应朋友们要求，第7篇讲讲中梁地产，这家以管理科学出名的品牌房企。

中梁地产和中粮地产很容易搞混，尽管中粮地产是央企地产平台，但是民企中梁可比中粮发展的大多了。

PART 1：发家

温州起家

我也是几年前做中梁项目的时候，才知道他们是从温州起家的。71年出生的温州人杨剑，在他23岁那年（1993年）加入了一家叫做欣华的房地产公司，这就是中梁地产的前身。

与其它房企老板不同，那会杨剑不是官员、也不是干了很多年的包工头，只是一个刚拿到技工学校汽车维修文凭的年轻人。

1993年-2000年，这家地产公司在温州开发了时代广场等项目，这个时期关于杨剑的信息很少，只知道在这六七年中， 杨剑就成为这家公司的主要股东， 那这会他才30岁。

杀入苏州

不知道是什么机会，杨剑在2000年前后就把精力放在了苏州，成了一家叫做苏州华成的公司，专注开发苏州的项目。

从2000年首个楼盘华成大厦，在苏州园区一炮打响后，杨剑相继在苏州开发中梁·天御、中梁·亿象新天地、中梁·亿象城等多个热销住宅以及商业楼盘，并在2008年成为在苏州市场占有率第三的开发商，仅次于中海与万科。

再战温州

2012年，民间借贷危机导致温州楼市泡沫破裂，温州仅3个月就房价就跌了30%，直到今天温州还有很多那会遗留下来的烂尾楼没有处理完毕，而杨剑却巧妙地躲开了这场灾难。

房产泡沫，来得快去得也快。杨剑趁楼市低迷连续抄底温州土地，并逐渐占据温州楼市的半壁江山。

“温州每卖2.5套房，就有1套是中梁” ，就成了他们在温州市场占有率的代名词。

PART 2 扩张

小碧桂园

中梁是学碧桂园最成功的。他们把碧桂园的高周转、重仓三四线城市、超强团队激励都学到了精髓。在三四线城市上，杨剑讲到：

如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会的。

在开发速度上，中梁搞出来了456模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。这开发的速度比碧桂园的开发速度相差不大。

就这样，中梁开着他们的宝马mini，从2015年开始，他们走出温州和苏州，在三四线城市风驰电掣，疯狂拿项目。到2022年中梁暴雷的时候，他们土地储备中还有接近7成位于三四线城市。

2008年中梁地产业务版图

阿米巴模式

如果不是爆雷，这是中梁最喜欢讲的经营哲学。阿米巴是日本管理大师滔和盛夫提出的企业管理方法。这种方法精髓是把企业分裂不同的经营单位，然后对这些经营单位充分授权，并进行强的激励和考核。能者继续分裂，不能者就被撤销合并。

通俗的讲就是把地盘不同区域承包给不同区域公司，你这个区域赚钱了，有贡献的团队大口吃肉、大把分钱，还可以继续分裂成立新的区域公司。如果做的不好，那就迅速把你裁撤或者合并掉。正向和负向激励特别明显，让员工干劲十足。

中梁控股副总裁陈红亮举例：“比如区域公司拿到一块地，五个亿也好、十个亿也好，钱算是从集团借给它的，最后项目做完，区域公司和集团总部算账，除了归还本金，再向集团缴纳一定比例的运营费，这个比例的运营成本对区域来说还是有压力的。那么，区域公司拿下项目以后，就会加快开发进度，早点把项目卖出去，就能早点把钱还给集团，所以项目周转率很高。区域公司把运营费交了以后，剩下的利润就是区域团队自己的，1000万也好，100万也好，就看这个项目利润有多少。”

全国20强

学会碧桂园和阿米巴模式的中梁开挂了。

2015年，中梁先是占领浙江省内地级市。

2016年转向布局江皖赣。也是这年， 中梁把总部搬到了上海， 提出了“深耕长三角、面向华东、辐射全国”的大战略。

2017年，中梁再度推行阿米巴组织裂变，组建了控股集团，成立区域集团10个，区域公司近40个，员工数量增加5倍。

2018年，中梁销售额达到了1159亿。 从100亿到1000亿，中梁只用了3年， 这速度连师父碧桂园看到了都得竖起大拇指。

上市之路

从2018年开始，杨剑就开始筹划中梁地产在香港上市。但上市之路也是一波三折，第一次提交上市资料失效，直到2019年7月份才完成上市，成为20强房企最后一家上市的公司。

研究机构分析，中梁为了满足上市要求，2018年中梁开始转型，逐渐由重仓布局三四线回归谨慎，中梁提出将发展重心从三四线城市转移至二线。

但船大难掉头。2018年三四线城市销售额占比高达76%，2019年虽有所下降，但仍然保持65%高位。回头看，中梁的调整还是具有预判性的，但是市场给他们的时间太短了，进入2020年，虽然三四线城市销售占比已经下降到54%，但此时三四线城市楼市已经开始转向了。

PART 3 落幕

高周转之痛

高周转意味着高负债，这个项目刚卖楼收到的钱，就要拿到下个地方去拿地，拿地的钱还要层层加杠杆去借。一旦限制融资，或者楼市不景气，资金链就随时崩盘。

中梁控股净负债率（2017-2021）

此外，在强激励考核下，所有工作一切向钱看，中梁不时爆出重大质量问题，让高周转房企们备受社会争议。比如中梁徐州首个楼盘开盘仅过两天，在建工地发生施工平台滑塌，造成5死1伤。

从2021年开始，限制房企融资叠加楼市不景气，中梁都遇上了。而过去几年有巨大红利的三四线市场瞬间转凉，让中梁深陷其中。开着宝马mini的老板们相继暴雷，连号称稳健的师傅碧*园也在今年暴雷了。

你的优势有一天也会成为你的劣势，真是成也萧何、败也萧何 。

暴雷

挺了1年多的中梁地产终于扛不住了。在2022年7月，中梁地产宣布美元债违约，正式宣告爆雷。

尽管2022年底，房地产政策已经开始向着有利于中梁的方向转向，但羸弱的楼市和大规模的负债，让中梁自救的希望越来越渺茫。

2022年年末，中梁控股的总负债规模高达2064亿元，资产负债率接近87%。未偿还债务总额约267亿元，包括银行及其他借款约202亿元，债券65亿元。

中梁的官网上，没有了往年的开疆拓土、火热销售的新闻了，今年寥寥几条的新闻都是关于保交楼的。年中经营会议也不是往年大酒店、大红毯、大场面了。

中梁“坚定信心、深化控本、守好资产、平稳交楼”为主题的2023半年会

踏实下来后，开发商们开始谈风险控制了。可能踏实下来后的开发商才更是我们社会需要的开发商。希望他们早点把楼都交出去，成就那万家灯火。

2023年半年会上，董事长杨剑发表重要讲话。他指出：“行业修复仍需要一个缓慢而长期的过程，未来一段时间内房地产的形势仍然十分严峻，我们要进一步统一思想、转变观念，把行业困难估计得更充分一些，把企业风险思考得更深入一些，坚持底线思维、安全思维、长期思维，强化经营意识、算账意识，围绕年中会议主题扎实做好各项工作。”