李沧区，曾经是青岛最大的“睡城”。
十几年前，具体来说是2005年以后，2015年以前，在香港中路工作的青岛80后白领一族们，有很多人对下图这个地方都留下了深刻的记忆。有多深刻呢？对，刻骨铭心的那种。
为什么呢？这儿通行一趟公交车，懂的人都懂，那就是当年号称“青岛最挤公交”的318路。
当年的318路有多挤呢？挤断了包，挤掉了鞋，那都是司空见惯的事情，瘦弱一点的女同志，一连十几辆车挤不上去属于正常操作，据说还有挤破玻璃、把车门挤到变形这种“神历史”。
直到现在，很多在单位里已经混成中层干部的80后领导面对经常迟到的90后、00后员工们还动辄语重心长地说：哎，嫩哥是当年318（363）路车都挤过的银，上班从来木迟到会，嫩个小比昂的，有地铁坐，还能打滴滴，居然还能给嫩哥迟到！！嫩是不是带shi……
为什么当年青岛的318路公交车，到了上下班的高峰时候能挤得如此“轰轰烈烈”呢？那是因为，当年的青岛318路公交，一头连接香港中路，另一头连接的地方是——李村。
其实不光318路，十几年前只要是通行在香港中路和李村之间的公交车，像605路、363路，一到早晚高峰，都得人气爆棚——物理意义上的爆棚——这事要是搁在我们隔壁的印度，绝对不能错过卖“挂票”的机会。
有些没有经历过这段历史的年轻人又要提问了，为啥当年运行在香港中路到李村一线的公交车会挤成这样呢?
原因很简单，十几年前，青岛既没有金家岭金融区，也没有卓越大融城、市北CBD，在隧道还没有建成的年代，唐岛湾也还是一片荒芜。当时青岛几乎所有的第三产业，比如说中小货代、船代、进出口公司，都集中在香港中路沿线。
而在当年，青岛最大的刚需聚集地不是别的地方，正是李村一带。那儿房价低廉，刚刚大学毕业的年轻大学生，相当一大部分人都选择在李村周边买房。
工作在香港中路，居住在李村，相当数量的年轻人做出几乎一致的选择。于是在那个私家车还没普及，绝大多数人上下班通勤的交通工具都是公交车的年代，也难怪连接两地的318路、363路等公交车，不说人潮汹涌吧，至少也得能把乘客挤成写真照片。
这时候很多人又要提问了，为什么年轻刚需会选择在李沧买房，或者李沧为什么会成为青岛最大的“睡城”呢？这话就长了。
李沧区，顾名思义，由“李”和“沧”两部分合并而来。“李”是李村，而“沧”是沧口。
上世纪90年代以前，青岛是没有李沧区这个说法的。老青岛说“市内四区”，一般是指市南、市北、四方、沧口——当然还有“市内六区”一说，就是台西、市南、市北、台东、四方、沧口。这说法的历史就更悠久了。
所以在老一代青岛人的印象里，没有李沧区，只有沧口区。他们对这里最深的印象，就是各式各样的工厂。除此之外，沧口留给人们的记忆可能不太多，沧口公园出名的大滑梯算是一个，再就是整个青岛最好吃的老字号锅贴了。当年这里的锅贴，可不是一般人吃得起的。
1994年，为了适应当时提出的“东部大开发”概念，青岛市的行政区划发生了一些小变动：原沧口区被一分为二，李村河以南的水清沟、胜利桥被并入四方区，而李村河以北的沧口区，和原崂山县李村镇的张村河以北区域合并，新的区域被称为李沧，李沧区的历史，由此诞生。
而新生的李沧区，自然也多少带着老沧口和老李村的一些印记。
众所周知，青岛城市最大的特色，是面朝大海，春暖花开，冬无严寒，夏无酷暑。而这全都拜海洋气候所赐。所以青岛的居住价值，由海岸线向内陆依次递减。
像风水师这种根正苗红的老市南人，从小的印象是：过了延安路以北，中山路以西，那些讲青岛话的，没事打够级的，用塑料袋子拎啤酒喝的，都不能算正宗青岛人。
看到这里各位的表情一定是这样的：
好了，优越秀得有点多，各位轻拍。
