文：园长
今天按了一些数据，来掰扯一下广州的买房财富密码。
看看广州这5年，多少人买房挣了钱，啥时候能挣到钱。
一、多少人买房挣了钱
先看2016-2020年广州楼市的新房成交数据。
挑这5年，主要是刚好贯穿了涨横涨2个半周期，是群众们买房热情最高的阶段。这其中，2016和2017有一波普涨，2020年是市场起来，但价格还没有特别疯狂的年份。
5年中，广州一共卖了48万套新房，其中，增城接近13万套，南沙7万套，黄埔5万套。
几年的走势我们很清楚了，只有天河，海珠，番禺，越秀，荔湾，番禺 黄埔是涨幅比较明显的，南沙不抗跌，涨完又掉回去了 只能算微涨，增城从化花都白云几乎没涨还跌了。
这个5年周期里，涨了且能站稳的，等于买房挣钱吃到红利了，没涨的，可以等于买房没怎么赚。
这期间，增城，南沙，从化、白云，花都一共卖了接近30万套的房子，占全广州成交量的6成 ，约等于30万人迈出了试探的步伐，然后，在这场资产价值战上，亏了。
广州的买房结构，以刚需刚改为主，投资投机不是主流。而在过去的5年中，刚需刚改并没与享受到房价上涨的红利啊
这部分人，本来应该是这轮的改善升级和投资的主流，但是你让人家伤透了心被站岗被套牢，要让他再度掏空进到楼市里投资，这个不是不可能，但难度很大啊。
所以，园长说广州人对于楼市投资不太热情是有理由的，毕竟大部分人是没挣钱的。
好了！！！大部分没挣钱，但是还是有小部分挣钱了的，什么时候挣的呢？这我们就要看二手了。
园长之前整理过，广州网红盘4年的二手成交均价，大家可以仔细看看。
二手盘在2017年涨到一定高点后，在2018,2019甚至2020年市场没有起来之前，数据都是接近持平的。
看到没有？？看到没有？？
2018-2019，大家觉得房价不咋会涨，投资需求极少不旺盛，这个阶段，是正常供需，数据你看到了，没有房价上涨的预期下，成交是稳定的，价格也是稳定的，是涨不动的。
所以，正常市场买卖需求下，不太可能带来房价的上涨，房价的上涨是需要外力因素推动的。
什么外力，大家都懂，总之不由你说了算。
好了，上面我们说清楚了。
1、广州买房以刚需刚改自住为主。
2、大部分人买房没怎么挣过钱，只能说保值或者略跑赢通胀，投资热情不太浓厚。’买房意愿也不太狂热，全靠刺激。
3、没有房价上涨的预期刺激，房价就会很稳定，
刺激是能把房价带起来，比如说给豪宅批个高的备案价呀，出个地王啥的。
深圳一刺激，群众马上就雄起，为啥，因为跟着深圳政府买房的人都挣钱了，广州难度大，主要是大部人都没在买房上挣过啥钱，再加上，今年不太一样，叠加了群众收入不乐观的预期……
你说完全不能刺激吗，那肯定也不是，毕竟还有4成的人是挣过钱的，早年享受过红利，对于楼市的热情和信心还是在的。
这部分人的买房改善兼投资的心态更重，因此也会挑选核心优质的产品去买（不可能越买越差嘛），而核心区的供应是少的，供需失衡，房价就会上涨。
所以，你现在能理解今年广州的逻辑了吗？
核心区优质的稀缺项目，会受到改善者的追捧，这里投资需求最多，房价涨幅不会小。
核心区的改善产品5万+，供应不算少，但是有着庞大的郊区进市区，老破小换新房的需求支撑，房价能保底，价格是平稳上涨，且是安全的资产，是可以买入的。
但是外围的房子，因为多年对于买房群众的伤害，加上经济下行的预期，大家已经没有热情了，只能靠纯刚需，而纯刚需，不太拉得动房价，只有核心板块的楼盘才会有少许的分化行情。
谨慎，是园长送给大家今年的买房关键词。
从过去的经验中，我们能看懂房价何时能涨跌的趋势和秘密，但！如果房地产有一天不被需要了，只能有正常的供需支撑了呢？？
今年的楼市，不唱空不唱多，对于我们每个群体每个人的买房建议都是不一样的。
壕们是今年买入优质资产的好年份，毕竟新盘上市，中产置换的同学们，也可以买入做资产保值。但是前两个群体，不建议过分追求投资要充分考虑收入的可持续性。刚需同学，而按照自住选择就好，安静的等待下一个赛道。
今年买房，记住！！我们要看价值，但不要执着！！从自住角度出发，适合的，满足自己需求的，那就是好房子。
咱好好工作，好好生活，找到相对最好的房子就好了！！增城，也有做的好的产品，白云也有用心的开发商不是吗？？反正明年以后的周期大家都是横，找个住的舒服的房子，跑赢区域邻居，就可以了。
以上。