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北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问
Q:提问: 京总 您好。刚加入会员迫不及待来提问。最近看了网上深圳房价的下滑，担心买的时机是否合适。目前对杠杆的操作和逻辑拿不准。具体情况如下：目前住在马家堡100平两居。两口未婚。父母在黄村有一个95年三居（能卖340左右）。需求：南城改善，目前自己的居住环境，兼顾未来学区/品质/面积/升值。目前手里有1000，计划800做首付，200作为还贷备用金。等新房交付后卖掉黄村提前还贷一部分降杠杆。父母来住马家堡两居。目前有几个拿不准的选择：
1、看了京叁号（240平）感觉各方面都很符合条件，但资金会很紧。目前趋势下杠杆使用的策略有些拿不准。要贷1000;2、兴叁号（186平）户型还可以，但地段比较荒凉，除了离4环近不知其他怎么样。感觉旧宫比较慢;3、瀛海华侨城和园（184平和下叠拼）好处是现房，但周围荒凉。如果买叠拼的压力跟京叁差不多，但感觉不如京叁。如果是184各方面也还行，但不知发展和目前的溢价怎么样。4、西红门东片区也都看了，感觉都是刚需多，150平+的没看到。求京总指点
A:回答: 您好,感谢信任!1、关于杠杆的理解,建议阅读星球精华栏文章07#巧用杠杆，*款贷**的利用;投资房产的亏赚,是投资者判断对错的结果,杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚,其他行情不好判断趋势,趋势以外你我什么也控制不了;股市、期货等加杠杆虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,高杠杆即放大收益,北京优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全;
2、黄村的房子不用等到需要时再出货,可关注下一波行情,如果价格合适即可准备脱手,黄村在大兴属于二流地段.定位是大兴新城的服务保障板块，黄村的发展是跟着大兴新城走的;黄村是大兴发展最早的一个区，目前没有什么具体规划，黄村的价值主要是占了大兴区政府的光，有大兴最好的配套和交通，整个地跌贯穿南北，黄村的价值房产是近地铁，品质次新。
3、我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图中已经对大兴全区域进行过详细分析,建议认真阅读;京叁号属于河西这个地块品质较高的一个高端改善盘,240平面积略大,亦庄虽然有产业支撑,不缺购买力,但总价过高会失去房子的流通性,这个区域比较合适的价格区间是1000以下和不超过1500,1300左右最优;这么高总价的一个盘子放在市区的龙头板块会更稳健,旧宫、瀛海、西红门都属于次级板块,超过800以上的预算买这三个板块都属于资源错配,
西红门属于大兴西这条线的龙头板块,但主要是承接通勤人员的刚需地段,旧宫属于亦庄新城的溢出板块,优势是配套比较成熟，靠五环临四环，但整体面貌比较破旧，所以旧宫未来的发展肯定是改善目前整体的区域面貌为主，如果能够整治城市界面,整个区域会再上一个台阶,如果一直固化的状态下,整个区域的房价往上走比较困难;旧宫热度比较高的盘是宣颐家园、亦庄北岸、润枫锦尚;这三个盘的均价在5万左右,
紫郡府均价6万2,比市场上流通性高的盘高1万2,近一年的涨幅大概在13%左右;从2017年5月到2019年5月这个盘一直处于下跌趋势,跌幅超过20%;2019年到2020年跌幅超过30%;从整体的行情表现看这个盘的涨幅不稳定,如果这波涨上来,下波可能会冷静甚至下跌;这个涨幅的背后是旧宫的购买力接受不了这么高的价格,市场回暖期间,只有少数购买力选择这个盘,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
市场的放盘情况是供应量严重大于需求量,购买力不充足直接导致楼盘在市场上缺乏价格竞争优势;如果买兴叁号会很亏;赢海则属于次次级板块,整体这几个板块京叁号相对价值牢靠一些,但建议控制下总价,如果240长持8年以上问题不大,可以对比下区域的二手金茂系,祝一切顺利!
