【艳姐说】
作为品质高地的杭州，一向是品牌房企的必争之地。
前有绿城、后有滨江，品质高地的标签早已打在一些知名房企身上，印象是固化的，难改变。作为一家2014年才把总部搬家到杭州的后来者：祥生，想突围？不易。
但是，2016年进入杭州第一仗祥生•云溪新语首开当天成交6个亿，一举成为红盘，品质不输别人，价格合理但是也具备一定溢价能力。后来者祥生异军突起的秘诀是什么？分管祥生地产产品、成本、工程的祥生地产集团副总裁、杭州城市公司总经理俞国勤告诉我们：精准的产品定位是核心。
NO. 1｜壹
产品： 你对客户有多精细，客户对你亦如是
作为在地产界行走30余年的房企老兵，祥生地产此前显得略为低调，却在2016年突然发力，热销325亿。
祥生地产副总裁俞国勤，沉淀20余年，一朝发挥。他用“准确”这词儿来形容祥生的产品，以及区别于杭州其他房企的制胜法宝。
据说，祥生有一套独到的产品理念：
什么样的土地？决定怎样的客户，是刚需还是刚改。客户有区分，产品当然也会有区分。但是做精致的产品，没有区分。很多成败体现的一些细节上，看一下祥生的一些产品细节，也许你会懂。
入户门小小的玄关，却是各种功能都做足了。
归家置物台面，打开门，手上拿着钥匙、雨具、提包等杂物，无手可用，陷入尴尬。
这样的置物台，已经把你所有可能遇到的尴尬都提前想到，并且有了解决方案：雨具、钥匙、零钱、提包、换季鞋等随心取用。
注意鞋柜隔板采用内倒留缝与倾斜式层板设计，使鞋底灰尘落入最下方隔断，便于清扫。并且独创人性化两层式设计，让女主人的平底鞋与高筒靴各归其位，不必担心鞋子不当放置而损坏。比旋转式鞋柜寿命更长。
👇
对于房屋来说，干燥是非常重要的，然而厨房与卫生间的存在让湿气总是无孔不入地侵袭墙面，导致墙面发霉。特别在杭州天气湿度大，墙纸、墙面容易发霉，但是祥生技术处理在这方面格外用心。
👇
阳台，是晾晒衣物的地方，所以湿气较重，当阳台门口未设置上翻地梁和防水封堵，阳台铺贴层完成面与室内阶差不够时，水分就会由外往内渗入室内，导致阳台门口地板霉变。
祥生地产通过在墙面起霉的重点防治区域（如阳台窗侧），做防水剂喷涂、防水石膏板、多层板基层处理等分层技术有效规避内墙面发霉现象。
此外，在建筑结构时设置70mm高上翻地梁，防水封堵阳台门框与翻边地梁缝隙；阳台JS防水刷至阳台门框处；阳台瓷砖完成面低与室内完成面40mm（即低于翻边地梁）；门槛石采用胶泥铺贴。
👇
卫生间是家庭中最主要的湿气来源，水气非常容易从卫生间门槛外渗，造成卫生间门口地板霉变。
祥生则在卫生间门洞处浇倒翻边地梁；卫生间内防水刷高至翻边地梁上口；门槛石铺采用5mm胶铺贴；卫生间门口1200*600mm左右范围内的地板下地面做防水。
👇
也许正是这种客户思维，把很多产品细节前置，提前替客户想到，真正用心住的房子。让一个初来杭州的新兵，很快赢得市场口碑。
分管产品的俞国勤谈及祥生的产品细节如数家珍，在祥生看来：家，是用来住的。不让精装修成为摆设。更多考虑生活实用性，保证品质中上游，这是祥生的一个特质。也是产品得到市场认同，立足于杭州的理由。
NO. 2｜贰
“参与感”：业主融入
作为一个80后，艳姐自己在买房子的时候，除了楼盘品质，园区规划和社区氛围也是时常去关注的点。
祥生的趣生活，让艳姐也非常感兴趣，其包括了i3趣城与幸福派，趣城由趣园、趣街、趣家构成，营造社区硬件趣味主题化，而幸福派则由幸福童年、幸福生活、幸福颐年、幸福APP共同搭建而成，形成祥生特有的全生命周期服务体系。
👇
俞国勤说，房子、园区也不是用来“看的”，需要业主参与感。
社区对于业主来说，小孩的游乐场，老人活动场地。至于年轻人，不同生活需要不同生活场景。让所有业主感觉到，这是一个很有趣的园区，公共的会客厅。
👇
（图为：幸福会客厅）
于是在祥生的幸福派计划中，针对小孩有了：四点半课堂、幸福书吧、幸福巴士；针对年轻人有了幸福健身中心，以及20元就可以吃的不错的幸福食堂，给那些不爱、或者没有时间做饭的年轻白领业主提供了便利。
👇
（图为：幸福食堂）
以及专门为业主解决各种问题的幸福驿站，和一个可以与材料对话的地方-幸福工坊。
NO. 3｜弎
焦点：快与品质矛盾吗？
作为一家2014年才把总部搬家到杭州的企业，祥生地产把过去30余年的时间一直用在耕耘三、四线城市。后来者祥生，如何在品质高地的杭州脱颖而出？这里有绿城、滨江、有万科。这里有他们的烙印。
俞国勤告诉我们：祥生也有祥生的烙印。祥生要立足杭州，要跻身第一集团，一定要把产品做好。入住之后则是要把服务做好，让客户觉得你这个楼盘确实不错。以此增加客户粘性。
事实上，祥生二季度杭州区域目标销售额50多亿，全年目标100亿，在高手如云的杭州，目前排名前十。这对于一个后来者来说，实在是一个很快的“上位”速度。
虽然天下武功为快不攻，但是如何在保证速度的？俞国勤坦言，要做“有准备的快”。把准备工作做足，就可以做到快和品质兼备。“事实上，我们只是把准备工作前置，不是一味追求快。”
NO. 4｜肆
策略： 拿地不会做面粉比面包贵的事儿
杭州自古就是兵家必争之地。更是有几波历史发展的最佳时机：南宋建都，成为政治中心；民国时期张晋江的西博会，是杭州发展所谓的制高点。
如今的G20和亚运会把杭州推向发展高峰。祥生把总部迁到杭州，必须是对这个城市非常看好。
在俞国勤看来，杭州迟早也会跻身一线城市，虽然没办法和上海、北京相比。但是至少可以有机会和深圳抗衡。这也是祥生不遗余力在杭州拿地的原因。虽然主战场仍然在三四线城市，但只要有合适土地会继续拓展。只是，不会做面粉比面包贵的事儿。
至于对于三、四线城市的拿地策略，正是从那里发家的祥生地产，对于三、四线城市的拓展能力比一般房企强，也一直在三四线耕耘，眼下更是把一、二线城市产品拷贝到三四线，包括一些五、六线城市可以享受到一二线城市产品，这也是祥生在全国产品保持行业口碑的重要原因。
地产人言 言尽地产人与事
力图打造地产圈最大虎嗅网，欢迎投稿至727869321@qq.com
张艳，房教中国品牌总监，地产自媒联盟成员。历任新浪商业地产、地产人主编、克而瑞CRIC品牌推广总监。让我们以文会友。同写同感。欢迎关注艳姐“地产人言”。
（关注艳姐 听艳姐话）
（欢迎来稿 稿费丰厚）
，