近日，郑州市永威金桥西棠的业主王颖(化名)告诉中国房产质量周报，开发商金桥置业、永威置业因经营理念不合决定“分家”，项目于2021年12月停工。在高新区房管局牵头下，双方达成一致并于3月28日复工，复工后，工程进展缓慢。

一份永威置业提供给高新区管委会的《西棠全面及可持续复工需求》显示，项目全面复工资金还急需3678.51万元，4-5月份资金需求合计约2.25亿元。

“根据永威置业此前披露，支付完复工总包款后，目前监管资金账户还不到1亿。以此计算，无法覆盖4-5月全面复工的资金需求。”王颖表示。

公开资料显示，自2020年8月开盘，西棠一年累计销售金额达42.7亿。然而，预售款去哪里了?何时能回到监管账户?这也是4月20日永威金桥西棠项目多方协商座谈会的中心议题。

参会业主反映，会议明确了部分预售款钱款去向，包括未网签已缴首付款共约7000万未纳入资金监管账户，另有逾21亿元被挪用，两笔款项均投入北龙湖两宗地块，用于支付2021年6月3日竞得的郑政东出〔2020〕17号(网)、郑政东出〔2021〕7号(网)两幅地块的购地费用，两幅地块成交价格为34.68亿元。

沟通会从3点进行到晚上9点，永威、金桥均未能明确回复：挪用钱款何时能回流?如何按照合同约定如期保质量、保品牌交付永威金桥西棠项目?

永威、金桥因“经营理念不和”闹分家，而后发展为“监管账户资金挪用”，牵扯的是更加错综复杂的资金以及利益纠纷。业主仍在努力弥补裂痕。然而，他们也不得不感叹“头顶太阳，心无阳光，要是这个事情一直解决不了，我们的心都要塌了。”

“分家”风波

“我们冲着永威的牌子购房，永威开发的项目都是当地有口皆碑的高品质楼盘，所以我们愿意以高于市场价3000-4000元的价格购入。当时购房时,项目操盘方也是永威置业,并不知道金桥置业的存在。”王颖表示。

公开资料显示，永威金桥西棠位于郑州市高新区科学大道春藤路交汇处西北角，为金桥集团、永威置业联合开发项目，由郑州金威置业有限公司负责开发建设。2020年8月22日首次开盘。在售房源建面约95-160平米，均价约17500元/平。据永威金桥西棠官方消息，自2020年8月开盘以来，1年来累计销售42.7亿元。

2021 年 12 月 3 日，永威、金桥分家的传闻却不胫而走。同时，项目停工，至2022年3月9日仍未复工，业主认为这与永威、金桥“分家”不无关系。

2022年3月9日，就永威金桥西棠停工一事，上百名西棠业主去找开发商讨要说法。11日，西棠业主代表和永威置业、金桥置业进行首次正式的三方会谈。业主表示，诉求是永威和金桥不要“分家”，共同开发一个高品质楼盘，兑现承诺。3月14日，第二次三方会谈时，永威表示不会退出，而金桥高层领导则称与永威的合作无法继续。

3月16日，在接受河南商报采访时，永威置业相关负责人表示，“我们公司的态度非常明确，永威方面不会主动退出。一切还是以永威不退出西棠项目为前提，去找一些路径来解决此事，给业主的承诺我们肯定会努力完成。”

金桥置业和永威置业“分家事件”被推上舆论的风口浪尖之时，永威置业第一时间公开发声，向西棠业主们发送了一封《永威置业致永威金桥西棠业主的公开信》，信中明确表达永威坚决不退出项目，并对双方合作遇到的问题、协商进展做出详细说明。

文中称：2019年中，郑州金桥置业有限公司鉴于对永威品牌的认可，就西棠地块合作事宜寻求与永威合作。2020 年 1 月 17 日，永威与金桥置业共同出资成立项目公司，即郑州金威实业有限公司。金桥持股51%，永威持股49%。