Q:提问: 您好，从头条到星球关注您很久了，真心觉得您很专业。想请教几个问题。我的情况是这样，我和我媳妇儿在阜成门附近工作，大概率近几年工作地点不会动。目前在石景山八角游乐园附近有个60平小两居，感觉石景山每天通勤时间较长，现在想置换到单位附近5公里以内住，目前刚结婚还不想考虑学区房。石景山房子卖完加上手里的钱大约有个330万。
我想请教的问题是：1．想*款贷**200万，考虑置换一个550左右的小两居，我关注过离阜成门大约3公里左右的甘家口的阜南小区和小西天区域的小区。想让您帮忙把把关，这两个区域对我这种情况是否合适，并且我想住几年之后再置换，两个区域是否能跑赢大盘并且好出手;2．我这种需求，是否还有其他区域和小区您觉得不错的推荐。3．因为手里资金有限，必须得先卖房再买房，这样的情况，您建议在什么时间段卖什么时间段买比较划算，我俩可以接受中间有空挡租房的情况。
A:回答: 您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章17#石景山未来的楼市预判及购买建议中对石景山进行过全区域分析,石景山八角游乐园的房子出掉思路正确，石景山本地缺乏核心产业支撑，购买人群全来自海淀西城的外溢人群，未来石景山的规划也是偏生态，投资价值相对较弱
2、甘家口阜南小区在同区域竞争优势比较弱，如果考虑这个区域可以看看阜光里小区、甘家口小区，这两个盘的人文小区面貌物管都比阜南小区高一个等级。小西天可以重点关注五月华庭，这几个盘在同区域比较有优势，保值尚可，北京现在的区域涨幅逻辑是核心区热门区域居住体验好的商品房社区，同区域管理较好的老公房，溢出板块的品质次新刚需盘，如果是兼顾自住期望有一定的升值性以上楼盘还可;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
如果以投资为唯一目的，550的预算在这些区域应该压缩面积选一个品质好点的一居室，比如广外丽泽一带，因为你已经确定了几年之后会置换，可以以租换租把收益性放在首要考虑条件，这样的思路资产比较容易增值，大方向是这样的，我们本身持有的房子不是优质盘，涨幅很弱，已经错过了几轮行情，一次置换本身交易成本增加，如再次选的盘跑不赢同区域优质盘，看着是比原有的房子升值性好，实则并不是利益最大化操作，还是吃不到板块红利。
3、关于置换思路,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中,有写过如何通过市场凉热定律判断最佳购房周期,建议认真阅读,次级板块往主城区板块换，应该先买后卖，不要想着等市场好卖高价，市场好时主城区板块上涨速度可能比次级板块要快，每一个淡季都是置换的好时期，可以先问下中介自己的房子大概成交周期多长，然后去看房，看中房子下定之后自己的房子就可以挂牌，不建议把房子卖了拿着现金去找房，这种思路是错误的，房价一旦上涨，手里的现金就是烫手的山芋。祝一切顺利！
Q:提问: 京总您好，我和爱人都在金融街上班，目前父母名下有石景山鲁谷远洋沁山水一套自住三居室，平时我们两个人住，地铁上班40-50分钟（能接受的通勤时间极限了），父母偶尔来京会一起居住。未来两年准备要小孩，且双方父母快退休了可能未来长期来京帮忙带孩子，加上最近房价小低谷，我们想在半年到一年内首房首贷买一套两居室（至少可以一居改两居）。目前能拿出首付400-500万，可承担500万以内*款贷**，并且不考虑卖掉父母名下的三居室，希望要买的房子一是保值增值（方便以后置换，体现现在上车的意义）二是小区环境好房子次新，三是学区比石景山学区好是加分项。爱人是西城集体户口，但未来学区政策不明朗，如果买在西城海淀当然更好，但未来上学前还可以置换，所以我们第一优先级是增值保值，这套房可以自住也可以不自住。现在有四个思路
1、在西城买公房（为了能直接高*款贷**）。前期看了月坛、金融街，首套*款贷**500万，能买月坛的小两居，比如物资部大院，上班近，但普遍还是有一定学区溢价，而且房子很旧、没有电梯；如果带电梯的公房又基本都是塔楼、筒子楼，楼道环境较差，没有小区；环境稍微好的两居基本得1000万以上且不怎么出房。
2、在西城买商品房（为了买次新房）。前期看了广外，陶白，首套只能贷300万，考虑再加点杠杆，800万能买朝向不好的一居室（能改两居），比如玺源台朝东朝西的、庄胜朝北的。远见名苑等也看过，自住是不达预期。中信城等优质小区远超预算，不知道未来出手小户型房时哪些小区更吃香。
