南京桥北神盘，房价缩水了？
在桥北，有大华锦绣华城、明发滨江新城、威尼斯水城、天润城等小区星罗棋布。其中， 金象朗诗红树林 以3.4万/㎡的均价，在一众2字头甚至1字头房价的小区中格外惹眼，一度被中介和买房人视为“桥北房价天花板”。
链家的数据显示：早在2020年，金象朗诗红树林就有超3万/㎡的成交记录；去年市场行情停摆，竟也有房源超3.4万/㎡成交。
今年，楼市暖意阵阵，小区却有一套99.9㎡的三房以289万成交， 单价还不到2.9万/㎡ 。半年不到，同户型单价 大跌超5000元/㎡ ，什么情况？
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2016年夏天，由海德北岸五期“变身”而来的金象朗诗红树林迎来首次开盘。尽管2.75万/㎡的均价打破了桥北新房价格天花板，但在朗诗科技系统、精装交付的亮点加持下，当天卖光。
2019年3月，金象朗诗红树林首批房源交付。三年过去了，从最新的实探来看，小区的绿化、水景等公区维护得不错；人车分流，公区整洁。
有业主说：“小区环境宜人，适合自住。科技系统不能分户控制，但整体和用空调的费用差不多，住久了可能就适应不了没有科技系统的房子了。”
“红树林交付时间不长，带科技系统，在桥北属于品质不错的小区，价格自然比其他小区都要高。”中介小董说，“但 目前只有5、10号楼能正常交易，其他楼栋尚在限售期 。”
小董介绍，小区的成交价格受楼层、户型等因素影响，有些波动。“拿楼层举例， 20层以上能卖3.3-3.4万/㎡，10-20层能卖3-3.2万/㎡ ，低楼层就更便宜了。”
那套以2.89万/㎡成交的房源，位于10号楼的三楼，正如小董所说：“楼层低，采光不占优势，价格自然卖不过高楼层的。”
但这套房的成交另有玄机。小董告诉锐评君：“房子挂了1年时间了， 业主急卖，一开始的挂牌价就不高，302万，单价3万出头 。要知道，同时期有业主两居室的房子挂牌单价已经超过4万2了。”
今年2月，有买家找到业主， 愿意全款拿下，最后以289万成交 。“类似这种业主急卖、买家付款方式好的情况太少见，这套房的成交价格，不能代表金象朗诗红树林最新的房价水平。总之， 只要价格够便宜，没有卖不出去的房子 。”小董说。
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可售房源本来就不算多，加上去年起楼市进入冰冻期，金象朗诗红树林的成交不可避免受到波动。
小董的一位客户，去年上半年将自家101㎡出头的房源挂出，报价380万。这套房在27层，站在南向双阳台上能看到江景。“去年7月疫情前， 有买家想以348万买下这套房，房主觉得价格压得太低了没舍得卖，结果就砸手里了，到现在都无人问津 。”
链家上，降低预期的房主比比皆是。这套不到120㎡的三房，今年2月初以420万总价挂出，十天后降价24万，单价3.3万出头。
这套142㎡的五房，去年3月底以470万总价挂出，期间涨了30万，单价超3.5万。但下半年市场突然“变脸”，房主在不到半年的时间里三次下调价格，累计降价50万，依然无人问津。
为什么降价也难成交？小董总结了几点原因：
① 楼市行情和金融政策叠加的影响下，投资客都消失不见了。 自住买房人的眼光很“挑剔”，户型、楼层、采光、物业等都要考虑 ；
② 河西南、江核等热门区域的二手房价出现了不同程度的下降，促使想买桥北的 买房人观望情绪更加浓厚，认为再等等或许能抄底 ；
③ 来自新房市场的竞争也不容小觑。金象朗诗红树林不少挂牌房源单价在3.5万以上，甚至有超4万的， 买房人觉得这个价格可以买到江核、城南中心的品质新房，这些区域的整体发展潜力要优于桥北 。
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同在桥北，天润城、威尼斯水城等小区的二手房成交情况又是怎样的呢？
不止一家中介表示：“桥北的刚需小区 成交量可观且稳定 ，即使去年下半年市场行情不佳，也没有明显影响。”
确实，我爱我家的数据显示， 2021年南京热门小区成交TOP10里，桥北有大华锦绣华城香鸢美颂、明发滨江新城二期、天润城14街区三家小区上榜 。
“ 但成交量，大多是用价格战换来的 。”中介补充。
以天润城举例。小董的同事坦言，自己一套100㎡左右的房子，去年下半年以150万总价“贱卖”了，打算去*合六**置换品质更好的次新房：“ 不敢想吧，现在桥北还有单价1.5万的房子 。”
锐评君在链家上查看了该小区最近的成交价格，一套75㎡的两房，成交单价近2万3。但一套 93㎡的三房 “运气”就没那么好了，挂牌451天后，以148万总价成交， 单价还不到1.6万 。
这套今年1月成交的89㎡两房，价格也压得很低， 最终成交单价只有1.53万/㎡ 。
要知道，相似户型6年前就能卖到近1.7万/㎡了。
2016年下半年，南京楼市狂飙突进， 天润城80多平小户型已经能卖到2万/㎡以上 。
房价跌回5、6年前的，还有威尼斯水城 。早在2016年5月，该小区134㎡大户型已经能卖到1.9万/㎡；94㎡两房能卖到2.3万/㎡。
如今，不论户型大小，1.8-1.9万/㎡成交是常态。个别小户型，1.6万/㎡也能成交。
一位去年9月安家桥北的90后告诉锐评君：“我买威尼斯水城的时候市场冷了不少，当时88㎡小户型卖家要175万，最后170万拿下的。没想到今年相同户型160万也能买到， 别小看这10万的差价，顶我一年工资了 。”
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眼下，南京楼市暖意阵阵。但小董和同事直言：“降息、放款速度加快又如何？好像没有在桥北楼市掀起一丝涟漪。 价格不降到位，成交就很难 。”
辗转在新盘售楼处、大街小巷拓客时，小董偶尔会想起前几年的光景：不大的门店里坐了20来个同事，接电话、带看忙得不停转，“那会儿都 直接拿着合同带客户去看房的 ，哪像现在啊。”
不同于还在建设中的江核，桥北有地铁3号线、S8号线覆盖，印象汇、弘阳广场等流量商场，并引进了一中、二十九中、琅小、力小、游府西街小学等名校资源，成熟的配套让生活氛围直接拉满。可为什么，这里一直是南京的房价洼地呢？
锐评君认为，正是因为开发周期久、配套太齐全了， 当桥北可供开发的土地有限，难以有新的产业、学区等利好形成刺激时，房价自然就没了上涨的动力 。
而当华润、龙湖、融创等品牌房企涌进江核、城南中心，甚至是*合六**等区域时，桥北的开发商阵地依然以苏宁环球、明发、金象等为主。
金象拉来朗诗，为桥北带来科技系统住宅，对板块房价形成了一定拉升作用。但整体来看，天润城、威尼斯水城等小区是开发周期长达10多年的老小区，体量超大、装修参差不齐， 品质难以与当下的改善需求匹配，且同质化的产品扎堆，房价很难迈上新台阶 。