双方合作协议约定：项目公司所有收支账户由双方共同监管，由永威负责操盘，统筹规划、设计、运营、管理、建设、销售等工作，项目销售期间和交付后的物业管理由永威物业管理公司承接负责。

然而随着项目开发的深层次推进，双方因开发理念差异等多种原因造成合作出现分歧。针对这些分歧，永威一直持续与金桥沟通协商以确保项目正常推进。但2022年春节后，网上出现“永威退出西棠”的舆论并迅速发酵。永威明确表示坚决不退出的立场，与金桥加紧积极磋商。同时主动电话与金桥董事长沟通，并要求与其见面，遗憾至今尚未达成。

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与永威的“坦诚布公”相比，分家事件的另一位主角金桥置业则一直保持沉默，态度不明。

天眼查显示，郑州金桥置业有限公司于2017年4月5日成立，实际控制人为崔长虹。在与永威置业合作开发之间，并无房地产开发经验。“金桥置业负责人曾在沟通会上表示，即使是永威退出，他们也会如期交付和永威一样高品质甚至更好的房子。但是，初入地产行业的金桥置业，拿什么保证能交付和永威一样品质的房子?”王颖表示。

关于永威是否退出永威金桥西棠这一问题，郑州市高新区督查室于3月21日通过人民网领导留言板称：该项目为郑州金威实业有限公司开发项目，经多次与开发企业沟通，企业均否认永威置业撤场的传言。关于郑州金威实业有限公司的股权是否变更，还需咨询工商注册登记部门。

”2022年3月22日，在高新区管委会的协调下，开发商承诺3月25日复工，后于3月28日正式复工。“王颖称。

图源：业主

复工

实际上，项目复工前，已有监管账户资金被挪用的消息放出，业主们惴惴不安，“开发商是否已将监管资金挪作他用，是否依法依规进行资金支取，项目后期建设费用能否保证?”

此后，业主向高新区房管局提交《查询永威金桥西棠项目售楼资金监管情况申请书》。3月21日，高新区房管局回复称，经核查，监管账户支出均按照《郑州市商品房预收款监管办法》文件相关规定审批使用，无异常支出。监管账户出款项均已支付工程款及税款，目前监管账户可以保障工程复工。

回复中还透露，在房管局主持召开的郑州金威实业有限公司与两家施工单位的协调会上，双方就复工事宜达成一致，施工单位收到所欠工程款后，提交复工复产计划。目前，正督促企业落实资金。

图源：业主

而业主提供的一份《西棠业主与永威置业沟通》文件中，永威置业表示，目前监管账户内资金余额约1.3-1.4亿。全面复工需支付约4500万，监管账户余额足够项目全面复工，项目后期会筹资及房源销售回款保障项目不烂尾。目前，监管账户支付工程款资金走绿色通道，正在办理相关手续，手续已交金桥审批，

“仅支付复工工程款一事，永威就表示正在通过各种渠道与金桥公司协调，可见，双方沟通出现了问题。据了解，项目资金支出均需金桥公司领导审批签字，如今，双方产生了嫌隙，复工后，或将对工程进度、交付质量产生一定影响。”业主们质疑。

4月10日，业主代表参观工地后表示“进度不尽人意”，目前未封顶的楼栋在施工，已封顶楼栋进行砌筑，已封顶且已完成砌筑的楼栋则无人施工。工人数量有限，总共有大约180人左右。因为缺人，主体和砌筑工程进度缓慢。

“此后，我们了解到4500万仅是支付两家总包施工单位的欠款。项目复工不仅仅是总包复工，而是包含各专业、各职能工作的全面开展，而4500万并不能覆盖全面复工的资金需求”，王颖告诉中国房产质量周报。

