没想到奶场这篇文章这么坎坷，因为一些错误操作被限流了，只能重新发一次，不过好事多磨，好的内容总是值得被人看见的，觉得老耿观点还算正的朋友不妨点个支持一下。

之前说了广氮-奥体版块，又给大家分析了广氮-奥体版块选筹里的选筹(点击蓝字可回看)。

说到了广氮就不得不提被誉为“广州高端人才后花园”的“奶场”，21年中是奶场热度最高的时候。

有多热呢？

当时奶场有的盘接近10万/平，我们的直播10个问题有4个问奶场怎么样的。

但为什么说奶场10w/平里有猫腻，今天好好讲你听。

拍地就敢对标珠城

2014年11月，一个当时还没什么人听过的板块，挂出了7宗住宅地块。

在很多老百姓还没搞清楚这地方到底在哪的时候， 20多家开发商 竟争先到场，7宗地块被迅速抢光， 最高楼面价甚至高达1.68万/平 。

▲当年牛奶场拍地详情，第一块楼面价1.68万/平

人们被震惊了，按简单的乘2计算，这地方开盘得卖3.4万/平。

要知道当时 珠城中区的标杆 之一，在2021年最高去到19万/平的 中海花城湾，也就卖3.9万/平 。

人们开始打听，发现这拍出天价的板块，只有个平平无奇的名字： 牛奶厂 。

牛奶场，当时无法理解的“牛”

一些去过实地勘察的人，带回来的评价，更是让人迷惑： 荒凉、空洞、啥也没有 。

一个啥也没有的地方，拍出 媲美珠城的价格 ，开发商是集体脑抽了么？

而如果说，2014年牛奶厂拍地新闻，只是让人们感到迷惑。

那2016年，牛奶厂的龙湖首开·天宸原著，真的以 3万多的价格 开卖时， 人们的感觉，是智商在被开发商*辱侮**。

▲首开·天宸原著开卖媒体报导

凭什么？

那一年，广州最热的新盘市场有两个：

一个就是被嘲笑 啥也没有价格却上天 的牛奶厂；

另一个是被称为 配套成熟、学位强劲、荔湾新中心 的广钢新城。

所以，当看到广钢中海花湾壹号，开盘价只有3万多左右的时候，大部分购房者兴高采烈地奔向了荔湾。

▲中海花湾壹号3.2万一平，登顶16年8月成交金额，天宸原著紧随其后

只有部分眼光毒辣的人，把筹码压在了牛奶厂身上。

事实证明，真实市场里，真相并不站在多数人那边。

如今 牛奶厂均价在8-9万 ， 广钢均价在5-6万 ，就足以说明一切。

从拍地到开卖再到后续房价走势，牛奶厂目前看来，对得起它名字中的那个“牛”字。

牛奶场的"牛"，只靠一个优势

但我们客观地去分析的话，当初实地勘察的人没说错， 牛奶厂没有 刺激传统增量所需的 高端商业 ， 也没有 能给传统增量起到托底作用的 公共通勤优势 。

▲从地图上看奶场板块位置略显尴尬

所以哪怕在资深房产投资者眼中，整个奶厂板块也是一个妖盘。

因为它的 核心优势只有一个：天河绝对次新、低密度、纯改善带别墅 的全新居住型板块。

能支撑它核心优势的先决条件也只有一个： 改善型买家对次新、低密度、纯改善定位的板块需求会越来越大 ，并愿意为此支付高房价。

也就是说，一旦改善型买家普遍学会了“将就”，支撑奶厂高房价的体系就会崩塌。

▲21年三月奶场板块部分房源逼近10w

所以 买奶厂，是有一定赌的成分 在里面，虽然牛奶厂最高去到10万的挂牌价，仿佛在说买的人都赌对了。

但就我们长期观察分析下来，奶厂能涨这么快，是有 业主抱团调价的猫腻 在里面。

牛奶场的"牛"，藏了"猫腻"

奶厂的业主群，普遍以80后小年轻为主，在 内部沟通，抱团调高挂牌价 这件事上，他们的做法是教科书级别，但 抱团涨上去的价格，终究是不扎实的 。

所以在行情期结束，市场调控横盘的时候，在天河各大核心板块中， 奶厂板块的价格回撤比较大 。

▲奶场板块主力楼盘去年8-10月波动情况，数据来源链家

一些户型楼层差的，业主又急出售的情况下，甚至有过6万单价的成交，加上奶厂的盘，普遍不满5， 高额的增值税放在投资角度来讲，并不划算 。

所以短期来看，如果 想入手奶厂 ，大可以 等市场把价格水分先榨一榨 ，但从 长远来看，奶厂依旧是不错的板块 。

绝对次新、低密度、纯改善定位，周边有大片空地可发展，却没有密集商业规划，一系列条件，保证了 牛奶厂的房价体系不会崩 。

而且， 高房价起到的阶层筛选作用 ，还会进一步巩固奶厂的房价。

▲从广州各个关键区域来看，奶场地理优势明显

因珠城缺货而被迫外溢的流量，金融城高端商业的高级管理层，琶洲、科学城的高净值人才，都会成为牛奶厂后续的目标群体。

所以，牛奶厂真的牛吗？

牛是有的，但目前来看，算不上最牛。