房地产企业免收租金出租自持商业或城市综合体的税收风险控制的合同签订技巧
（ 看完理论，是不是应该实战演习一下）
案例剖析
甲房地产企业一幢写字楼，房产值是1000万元，当地政府规定按房产余值计算房产税的扣除率为30%，有三种营销方案：
一是租期三年，租金合计24万（含增值税），第一年免租、第二年和第三年每年收12万（含增值税）；
二是租期三年，租金合计24万（含增值税），每年收8万；
三是，租期三年，租金合计36万（含增值税），每年收12万，对于签订正式租赁合同的承租人，甲给予承租人12万的折扣优惠；
请问甲应选择哪一种方案更省税？
（一）法律依据
《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第二条规定：“ 房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。” 《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号) 第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”
根据财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第（一）项的规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外，要视同销售服务，缴纳增值税。
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号） 第七条规定：“纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。”
（二）涉税分析
1、方案一的税负：
房产税为：1000×（1-30%）×1.2%+12 ÷ （1+11%）×12%×2=700×1.2%+2.62=11.02(万）
增值税为：12 ÷ （1+10%）×10%×2=2.18（ 万元）（免租赁期间不视同销售缴纳增值税）
企业所得税为： 12 ÷ （1+10%） ×2 ×25%=5.45 （万元）
总税负为（不考虑城市维护建设费及附加）18.65 （万元）
2、方案二的税负：
房产税为：8 ÷ （1+10%）×12%×3 =2.62（万元）
增值税为：8 ÷ （1+10%） ×10% ×3=2.18 （万元）
企业所得税为： 8 ÷ （1+10%） ×3 × 25%=5.45 （万元）
总的税负为：10.25 （万元）
3、方案三的税负：
房产税为：24÷ （1+10%）×12% =2.62（万元）
增值税为：24 ÷ （1+10%） ×10% =2.18 （万元）
企业所得税为： 24÷ （1+10%） × 25%=5.45 （万元）
总的税负为：10.25（万元）。
4、分析结论
综合以上涉税成本分析，第三重方案和第二种方案的税收成本一样，但都比第一种方案节约税收成本8.4万元。
因此，房地产企业在进行出租商铺或城市综合联合体时，在进行促销做营销时，最好不要在租赁合同中明确有一定租赁期间免租金，而应该明确：租金总金额一定比例的折扣条款。
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