3、在地铁沿线的海淀区买次新房。初步看了五棵松、万寿路等，950以上能买新兴年代两居室，但目前不出房，只有底层909万。永定翠庭小区更新，但只有东西向两居，小点1000万，大点1200万；还有就是永定翠庭830万朝南一居室，目前没房源可以等，一般绑定车位一起卖再加50万。
4、在沁山水再买一套两居室。900万也需要在房贷基础上再加点杠杆，优点是可以自住，肯定不用租换租了，并且方便和父母互相照顾。但是缺点明显，都在石景山，对学区没帮助，还把鸡蛋放在了一个篮子里。未来置换不知道沁山水是否还有涨价空间了;请问这四个思路哪个合理一些，买房的板块及小区有没有什么推荐，谢谢！
A:回答; 您好,1、鲁谷是承接海淀和西城溢出的一个刚需地段,远洋沁山水在整个区域品质和价格都是比较高的,所以涨幅动力有点不足,只能说这个盘因为没有竞品保值属性很好,上涨空间和市场有关,如果海淀和西城发生大范围房价上涨现象,龙头位置涨完喘息时这个盘会涨,如果不想折腾买这个盘没什么不可;2、如果不考虑鲁谷可以重点淘一下五棵松板块的,复兴路79号院、新兴年代、永定华庭这三个盘保值性很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
越是不出房的盘,或者出房就没的盘越值得买,2居室无论是流通性和增值性都优于一居室和开间,有条件尽量选2居;永定翠庭价格稍高,同样是老公房社区西城的居住体验没有海淀的优,其次西城有学区问题,现在没有学区需要,从投资角度没必要往西城挤,五棵松板块距离鲁谷和金融街距离都可;要么原地淘,要么五棵松,这两个方案相对都比较稳健,无论是买鲁谷还是五棵松未来再做升级置换时流通性和成长性都有保障;西城的话不确定因素太多,祝顺利!
Q:提问: 京总你好，看了知识星球精华栏文章很受启发。目前有一套丰台万年花城三居室，卖了可以套现1000左右。孩子大的已经上二年级，小的24年上学，单位可以保障户籍片区内较好学校。目*考前**虑出了大的，筹款到1100左右，月供可承受2.5万左右，在西城买个入门门票。
方案一：卖了万年花城这套，购入广外红山世家或者丽水莲花、格调，陶白清芷园，华龙美钰的两居室。这样可以保证老二上个比较好小学，老大只要能转学就行。然后以租换租，带着老人孩子租住在学校附近。
方案二：卖万年花城，买广外或陶白品质一般的三居室，*款贷**也可承受。简单看了下，广外欧园，陶白万博苑都有三居室，或者是加大杠杆，买广外1400到1500万的三居。好处是方便居住。
方案三：先按兵不动，再等三年老人老家的房子处理后，能套现300万左右，在西城买个小房落户，俩娃都等小升初跨区。这里面风险就是以后小升初政策不知道怎么样，怕万一掉到坑校。
麻烦京总解答了，目前主要是感觉万年花城长期持有走势一般，虽然没跑输，但是也没好到哪里去。如果决心买西城的话，请问哪种方案更好呢？其实主要是跑不输大盘就行，毕竟还要至少十几年持有。另外，我们这个资金1100，具体能放大到多少价位的呢？我看了西城这个价位比较尴尬，即便是1500也没多少合意的三居室。
A:回答; 您好,1、万年花城属于玉泉营板块很不错的商品房社区,在丰台也属于位置较好的,受丽泽产业区的辐射,兑现后会有不错的行情,但这个位置小户型更有优势,比如2居室;三居室总价过高会导致流通性变差,房子只要流通性差价值上会打折,价格上自然没有流通性好的房子有优势,从长远看总价1000以上越高布局丰台的次级板块不是很划算;把这套出掉往核心区换成高品质的盘大方向上没什么问题;现在房价上涨的规律是一轮接一轮,并非全面上涨,一般是每一轮利好行情从主城区优质商圈往次级板块溢出;
2、方案二效率更优,广外学区中等,溢价比较轻,靠近丽泽,这一带的品质盘每一轮行情都不错,区域购买力和区域房价完全匹配,优质盘优质房源永远是供小于求,您可以看看玺源台的三居,保值升值性在区域属于天花板级别,远见名苑和朗琴园能拿到的面积更大,但户型不如玺源台,玺源台这种户型更有稀缺性,出房基本不过夜就会有买家接盘;从万年花城换到这个盘很优,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、关于杠杆:最高可贷房屋成交价打95折的70%,可以根据自己的实际情况考虑方案,可参考星球精华栏文章07#巧用杠杆，*款贷**的利用,祝一切顺利!