随后，王颖出示了一份永威置业提供给高新区管委会的《西棠全面及可持续复工需求》，该文件详细列出了设计、工程、咨询、供应商等各项明细支出，并在结尾处总结称“项目全面复工资金还需3678.51万元，4-5月份资金计划为6177.89万，4-5月利息税金工资费用2450万，待交监管资金10186万，合计约2.25亿元。”

图源：业主

相比2.25亿元的资金需求，支付4500万元总包款后仅1亿元左右的监管资金则显得捉襟见肘。

“根据房管局3月21日披露，部分已售未网签客户未存入监管账户，已经通知企业把收到的购房款全额转入监管账户并及时签订购房合同。”王颖称。然而，这部分未网签客户的预售资金合计多少?何时能进入监管账户，以满足全面复工需求等问题仍未可知。

此外，累计销售金额达42.7亿的西棠，其复工前监管账户仅剩1.4亿资金，资金流向了哪里?高新区房管局曾于3月21日回复称，监管账户支出均按照《郑州市商品房预收款监管办法》文件相关规定审批使用，监管账户出款项均已支付工程款及税款。

“如果监管账户支出没有问题，为何几十亿预售款项不翼而飞?”金桥与永威分家一事已经令业主们头疼不已，接下来，他们还不得不面对“预售资金”去向之谜。

钱去哪里了?

4月20日，永威金桥西棠项目多方协商座谈会上，永威方承认，项目没有全面启动起来。目前是以总包施工为主，但是全面启动不仅仅是总包，还要各个工序共同协作。目前项目应急资金还差3000余万，短期资金需求为1个亿，随着工程的进行，后续的资金计划可能还需要10个亿。

永威方还透露，项目总预算为15亿，目前，项目销售金额约30亿出头。

考虑到永威此前透露资金缺口约11亿，以此计算，已支出工程款项约3-4亿元。另有26-27亿预售资金流向了哪里?会议上还明确了未网签已缴首付款共约7000万，这部分款项没进入资金监管账户，又流向了哪里?

预售资金流向以及何时能回到监管账户以保障工程进度?这也是4月20日永威金桥西棠项目多方协商座谈会的中心议题。

实际上，预售资金为商品房预售时，购房人在购房合同中约定的需要支付的全部费用。为强化商品房预售资金监管执行力度，化解项目风险隐患，我国制定了强有力的预售资金监管政策。

2021年11月22日郑州房管局曾发布《郑州市商品房预售款监管办法》，申请使用商品房预售款需经过监管银行、监管部门的两次审核：监管银行对项目工程形象进度进行现场勘验，并出具《现场勘验报告》，监管部门需核实监管银行的审核意见，此后，监管银行和按揭*款贷**银行依据监管部门核实意见拨付。

2022年3月11日河南省住房和城乡建设厅等联合发布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》再次升级预售资金监管制度。为确保预售资金安全，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入(包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭*款贷**、住房公积金*款贷**等)，均应纳入商品房预售资金监管范围。其中重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，以项目工程建设费用及一定比例的不可预见费为上限。预售收入超过重点监管资金额度上限的款项，属于一般监管资金，可由开发企业提取和使用。

理论上，西棠的重点监管账户资金应以项目竣工预算金额为依据，并留有一定比例的不可预见费用，以确保竣工交付。不过，管委会代表在沟通会上表示，每一家房地产企业进重点监管账户的资金比例不一样，最少是30%，有的进到100%，还有60%、50%，30%不等。截止目前，经过多次调查发现，西棠项目预售资金通过一般账户被挪走。

西棠总包之一高创建工股份有限公司提交给住建局的《情况反映材料》则披露了预售资金具体流向。文中称，永威和金桥以其作为*款贷**主体，从银行*款贷**5亿元用于项目工程建设，承诺以项目销售回款归还*款贷**。然而，*款贷**于2022年4月26日到期，尚有4.25亿需归还。据公司了解，西棠销售良好，足以偿还*款贷**，但是金威实业却把销售回款资金挪用，共挪用预售款约21亿，通过河南一帆城市运营管理有限公司投入北龙湖2宗地块。

