板块结论:
刚需首套谨慎买,长线投资要等待.
规划定位太混乱,配套成熟还需等.
--------6号线沿途上班可以买
2018年即将进入尾声，重庆的冬天已经寒气逼人,这一年来，重庆楼市也发生了翻天覆地的变化，令我颇感巧合的是,重庆的楼市也似乎进入了初冬,对于未来重庆房价的走向,我认为短期调整已经初现端倪。
所以我最近一直的观点,就是抗跌的分析,其实我9月开始陆续就写过很多重庆未来的发展,和各大楼市热门板块的分析。上一次,我们做了一个投票,蔡家板块的关注度最高,这一次终于写到蔡家了。
（可以点击放大查看）
对于蔡家板块,我去实地考察了几次,一直迟迟不能下手写的原因,就是对蔡家板块,我一直不能对蔡家有一个准确的定位,蔡家板块属于一个非常复杂的板块,不能简单说是一个板块,是一个旧区和新区的集合体。
蔡家板块房价在2018年也跳涨特别厉害,下面我就仔细分析一下蔡家未来是凤凰涅槃,还是一个大沼泽,陷人无数。
壹
蔡家房价暴涨
涨幅惊人
蔡家的房价是在2017年3月开始跳涨的,到2018年,最高均价达到建面13282元/平,12月回调到12626元/平。经历了2016年的均价5000元一平左右,涨到了最高13000元一平,涨幅高达160%,这个涨幅是比较吓人。同时间段,重庆主城区房屋均价从7000元/平涨到13000元/平,涨幅为85%,蔡家的房价增速比重庆主城均价增速多1倍。蔡家板块房价的暴涨几乎颠覆了我过去一直坚持的核心地段核心位置才值得买的价值观。
(以上数据来源于安居客)
总结:
蔡家无疑是重庆2018年地产板块的明星,各大开发商在蔡家这一轮房价上涨中赚得盆满钵满.但是我在房地产行业干了十几年,从来没有见过一个地方房价是直线上涨的,涨得越多,也预示着回调的风险越大。
贰
轨道交通发达
交通方便
从地理位置上来看，蔡家现阶段应该是重庆一路向北发展规划的最北边了,很多人会单纯的认为蔡家的交通很不方便,这其实是错的,蔡家拥有的轨道号线可以轻松连接主城各大商圈和核心位置。
轨道交通单一,但非常实用,途径都是热门区域
其实可以发现蔡家的轨道交通非常单薄,暂时只有一条轨道6号线,整个蔡家的区域内公共交通全部靠6号线,出了地铁口,就是三轮车,摩的这些辅助交通，不过板块内公交车比较匮乏。
轨道6号线,却把蔡家和主城几个核心商圈和高新产业园紧密联系在一起。我用高德地图测算坐轻轨到核心区域的时间,可以发现如果靠6号线,蔡家的住户去主城各大商圈或者北区产业中心和江北嘴这类金融中心上班都还是非常方便。
毫不夸张的说,对于广大刚需的蔡家住户,轨道6号线就是蔡家的生命线,一旦6号线出问题,整个蔡家公共交通几乎崩溃。很多人都说不可能,结果2018年10月13日6号线因意外停运到蔡家段。顿时整个蔡家的居民都泪奔了。
蔡家公共交通有待加强，无车一族出行不便！只能单纯的依靠6号线.
蔡家的本地居民也意识到公共交通的匮乏,曾经提议政府增加轨道交通.
总结:
蔡家其实是一个适合重庆中低收入刚需入住的一个刚需板块,有配套的两个大型公租房项目碚都佳园, 两江名居,还有很多分散的安置房小区,整体感觉蔡家中低收入人群比重大,未来这些大量的人口会支撑蔡家的商业需求.轨道6号线,也能满足刚需的出行。
叁
房屋供应充足
1.新房供应量重庆排名第三
到了2018年12月，重庆一些楼盘也加快了开盘的脚步。数据上也完完全全的体现出来了，和前两个月近140的总量相比，这个月开盘的数量达到了172个，同比上月上涨了24%！
分区域来看，巴南以40个项目仍然排名第一，其次是渝北区和沙坪坝区。从组团来看，龙洲湾14个项目第一，接下来是李家沱、茶园13个项目居第二，蔡家以12个新盘项目排名第三。
2.蔡家二手房供应量也比较充足
以安居客的挂牌数量为1.6万套,但是安居客这个数据按我的经验,安居客上大半的房源都是重复的,实际数量要除以3,统计安选房源。所以,最后我得出的数据是蔡家现在二手房供应数量在3000-5000套左右,这对于蔡家应该是天量供应了。
3.二手房价格比新房便宜,没有出现价格倒挂
蔡家12月新房均价 12616 元/m² 。二手房挂牌均价 12609 元/m²,通过我的实际走访,二手房成交价基本低于挂牌价10%,虽然出现很多死扛不降价的业主,但是如果你又耐心,有部分投资客会低于市场价出售二手房。
总结:
蔡家板块新房和二手房供应量非常大,不存在买不到房的问题,而且房屋类型从高层到洋房,别墅,大平层,均有非常大的库存,大家都知道一个经济规律,当一种商品库存大的时候,价格就不坚挺了,蔡家现在的房价也处于摇摇欲坠的边缘。
肆
配套资源
1.区域内缺乏大型商业，生活不便利
我在蔡家开车绕了几圈，也没发现正在营业的大型商业体，区域内基本是以社区底商为主！在向家岗老小区,我居然见到了人山人海的赶集,这个在主城区是难得一见的。周边小区非常多，刚需扎堆，而商业也都是以社区底商为主，大面还是缺乏一个大型商业，还有一个大型的成熟公租房小区和另一个正在建设的公租房小区。
还好随着入驻的居民越来越多，社区底商也还算方便了，不过在大面想逛大型商场还是有一点奢侈，目前主要靠网购来凑！
从管委会了解到，日前两江蔡家新区规划商圈6个，为更好地提速蔡家商业发展，市人民政府已批准将蔡家商圈纳入市级核心商圈范畴。这对于蔡家是一个潜在利好.
