有限公司（以下简称“德信服务”）向港交所递交招股书，谋求在港交所主板上市。值得注意的是，该公司在中国物业百强企业中位列第27名，浙江省排名第三。
1、公司简介
德信服务是浙江省领先的综合性物业管理服务提供商。总部位于杭州，深耕于浙江省，德信服务通过逾16年的发展确立了自身在浙江省的领先地位并在中国物业管理行业备受认可。根据中指院的数据，德信服务按2018年至2019年的利润增长计在总部位于浙江省的中国物业服务百强企业中名列第三。此外，根据2020年中指院发布的排名，德信服务在总部位于浙江省的中国物业服务百强企业中分别以收入及在管建筑面积排名第四位及第五位。于2020年，德信服务被中指院评为「华东地区物业服务市场地位领先企业」。德信服务亦已将德信服务的业务扩张至中国其他区域中德信服务认为具有高增长潜力的城市，主要包括 新一线及二线城市。截至2020年9月30日，德信服务的在管物业合共163个，在管建筑面积合共23.1百万平方米，覆盖9个省份26座城市。根据中指院的数据，德信服务自2014年起已连续七年以综合实力被中指院评为中国物业服务百强企业之一，且德信服务的排名自2014 年的第41位上升至2020年的第27位。德信服务在2019年及2020年被中指院评为「中国物业服务市场化运营领先品牌企业」，在2019年被中指院评为「中国物业服务特色品牌企业（中国温情社区美好生活服务商）」及在2020年被中指院评为「中国物业服务特色品牌企业（中国智慧社区美好生活服务商）」。
合并全面收益表节选项目：
资料来源：招股说明书
2、财务数据
财务数据显示，2018年、2019年、2020年前九个月，德信服务的营业收入分别为3.97亿、5.12亿、4.97亿元人民币，相应的净利润分别为2246.2万、5055万、8066.3万人民币，与之相应的总资产回报率分别为8.2%、13.3%、22.9%；
3、公司分析
于往绩记录期间，德信服务的收入主要来源于三条业务线： • 物业管理服务。德信服务向物业开发商、业主及住户提供一系列的物业管理服务，主要包括：秩序维护、清洁、绿化以及维修保养服务。德信服务的物业组合包括住宅物业及非住宅物业（包括商业综合体、写字楼、学校、医院、产 业园区及市政公园）。 • 非业主增值服务。德信服务向非业主（主要包括物业开发商）提供综合物业相关服务。该等服务主要包括：(i)案场服务，其中德信服务为物业开发商的案场及样板间提供物业管理服务；(ii)前介服务，涵盖物业开发的各个阶段；(iii) 房检房修服务，涵盖交付前检查及交付后维修保养服务；及(iv)商业咨询服务，其中德信服务就商业综合体及服务式公寓提供（其中包括）市场调查及分析以及其他咨询服务。 • 社区增值服务。德信服务向业主和住户提供社区增值服务以提升其居住体验并保持及提升其物业价值。该等服务主要包括：(i)智能社区解决方案，其中德信服务向物业开发商销售软硬件并为此提供维护服务；(ii)物业销售及协销服务，其中德信服务帮助物业开发商推销其物业以换取销售所得款项的一定比例作为德信服务的佣金，或销售德信服务持有的车位并从销售价超出德信服务的购买价的部分获利；(iii)社区资源增值服务，其中德信服务协助业主出租公共区域及公共设施予第三方，以换取预先厘定的一定比例租金作为佣金；(iv)会所服务， 其中德信服务提供餐饮服务及会议服务；(v)美居服务，其中德信服务提供定制美居服务；及(vi)社区零售和家居服务，其中德信服务销售杂货及时令产品以及其他日常用品，并提供清洁、维修保养服务。
下表载列于所示期间按业务线划分的收入明细（以绝对金额及占总收入的百分比列示）：
资料来源：招股说明书
下表载列截至所示日期德信服务按地理区域划分的在管总建筑面积，以及于所示期间 德信服务按地理区域划分的产生自物业管理服务的总收入的明细：
资料来源：招股说明书