图源：业主

北龙湖地块，即郑州北龙湖郑政东出〔2020〕17号(网)、郑政东出〔2021〕7号(网)两幅地块，在2021年6月3日由河南一帆城市运营管理有限公司竞得，两幅地块成交价格为34.68亿元。天眼查显示，河南一帆的股权结构中，永威30%、启迪30%、清控科技城30%、翔东置业10%。

“西棠项目的预售款均用于北龙湖项目，目前拿不出来”。永威方在会上表示，“如果永威、金桥遇到的问题坦诚讲出来，需要五方会谈(北龙湖项目四个股权方及金桥置业)。 ”

尽管沟通会上业主反复询问：“资金挪用问题是否能解决?什么时候能解决?能不能先把亟需的3678.51万元落实到位?”永威、金桥均沉默应对。

“监管资金挪用”为何屡禁不止

针对业主对于“监管账户资金被挪用”的质疑，永威方在20日的沟通会上理直气壮地表示：”这是一个经济行为。所有的项目就是这样干的。出问题了，所以你们才会觉得委屈。 钱跑不了。 ”

也就是说，预售款未进入重点监管账户、挪用预售资金等行为已是行业*规则潜**。

对此，易居企业集团CEO丁祖昱曾在2021年2月撰文指出，预售资金被挪用在房地产行业是较为普遍的现象，一旦出现资金链断裂问题，停工、烂尾将接踵而至，今年以来申请破产的企业数量已突破460家。这些房企破产很大一方面原因在于“资金被挪用”而导致资金链断裂。

一方面是监管仍存在漏洞。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受媒体采访时曾表示，监管银行通常是由房企来选择的，房企选择的银行往往和自己有业务往来。银行既监管此类企业，又和此类企业合作，所以监管容易被架空。

另一方面是房企对于“高杠杆、高周转”的天性追求。永威透露的销售数据显示，西棠一年销售回款约30多亿，按照监管要求，应该一半资金在重点监管账户内，直到2023年12月项目竣工，用于支付工程款项。而开发商通过挪用预售资金以及借助上下游企业为其融资，可加大杠杆，让资金获得高速周转，不断造血进行规模扩张。当然，其经营风险也在累积，

此外，伴随房地产“三条红线”的推出，开发商外部融资情况更加严峻，预收款和个人按揭*款贷**成为开发投资资金的重要来源。国家统计局公布数据显示，2021年房企开发投资资金来源中，定金及预收款占比36.76%，个人按揭*款贷**占比16.10%，两者合计占比高达52.87%，且有进一步攀升的趋势。可见，开发商对自有资金的依赖越来越高，挪用预售金的“动力”也越来越大。

从2021年至今，房企挪用监管资金成风，问题项目陆续出现停工，交付风险不断加剧。据克而瑞研究机构统计，郑州、长沙、重庆和武汉等项目交付风险较大。其中，截至2021年末，郑州尚未交付的问题项目总建面约271万平方米，占成交面积比重高达29%，问题项目占比位列各个风险城市之首。

图源：克而瑞研究机构

受此影响，目前的政策底线已转向保交楼，各个省市都在进一步加强预售资金监管，化解项目烂尾风险。

在这一背景下，永威金桥西棠项目从”分手风波“发展至”预售资金挪用事件“，备受关注。会中，金桥方表示，目前政府、业主各方面的压力，让永威、金桥两方的高管都有压力，正在快马加鞭向前推进。只是因为前面的问题比较多，需要一点点解决。完全理解业主的心情，但是事情确实需要时间。

业主则提出：“希望金桥、永威能够正视问题，解决问题。会上解决不了的问题，希望能够带回到高层，在下一次沟通会议上提出具体的解决方案。”

对于永威金桥西棠监管资金回流、项目复工问题，中国房产质量周报将持续关注。