其实不同的青岛人，对"哪里才是正宗的青岛"这个话题，看法是不同的。
住在市北大庙山、科技街、台东的朋友们会说，海泊河以南才是正宗的青岛。
住在老四方、海云庵乃至湖岛的朋友们会说，我心目中的青岛，必须是北岭以南。
当然，家在水清沟、洛阳路的朋友们会纠正说，凡是5路电车能到的地方，那都是正宗的青岛。
毕竟，青岛自建市以来的鄙视链就是："市南瞧不起市北，市北瞧不起四方，四方瞧不起沧口，然后大家一起鄙视李村和城阳"。
当然，发展到今天，这个鄙视链已经变成了下面这句话：青岛的房价，是和房子的居住品质相称的，是和房子到达前海沿距离的平方成反比的。
所以，青岛“市内四区”里到前海沿距离最远的李沧区，也自然而然成为了青岛房价最便宜的地方。由此，各路收入不高，或者刚刚来青岛、没什么积蓄，“家底很薄”的刚需朋友，年轻的高校毕业生，也自然而然把李沧区作为自己前来青岛落脚的“第一站”。
所以，李沧区也就很自然地成为了整个青岛市区的“睡城”。
十几年前的情况是这样的，但是到了今天，情况变了，很多人惊奇地发现，318路、363路都不挤了，曾经“刚需乐园”、“青岛睡城”的李沧区的房价，有点儿看不懂了。
是当年在李沧买房的刚需们翻身逆袭了吗？事情并不完全是这样。
李沧“房价上天”的很大一部分原因，是花了600亿建院士港，反而把“青岛睡城”的初心给丢了。
对于李沧，尤其是年轻、环境优美的东李板块的前景，青岛地产圈大部分人都是比较看好的，甚至一些人信誓旦旦地说，在青岛"三湾三城"定型，青岛地铁16条线路都通车之后，东李的房价应该超过市北新都心、浮山后等板块， 其实这种看法，我是高度认同的。
毕竟，现在新都心、浮山后能飙高房价，仰仗的无非是通勤距离近，还有学校医院这些稀缺资源的加成。但在青岛地铁网络组建完成以后，通勤时间不再是问题，而公立教育平均化、新生儿人口数量减少又是大趋势，因此十余年后，浮山后区域所谓的卖点将不复存在，随着人民对生活水平要求的逐渐提高，那些动辄容积率超三破四的钢筋森林、低档社区将越来越不受待见，反观东李区域，山清水秀、低密建筑、价格实在的优势就可以充分显现出来了。
但是，我们在分析数据的时候会发现一个问题：那就是：站在青岛人民置业的角度，东李、甚至整个李沧，目前暂时处于一个"叫好不叫座"的尴尬境地。
换言之，这几年的青岛有两个地方，属于楼市人都在叫好，什么位置重要，前景无限之类好话说了一大堆，但是实质上却卖不了多少房子。其中一个就是李沧区。
当然，另一个地方很多人可能也猜出来了：那就是2021年只卖了82套房子，2022年到现在连50套房子都没卖出去，新房平均去化周期高达7年多，开发商已经集体“躺平”的张村河。
今天的文章，只讲李沧区。
从图上看，抛开崂山和西海岸，市南、市北、李沧、城阳，青岛从南向北四个区，按理说应该是房价递减，销量递增。但是唯独到李沧这里，很多人会发现，李沧区这几年的新房实际成交量，也就是城阳区的1/6，还不到市北区的水平。
出现这种情况的原因是，这几年李沧“无地可供，无房可卖”。众所周知，价值决定价格，供求关系影响价格，既然房子成了稀缺货，价格自然水涨船高。
但是这一涨，李沧之前引以为傲的“睡城”优势就显得不大了。在市南、崂山上班刚需会纠结这个价格为什么不选新都心（通勤距离更近），浮山后（学校更好），在城阳、即墨工作的刚需会直接在本地落脚（价格更便宜），至于选择外地投资客和注重品质的高净值人群会纠结这个价格为什么不选唐岛湾、灵山湾（比东李更加山清水秀的存在）。
写到这里，让我们再追问一句：李沧可买的楼盘为什么这么少呢？
