房小评 中国房评报道 今天
智者乐水，仁者乐山。
山与水，都是豪宅的天然资源底版，放眼国际大城市，依山而居或临水而居的豪宅居住区比比皆是。
在沿海城市，富豪们喜欢亲水而居；在临山平原城市，富豪们喜欢依山而居。比如美国洛杉矶比弗利山庄、法国阿尔卑斯山南麓、香港半山豪宅区、日本京都岚山等等。
为什么依山而居会得到财富人群的青睐？
一来，财富聚集的国际大城市多为平原地貌，环境优美适宜人居的浅山自然资源极为稀缺；二来，城市浅山区距离城市核心区很近，或自成一城，现代都市资源和稀缺自然资源两者兼得，适宜居住。
作为国际大城市的北京，拥有两条景色优美、环境宜人的山麓，北为燕山、西为太行山。绵延山麓之下不乏可观山揽河、远眺市区的浅山区，却一直没有形成浅山豪宅居住区。
其中原因何在？
不成气候的浅山豪宅区
浅山，是平原与山峰的过度区，海拔多在100－300米。城市中的浅山区拥有平原路网的便捷与山地的自然资源，享受更好的生态人居环境和同样便捷的城市配套，还有着平原地貌无法比拟的观景优势。
尤其是城市核心区周边的浅山区，因为可以一览城市全貌，备受富豪青睐。其中最著名的便是“全世界最尊贵住宅区”——美国洛杉矶比弗利山庄。
比弗利山庄位于洛杉矶西部，坐落于清爽宜人的太平洋沿岸比弗利山脚下。其浅山地貌可俯览洛杉矶全城，将城市霓虹与太平洋壮阔海景尽收眼底。正因这份景色，当年洛杉矶的影视行业才兴起，就有影视明星在比弗利山庄置业。之后，汤姆·克鲁斯、贝克汉姆与维多利亚等知名人士相继成为这里的业主。
很多房地产业内人士去比弗利山庄考察后都感叹，为什么作为世界城市的北京没有这样的浅山豪宅居住区呢？
北京是历朝古都，政治中心，早在解放之前，门头沟等北京西山地区就是京城达官贵人们的度假消暑之地，很多官员在门头沟置地建院，享受山中宁静。直到今天，北京仍有“东富西贵”之说。
从解放后的北京城规划与发展也可以看出，东部处于下风口，地势平缓，适合从事生产制造，发展经济。而西部处于上风口，所以多以学校、*队军**大院为主，慢慢形成了京西“多贵少富”的趋势。
上述拥有世界著名浅山豪宅区的城市，都是富豪人数密集的城市，而北京在这一点上毫不逊色。
据《2018胡润财富报告》数据，北京资产过亿的家庭已达1.99万户。而2018年北京新房成交总价在1200万元以上的住宅占比13%，北京不缺有钱人。
北京也不缺浅山资源。燕山山脉之下的浅山区分布于昌平北部、怀柔、密云、平谷等区，自然资源丰富，但距离城区较远。虽有个别浅山别墅项目，也都是“单兵作战”，没有形成规模效应。
离市区更近的太行山山脉从昌平向南，经过海淀、门头沟、房山等区域。其中作为城六区的海淀也曾出现过绿城御园、龙湖颐和园著等顶豪项目，但由于周边多有军事用地，同样没能形成豪宅区的居住规模。
从绿城御园、龙湖颐和园著的区位和自然环境来看，京西确实拥有做豪宅的“土壤”。当时这两个项目的销售价格和速度，也展现了“西贵”强劲的购买力。
如果说海淀稀缺的土地和军事用地制约了豪宅居住区的形成，那么自然生态环境良好，拥有浅山地貌的门头沟新城便是打造豪宅居住区的不二之选。
门头沟与浅山豪宅区渐行渐远
门头沟山区面积占比高达98.5%，拥有“四山两寺一河一湖”的自然资源。西山、妙峰山、百花山、灵山、珍珠湖都是北京知名旅游景点，其中海拔2303米的灵山是北京第一高峰。
区域内戒台寺与潭柘寺都是千年古刹，人文历史厚重。有着“北京城母亲河”之称的永定河自北向南从平原穿流而过，造就门头沟浅山区背山面水的风水格局。
由于山区交通不便，门头沟的人口和配套集中在临近城市的平原一侧。且居民多为原住民，企事业单位占地较少，便于土地的整理和开发。
由此来看，门头沟具备打造浅山豪宅区的优势有三：自然环境足够好，区域发展及配套建设相对集中，可开发土地集中。近几年，随着长安街西延长线的建设，北京首条磁悬浮地铁S1线的开通，门头沟的地价和房价也在节节攀升。
2013年到2016年，各大开发商在门头沟“不计成本”拿地，使得门头沟的地价、房价快速上涨。为了支撑高房价，房企在门头沟的产品面积越做越大，精装越做越豪，多个商品房项目单价突破6万元／平米。但区域配套的建设却没有跟上房价上涨的速度。
在门头沟房价飞涨的三年间，购买客群始终以当地刚需和京西改善外溢为主，且改善客户中临近离退休人士较多，一直未能吸引到城区东部的商贾精英。
除去交通和区位差异，其中一个重要原因是区域缺乏对位豪宅居住客群的配套。与顺义中央别墅区、望京等区域相比，门头沟始终缺少富豪、精英圈的生活气息。至今区域内还没有一个体量超过15万平米的综合购物中心投入使用。
除了配套建设的落后，在区域规划发展上，门头沟也与打造浅山豪宅区南辕北辙。
在2016-2035年北京城市总体规划中，门头沟延续了首都西部综合服务区的功能，这就决定了京西地区发展仍以生态涵养优先，绝不允许出现破坏生态环境的“半山豪宅”开发。
2018年门头沟推出了首个限竞房地块，金地电建联合体以34.5亿元将其收入囊中，命名：华萃西山。
该限竞房地块由相邻的三块地组成，拥有1.2的容积率与浅山台地的地貌，不受“70／90”政策限制，拥有做豪宅的底蕴。从3.47万元／平米的楼面均价和5.12万元／平米的限售均价来看，产品有很大的可塑空间。
如此条件的地块放在2016年，将是妥妥的“高低配”豪宅别墅社区。而在限竞房普遍去化不足4成的2018年，金地首先考虑到的是项目回款。
华萃西山首期洋房产品地块，85－95平米的三室和128平米四室的户型设计很“刚需”。用洋房产品拉高容积率后，后面两块地的容积降到了1.05。
在别墅产品的定位上，金地为了保持项目在区域的总价优势，放弃了合院产品，全部做成了800-1000万元／套的小面宽叠拼别墅。在如此难得的低密度浅山地块做经济适用墅，实在有些可惜。
限竞房本就与豪宅居住区的定位存在落差，在适合做豪宅产品的地块上，追求高周转，做经济适用墅，纵使区域地块密度再低，环境再好，配套再成熟，也无益于豪宅居住区的形成。
回看中央别墅区，很多豪宅项目也曾历经市场的风风雨雨，但以产品树区域标杆价值的理念从未改变，没有项目因市场变化而缩水别墅产品。也是这份“执念”保证了区域一如既往的“高端”。
反观尚未能得到豪宅客群认可的门头沟，各家开发商为了销售回款，早早打起了价格战，导致后入场的项目也将价格视为第一竞争力，产品开始“开倒车”。
如此，门头沟的“浅山豪宅区”已经渐行渐远。