Q:提问: 京总你好，关注你好久了，看你的文章对房产有独到的见解，很是受用，想听听你结合我自己房产资产的配置，有什么好的调整建议，家有男宝一枚，京籍，8岁，三年级，未来大概率不会考虑优质学校的压力，因为孩子学习真是不怎么样，也不想把他往好学校尖子学校里去！普普通通就好！目前财产配置是：存款300万，北京昌平县城100平米三室房产，1.7万进的，目前市场单价4万左右.*款贷**100，还有80万未还，月还5000；北京有自己的宅基地，父母居住，也有我们自己的房间，都很宽敞，燕郊80平两室，1万进的，目前市场单价1.6万，无*款贷**；
涿州三室洋房一栋，1万进的，目前基本市场单价5000左右，*款贷**60万，月供4000，现在出的话，基本亏掉了首付；海南陵水清水湾房产两栋，一个80平，无*款贷**，1.2万进的，目前市场单价2万左右，一个57平，1.2万进，目前单价2万左右，*款贷**30万，还有20万左右未还清，月供3000！目前家庭年收入30万！基本维持家庭正常开销！燕郊的房产在未来高点时要卖掉，涿州也会在高点时亏本出掉，海南会出掉一套，留一套，未来游玩居住，北京昌平的房子，是保留还是去城里面换一个更保值的，目前把握不定，还有现在在昌平，周边很多生活圈子都在昌平，不想离太远，想听听金总，结合我家的具体情况，有什么好的建议，房产是换城里面更保值的房产还是保留昌平的！可能还有些不怎么具体的，希望听到金总的合理建议！谢谢
A:回答; 您好,1、昌平县城、燕郊、涿州、海南这五套房子原则上都应该出掉,海南如果自己有居住需要可留一套,昌平县城的房子如果楼盘品质还不错,整体居住体验良好可根据实际需求选择,如果小区居住体验不是特别突出,或者在同一板块对比其他盘没有明显的竞争优势建议在市场高峰期出掉,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;昌平本地没有优质产业,未来房价上涨的速度有限,很难跟上整体行情,基本都是本地纯刚需购买,这样的区域投资价值比较弱,
2、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读;燕郊属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好*款贷**,将来做*款贷**也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;
3、可以把有限的资源集中一下到市区不错的商圈选一套2居或者小三居,现在做计划不晚,楼市行情还没结束,盘活现有资产是重中之重!可阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单,按照各区跑赢大盘选筹导图选盘包赚,祝顺利!
Q:提问: 京总好，我是新北京人，现有房子在房山长阳，预计出售价在355，还有公积金*款贷***款贷**95，存款20万（明年10月份到期），转手后持有现金约280万，家庭收入在37万左右。现在考虑孩子上学问题，同时看了您的文章，想彻底放弃房山，考虑换成海淀区的老破小，看的是动物园宿舍，皂君东里，西里附近的小区，房价总额约550万，因为是公房，商贷应该可以*款贷**200多万，自己还需要筹备50万左右的现金，想咨询京总
1）动物园宿舍，皂君东里，西里附近的老房子（1970年—90年）是否值得买，因为资产有限，不仅要考虑孩子上学，还要考虑之后的资产增值问题。2）新筹的50万想借用杠杆的手段实现，不想再管亲戚朋友借，咨询您下有什么好的方式。3）因为这里面房山房价基本上没有上涨的苗头，如果实在换到海淀老破小比较困难，可能也就留在房山了，有两种想法，第一卖掉原房子，换个更大平米的（有实际居住需求）第二保留原房子，租个更大的，您更建议哪种？4）另外，现在国家现在提出支持改善购房，是否可以再等等新政策是否会更宽松，更能降低*款贷**成本？
A:回答: 您好,1、从房山换到城内大方向上一定正确,远郊区以后没有房地产,只有本地刚需购房者,楼市从来都不是靠本地那点微不足道的购买力支撑起来的,我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘中对不同区域的住宅有过详细的分析及研判,建议认真阅读;
2、东西海三个地区的老房子,最保值的就是西城和海淀了,只要避开不能居住有非常高的学区溢价即可,老房子的价值逻辑是三环内优于三环外,距离城中心越近保值功能自然越强,只要不因学区因素涨的太高,未来都还会有一定的空间,或者换句话说:从房山换到海淀等于成功了70%,皂君东西里的房子保值性很好,这种老旧小区如果是单位公房的话会更好一些, 老公房的物管资源比较好,物业是续航的主要因素,可以到二里庄看看石油大院,还有甘家口的建设部大院,这两个盘整体行情会好一些,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情
关于*款贷**方面的问题可私信;最后:建议不要跟风,尤其是刚需,不要去刻意计算*款贷**成本,这会让你增加踏空的风险,你想:如果是政策性的实质政策落地,楼市是涨是跌?哪个时候成本或许降低了,但房价涨了,最后损失的还是自己!刚需,方向上正确,选筹上没问题,如果契机合适可直接入场,祝顺利!
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