最近调研了一个距离番禺广场地铁站非常近的楼盘，叫东怡新区。
东怡新区的体量很大，是一个开发多年的大型社区，由几个组团组成，包括 东怡新地、东裕园、东雅园、东倩园、东景园、东瀚园、东豪园 等。
其中东怡新地是最新的电梯楼，整个社区的组团也分布得比较紧密，有电梯，也有步梯，贝壳上的挂牌均价从2.1-3.7万/平不等。
小编统计了一下，东怡新区的挂牌量还是挺大的，单从贝壳上看，就有210套房源在出售，不过这个小区近三个月来的成交量也是一般般，大部分组团三个月内的成交量为0。
先简单总结一下东怡新区里面每个组团的概况
东怡新地：2015年交楼的最新电梯楼，2梯8户共17层
东景园： 小高层电梯，1梯4户
东瀚园： 商住结合，除了2栋是写字楼外，其余两栋是一梯四户，层高9楼的小高层电梯住宅
东雅园： 有电梯有步梯，电梯层高12，步梯层高7，部分步梯1梯2户
东倩园、东信园、东裕园： 7层步梯
东豪园： 独栋豪华别墅
整个东怡新区的组团都是分布得非常紧密的，最大的卖点就是它的交通和商业配套。
一条马路之隔，就有大型的商业综合体永旺梦乐城和3跟18号线交汇的番禺广场地铁站。从距离上看， 东怡新地、东瀚园跟东景园是距离地铁站最近的。
东怡新地：组团内最新电梯楼
如下面这条视频所示，我站的位置就是东怡新地的小区门外的道路上，斜对面是地铁站，过条马路就是永旺。
虽然距离地铁站和商场近，但是因为临近马路，靠近马路那几栋的住户未免会受到一定的噪音和粉尘影响。
东怡新地是2015年交楼的，楼龄是东怡新区所有组团里面最新的，小区是封闭式管理，据说安保很严格，想要进去保安会先跟业主核实得到同意后才放行。
而且根据中介介绍说，东怡新地的管理费还蛮便宜的，没记错的话是在1.3-1.5元之间一平方，这个管理水平也算很对得起管理费了。
整个小区的均价在3.7万左右，挂牌数不多，成交也很一般，贝壳上看近三个月以来，东怡新地的成交量只有一套。
东裕园、东倩园、东信园：组团内最旧步梯楼
沿着东怡新地小区外面走，右手边就是东倩、东裕和东信，都是次新的小高层步梯楼。
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东裕园紧挨东怡新地旁，在贝壳上的放盘均价是2.1万左右，建筑年限是2000年，一共有11栋，产品主要以100m²以上的大户型为主。作为步梯小区，距离地铁站也算比较近。
近地铁，单价低，是东裕的优点，不过大面积的户型，也决定了市场的受众面比较狭窄，所以成交量也是很一般。
再往前走一点，旁边就是东倩园，看上去楼栋外立面的新旧程度跟东裕差不多，但是贝壳上的放盘价要比东裕贵一点点，均价2.7万左右。
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东信园距离地铁站较远，在东景园对面，步行到番禺广场地铁站可能要10分钟以上，也是步梯，但是楼龄看上去比前面说到的东裕和东倩还要旧一点。
东信园贝壳上的挂牌价是2.6万左右一平，小区里面的园林稍微显得有点杂乱，不过距离东怡小学蛮近的，隔了一个别墅区，接送小孩还算方便。
东雅苑：电梯和步梯混合
东雅苑一共有26栋，除了1-3栋是电梯之外，其余均为步梯楼，中介透露，东雅苑的小户型比较抢手，一般放盘不久很快就会卖出去，目前贝壳上的均价是2.5万左右一平。
也算比较近东怡小学，不过部分楼栋靠近番禺大道南，噪音和粉尘问题同样难以避免。
东景园：小高层次新电梯
这是我在东景园门口拍的，虽然小区是在2000-2005年之间建立的，不过外观看起来挺新的，而且生活配套比较齐全，底商有诊所、早餐店、钱大妈、超市等等。
东景园一共有11栋住宅，户型主要以建面约90-167㎡三房为主，产品可以说是覆盖了刚需和改善。不过进入小区后，给我的印象中管理很一般，保安对于出入的人群不怎么过问就放行了，这一点比东怡新地要差一些。
小区里面虽然有地下停车库，但是小区里面的路面仍然停了不少车，中介说东景园的车位比较紧张的，车位经常不够。
东景园在贝壳上的挂牌均价在3.1万左右，小区里面环境还可以，不过人车不分流，车也停得杂乱，有点影响印象。走的时候中介带我看了一套90来平方的三房，户型倒是没什么问题，不过厨房看出去感觉有点压抑。
就是上图这样，总有种可以在厨房和对面栋的人对话的感觉，有点城中村feel。
东瀚园：商住混合
东瀚园距离番禺广场地铁站最远，步行距离在15分钟左右。整个小区一共有3栋，2栋是写字楼，1跟3栋是住宅。
1栋主要是东西向的户型，西向的对广华路，有一点噪音，但还能接受，如果是选择东向看花园的户型，就会比较安静。贝壳上的放盘均价是3.2万左右一平。
东瀚园的左边是东景园，右边是番禺比较大的综合市场清河市场，在日常采购方面，比较方便。
通过这次踩盘，小编发现，东怡新区虽然是番禺广场板块最近地铁的大型社区，不过整体的放盘量和成交量都很一般，一圈走下来，给我感觉，底商比人还多。
优势： 交通方便，配套较为齐全，普遍楼龄较新，小区环境总体不错，往天河、海珠、南沙较为方便，交通枢纽较多，基础配套都已经齐全（医院，学校，市场，商场等等）
各个小区里的花园，房屋户型，较为方正，适合刚需纯上车的购买者，总价都在150-300万内，大两房或者三房选择性很强。
劣势： 每个进入广州定居或者长期工作的人，都会觉得番禺是不太理想的版块，偏离了市区，路途比较远，每个版块之间相隔太远，有种跨区的感觉。这个主要来源于番禺区占地面积比较广，不能集中发展，或者在某些版块发展的同时可以辐射其他版块产生互利或者带动作用。
番禺广场周边每个小区之间相隔比较远的距离，东怡新区楼下商业街人流比较一般，虽说楼龄总体较新，但是版块需求量不太大，在市场差的时候比较容易内卷，周边没有很强的产业区支撑整理经济和购买力。
综合推荐理由： 如果你是在番禺上班，只是想买来住，且需要配套成熟，交通比较便利，小区要求也是要比较好、而且需要房子大，总价低的番禺广场是一个不错的选择，但是升值潜力很一般。
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