万恶的开发商们双手一摊：在李沧建房子，动不动就需要配建地下五层，成本高昂，而地下设施，尤其是深度10米、地下三层以上的设施又受限于GB50016《建筑设计防火规范》等国家标准的“硬框框”，实际用途寥寥， 没有钱赚，开发商们就没有在李沧大兴土木的动力。
所以，前段时间，开发商们在李沧建房子的兴趣，非常小。
开发商们无利可图，李沧的房子自然就越来越少。而李沧的房子越来越少，价格就越来越高。直到现在，本该在李沧高高兴兴安家的刚需们发现，李沧的房子，已经是他们高攀不起的存在了。
为什么会这样？如果见到静静，一定要帮我向他问这个问题。当然别问我为什么想静静，更别问我静静是谁。
你懂，你懂。
李沧花了600亿搞了院士港，却把本来应该做“青岛睡城”的初心忘了，在房价上紧追主城其它三区，企图“主城房价豪宅化”，让本来应该在李沧购房的90后刚需们，被迫北上城阳、即墨购房，对整个青岛的城市格局，影响都非常大。
青岛主城近年的人口、产业越来越少，一部分原因就是拜李沧不再是“睡城”，刚需无法在李沧安家落户所赐！
为什么李沧房价“一支棱”，对青岛主城发展的“制动”就是决定性的？我们还要看看青岛的地形图：
进入21世纪的第二个十年，市南区逐渐老化，而崂山区却在逐渐崛起。崂山区这几年的发展，有目共睹。很多产业都集中到了崂山区。至于崂山的房价，也自然是高不可攀。曾经老青岛人眼里“宁要市南一张床，不要崂山一套房”的崂山区，已经被很多新青岛人，住出了优越感。“千难万难不离崂山”。
不过话要说回来，崂山风景虽好，作为青岛的产业聚集地却是有硬伤的：地理位置位于城市一隅，向南是海，向东是村，动辄天价的豪宅就坐落在城市边缘，没有缓冲地带。留给广大刚需、普通员工的，只有向北一个出口可走。
崂山的北面是哪呢？就是李沧。
现在李沧的房价，已经比西安、郑州、长沙房子最贵的雁塔区、管城区、岳麓区要贵了。比武汉、济南最贵的武昌区、历下区也“不遑多让”。
买了李沧房子的炒房客皆大欢喜，问题是，刚需怎么办？年轻人怎么办？
众所周知，从城阳、高新区到市南香港中路、崂山金融中心工作，就意味上班通勤着要穿过整个城市。这种通勤的艰苦程度，超过了中国其它所有新一线、强二线城市。
实际上，当年80后领导们，从李沧到香港中路上班，动不动就要挤318、363路公交车的记忆固然刻骨铭心，但是现在的90后员工，面对李沧高昂的房价，动辄要从城阳、高新区通勤到崂山金融中心的上班路程，更加的“艰难险阻”。
青银高速要收费不说，黑龙江路、重庆路、海尔路、汽车东站一带，到了早晚高峰，都是堵车堵到让人“心平气和”的存在。
也就是说，现在的90后刚需们，尽管不需要像他们的80后前辈们一样去挤公交车，但是通勤到香港中路、崂山金融中心的困难程度，反而增加了。
所以，现在很多企业都发现，在香港中路办公，招年轻人越来越难，还能来这些货代、船代、进出口公司应聘的，无非是一些土著小姑娘，家里不缺房，这些人的“难伺候”程度，让很多领导们抓了狂。
再看看高昂的房租，思前想后，走为上策。
没办法，谁让青岛不是成都、郑州这样的环线城市呢？谁让青岛的市中心就在海边呢？在城市中心工作的刚需，无法向四面八方“要空间”，那就必须在主城给他们准备一扇窗，一个自由呼吸的地方。
而很多楼市自媒体人嘴里嚷着的“主城豪宅化”，在最近10年，已经让青岛市南的已经出现了明显的颓势：
市北区要不是有浮山后、新都心这两个“增长极”撑着，估计数据也不会好看到哪里，老四方更是早都颓了：
那么年轻人都跑到哪里去了呢？看西海岸的数据，这就是我为什么再三告诉大家，青岛买房选郊区、选郊区、选郊区的真谛：
老市南、老市北、老四方出现这种情况，和李沧不再做一个安静的“睡城”有没有关系？很难说。