自成立以来，德信服务与德信集团紧密而广泛的合作推动了德信服务的发展，为德信服务的持续增长奠定基础。德信服务还拥有强大的业务开发能力，在受聘于独立第三方开发商以实现有机增长及业务扩张方面取得了卓越的成绩。截至2020 年9月30日，德信服务有163项在管物业，包括由德信集团及其合营企业及联营公司开发的63项物业，在管总建筑面积为7.8百万平方米，占截至同日德信服务在管总建筑面积的34.0%，以及由独立第三方开发商开发的100项物业，在管总建筑面积为15.2百万平方米，占截至同日德信服务在管总建筑面积的66.0％。
下表载列截至所示日期德信服务按物业开发商类型划分的在管总建筑面积及于所示期 间德信服务按物业开发商类型划分的物业管理服务所得收入的明细：
资料来源：招股说明书
德信服务的客户群主要包括物业开发商、业主、住户、商业综合体、服务式公寓及其他非住宅物业经营者，如学校及医院。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九个月，五大客户所产生的收入分别占德信服务同期总收入的24.6%、32.9%及34.2%，德信服务向最大客户德信集团（及其合营企业及联营公司）提供服务产生的收入分别占德信服务总收入的16.5%、25.6%及27.7%。
近年来，物业板块在港股市场受到投资人的热烈追捧，无论规模的大小。究其原因，有物业管理费可为公司带来的稳定现金流，房地产开发市场的火爆为物管行业输送源源不断的新增管理面积，以及潜在的多元化增值服务收入为物管行业带来的巨大想象空间。然而，近期市场对规模中小型的物业管理公司的热情不再，在募资规模在几亿到十几亿的前提下，超额认购倍数大多不到十倍，小型物管企业佳源物业的超购倍数甚至仅有1.8倍，而大型物管公司依然可收获数十倍，甚至几百倍的认购。德信服务在体量上很难做到第一梯队，但仍有成为“小而美”物管公司的潜力，即在相当体量的物管公司中做到最佳的盈利能力。疫情肆虐的2020年，德信服务的社区增值服务得到长足的提升，前9个月的相关收入同比增长高达156.34%，占总收入的比例达到22.0%。
4、行业分析
物业管理面积的持续增加、客户多元化服务需求的增长以及多元营收渠道的拓展，促使物业管理企业营业收入取得了较大增长。2019年，全国物业管理行业总营业收入累计约人民币8,095亿元，同比增长19.2%，而2015年到2019年物管行业总营收复合年增长率达17.6%。据第一太平戴维斯及亿翰智库预测，2020年至2024年物管行业总营收复合年增长率达19.7%。
数据来源：第一太平戴维斯及亿翰智库报告
百强物业企业营业收入再创新高，于2019年达人民币1,494亿元，占整个行业的 18.5%，较2018年的人民币1,076亿元同比增长38.8%，2015年到2019年百强物业企业营业收入的复合年增长率为22.2%。较行业整体营收复合年增长率高4.6%。在收费水平保持稳定情况下，物业管理百强企业净利润实现稳健增长。据第一 太平戴维斯及亿翰智库报告，2019年物业管理百强企业净利润为人民币190亿元，较 2018年同比增长58.2%，2015年到2019年物业管理百强企业净利润年均复合年增长率达32.6%。
数据来源：第一太平戴维斯及亿翰智库报告
我们拿同为综合性物业管理服务提供商的上市企业（弘阳服务、鑫苑服务）与德信服务进行对比，对比发现德信服务净利润、总资产回报率与弘阳服务和鑫苑服务差不多；
5、股东构成
根据德信服务招股书，公司上市重组前，胡一平持有德信控股91.61%股权，德信控股持有盛全控股81.79%，而盛全控股为盛全物业控股股东。
6、中介机构
建银国际为德信服务此次ipo上市的独家保荐人。
7、德信服务的招股书链接：
https://www1.hkexnews.hk/app/sehk/2021/103103/documents/sehk21011800994_c.pdf
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