据悉，目前蔡家商圈已出让用地约0.8平方公里，现已建成和在建商业商务项目近130万平方米，已经引进红星美凯龙、渝商、中南等知名企业入驻。可以说，配套逐步兑现的蔡家，已进入高速发展阶段。但是,我们要认清现在全重庆传统商业体都在走下坡路的事实,这些规划未来的前景还有待时间检验。
2.教育资源一般,差点以为是个坑
我去踩盘,发现新开的楼盘都说读名校朝阳小学的分校,我当时就纳闷了,后来一看,居然蔡家有三个朝阳小学,我就去网上查了一下.还好,其中两个已经明确为公办小学,最后一个尚没有具体资料.
这一点比某些小区弄个民办挂牌小学要好。
另外蔡家板块最好的教育资源就是, 西大两江实验学校是西大附中分校,很多买蔡家的刚需,就是看中这个学校配套买的.但是这里面也发生了一些小的变故。
能读西南大学两江实验学校的，
只能是小学用地15、小学用地17对应的学校（以下简称学校15、学校17）毕业生。
相对应的区域，目前只有几个楼盘能读两江中学,大家如果买蔡家学区房一定要注意这一点,不要听销售的忽悠。原来部分承诺能读的楼盘有的已经不能划片区读这个名校了.所以我一直说,新房买学区房有一定风险,就是这类变故,蔡家很大一部分房屋销量,就是靠教育资源吸引刚需购买。
伍
品牌房企扎堆！
但土地成本低廉,房价偏高
1.土地价格分化严重
蔡家板块吸引了大量知名房企，包括万科、龙湖、金科、世茂等都集中在这个区域开发建设！在蔡家房价翻倍大涨的时候,这里有一个被人忽略的真相,就是这些开发商当年土地成本非常便宜。
看一下现在蔡家万科 ,金科,龙湖这些当年拿地都非常便宜,楼面地价只有1500-3500元/平,现在售价都是建面12000元/平以上,这个售价远远高于这些开发商的成本价。
蔡家也是有地王的,这个就是蔡家最神秘的一个楼盘百郦湾。成交楼面价8426元/平,现在蔡家有的二手房和新房的卖价都才8000-9000元/平,未来蔡家的地王是否热销会成为蔡家板块房价的风向标。
据悉，重庆百郦湾项目临时施工便道整体硬化已全部完成，已实现通车。项目土石方工程已完成总体的百分之四十，截止目前累计产值已完成1305万元。
2.新盘销售分化严重
主打地铁加商业盘的某某楼盘居然在最新的开盘中,直接开始卖特价房,估计也是为了试探市场反应吧，市场居然反应非常冷淡！建面优惠单价9500元/平左右，这块地的土地成本是5000左右一平的楼面价，这个9500元/平的卖价,清水房,还不能说开发商亏本,但是比起万科观承当年拿地2000多一平的楼面价,现在卖11000元/平(没有说明是套内的,均为建面价格),还是豪华精装修,中间这个价格没有任何优势,只能抱头痛哭了。
总结:
房价短期看金融,中期看土地,长期看人看,蔡家这个土地成本差异太大,大概率未来短期会导致房价剧烈波动.道理非常简单,前期拿地成本低的楼盘有降价的空间.
现在蔡家开发商分化严重,万科这类性价比高的楼盘卖得不错,去化率高,反之一些性价比差的楼盘去化率非常低,很难销售。
陆
总结
未来蔡家板块到底是获得新生以后继续高歌猛进快速发展，还是依旧停滞不前呢？
我的回答是分化,蔡家楼盘类型非常全,同事楼盘档次也差异巨大,特别是,有低收入需求的公租房,有中等收入家庭喜欢的洋房,大平层,有富裕家庭喜欢的别墅,未来蔡家分化行情会非常严重,部分楼盘价格短期压力大,有降价的可能,二手房降价的趋势现在都很明显.而商业成型还需要很长的时间.
我对于想要购买蔡家楼房的粉丝有以下几个建议:
- 中低端刚需,我建议去买低于新房价格的二手房,而且可以杀价,当然现在很多业主不降价,但是你可以让中介帮你留意降价的笋盘(笋盘即价格低于市场价或性价比较高的房子)。
- 高端富裕家庭的刚需,可以购买蔡家,因为确实便宜,主城买大平层的价格可以买蔡家独栋了 ,我原来多次反复强调,别墅,大平层这类房子只适合自住,不适合投资.
- 对于投资需求,我建议是多观察一下,未来蔡家的发展,规划是不错的,但是现阶段蔡家配套缺乏,房价的支撑匮乏,短期房价调整的几率大,如果明年房贷利率下浮,房价跌出一个空间,才值得入手.
我写板块分析,从来都是实事求是,不吹不黑,这个板块的优势,我会直接写出,板块的劣势我也不会回避,但是,一千个人心中有一千个哈姆雷特,我写的不一定是对的,也会有我自身的局限性,我只能尽量用我自己的经验和自己掌握的知识,客观的去评论这个板块.