毕竟年轻人都去了黄岛、城阳，产业、就业机会也跟着走，是大势所趋。
2021年，青岛A股上市公司一共58家，其中崂山区13家，西海岸和城阳各10家，市南市北李沧总共9家。再看青岛专精特新型中小企业一共有2985家，其中城阳区838家，西海岸577家，崂山区264家，市南市北李沧之和一共只有140余家。
几乎可以肯定地说，如果再不扭转这个趋势，那么很多老青岛人心心念念地主城区，就快空了。
问题是，青岛主城能颓吗？青岛主城未来能变成一个只有旅游产业的“养老基地”吗？不能。
青岛主城，有栈桥、有教堂、有五四广场，就是李沧区，也有很多人记忆中的美味锅贴，还有著名的大滑梯……
如果这些东西失去，那失去的就是整个城市的魂。所以青岛主城整个“豪宅化”，实际上就是变相排斥新人、年轻生力军，拿青岛主城的活力、未来的前景做代价的豪宅化，是每一个有良知的青岛人民绝对不能答应的。
好在，到了2021年，青岛新一届领导班子，已经拿出了“壮士断腕”的决心，让整个青岛的发展建设，回归主城区。
2021年底，青岛爆出的一大新闻，就是青岛的领导班子提纲挈领地划出了“十四五”12大重点发展区域。明眼人一眼就能看出来，这些区域，大部分都位于主城区。
有些楼市人，当时做出的判断是，青岛建设回归主城，郊区，是不是已经被抛弃了？浮山后这样的地方，房价是不是可以再涨涨了？
但是，时至今日，事实已经告诉这些人，你们不仅错了，而且错得很离谱。盲目相信开发商嘴上的大规划、PPT去买海洋活力区、蓝色硅谷、上合示范区等远郊区的房产，属于炒房。但是盲目相信已经建成的学校、医院、商超等现实配套把主城区本来普通的社区干成高价，也是炒房。
买定离手，盈亏自负。
青岛这一轮启动的主城建设，属于李沧的，有三个区域：世园会周边，火车北站周边、沧口楼山区域。未来这些区域，新建住宅都会像雨后春笋那样冒出来。李沧区现在“无房可买”，“物以稀为贵”的楼市现状，很快就会被彻底扭转。
今年第三轮土拍，李沧拿出了11块住宅用地，加上与李沧一路之隔的市北捷能汽轮机厂地块，青岛北城，至少要一举增加12个楼盘。而谁都知道，这只是个开始。明年这个时候，小小的李沧区出现三十个、甚至五十个楼盘捉对厮杀的盛景，是必然的。
其实再引申一下，市北区把老四方、大港的剩余土地都拿出来挂了牌，也势必引来一阵“狂风暴雨”。
稍微清醒一些的楼市人，都知道，如此铺天盖地的供应，青岛主城的楼市，已经开启了下行通道。而我去年伊始的一系列看空主城的分析，也已经一语成谶。现在东李森林公园、中车四方等楼盘的动作，还只是个开胃菜而已。
去年在我“青岛买房一定要选郊区”、“郊区才是青岛楼市安全区”的再三警告下，依然义无反顾地在主城高位站岗的炒房客们，是不幸的。主城房价本就高企，一旦买在最高点，动辄亏掉上百万是很轻松的事情。
但是这些炒房客的不幸，才是青岛之幸，刚需之幸。毕竟年轻刚需回归青岛主城置业的最佳机会，已经快要来临了。
作为一位青岛市民，我真的要为这一届青岛的领导班子的决心与魄力，点个赞。
李沧区，青岛最好的“刚需睡城”，归来吧！
最后给个彩蛋，面对当年“挤过318路、363路车”的青岛80后领导们语重心长地劝说，依然动辄迟到90后员工们，现在一般会如何应对呢？
标准答案是：“哥，嫩当年上班是从李村走，我可是天天要从城阳、即米鼓涌个（过）来啊……”
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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