Part 1
如果说河西青奥是“三国演义”：中国府、万科翡翠滨江、滨江ONE。那么，20201年，江北核则是“方程大战”：保利里城VS中交锦方。
客观上来说，这两个楼盘的价值远超其他，身边几位地产高管和资深投资客也盯着，我们在群里讨论到底谁是头牌，也分成了明显两派。可见，硬要做选拔的话，还是很有难度的——反过来也说明2021江北核的头牌解析，很有意义！
判定价值，首先是对其做既全面又深刻的剖析。总体而言，两者的地段都是“王牌”。保利里城G22位于纬七路隧道口的黄金点，而中交锦方位于江北核的CBD片区的滨江位置。
之前，受“江北新街口”及滨江的因素影响，江北核的地标、商业、政务及文化资源全在这儿，所以，中交锦方成为多数人心中的NO.1，毕竟是所谓的“核中核”区域，岂是隧道口的保利里城能比的？
不过，实际的判定不是那么简单。接下来，我们细细分析！
Part 2
江北核心区的隧道口区域特点：
早在6年前，我们建议粉丝去买1.5万/㎡的正荣和1.45万/㎡华润国际时，就有所谓的区域PK感。实际上，隧道口板块一直以来都是江南主城外溢的第一区域，也是配套最成熟（教育落地）、自住率最高的区域。
下图显示，这里由纬七路延长线，七里河、浦滨路形成类似湾区的三角区域，在看江视野上，天然有种一种小湾区的既视感。
一条纬七路直通主城河西，10号线（临江·青奥体育公园站），拥有江北核最快成熟的南京一中9年一贯制，周边住宅基本成熟（雅居乐1~4期、正荣润江城、正荣润锦城，更远点就是刚交付的江与城），没有老破旧，也没有待拆厂房，很干净纯粹的居住片区。
除了成熟度高，隧道口还有一个重要特点，主城外溢价值的第一锁定圈。就好比上海产业、人口的第一波辐射，首先是苏州，其次无锡，最后才是常州，对镇江的传导其实就微乎其微了。
无论纬七路-应天大街高架，还是10号线地铁，无论地理还是心理，隧道口板块都是主城家庭选择江北新区的首要选择，这点，在2014年、2015的开盘现场就体现得淋漓尽致。
我们深入阐释一下，假设（当然是假设）江北新区没有发展得起来，沦为PPT城区，但隧道口的价值基本面还是存在的，虽然少了本区域的硬核支撑，好歹还有江南主城的外溢。其价值，依然是存在的。
因此，总结隧道口板块的2个关键点：隧道口板块——江北核最成熟度区域、主城第一外溢价值，这两者被锁定。用我们的经典的“上限-下限”分析工具，隧道口板块的下限非常高。
除了刚才的本质因素，我们再来看看保利里城G22的其他特点。
正好位于隧道口的南部区域，醇熟的中高端居住区+一线江景，天气好的时候，一眼望到河西鳞次栉比的高楼大厦。当然天气不好的时候，比如今天，大江弥漫着雾气，绿水湾幽深，视野别有风致。
由七里河、绿水湾、纬七路自然包裹形成的三角湾区，可以将其称为南京江北的小湾区。
值得一提的是，保利里城G22南面规划的是综合公园，无遮挡，这就少了未来的隐患。
当然，周边其他小区的部分楼栋业主也许惋惜，未来，保利里城的存在，影响了它们的视野——瞰江卡位，这是无形的竞争。
Part 3
好，说完隧道口的保利里城G22，我们再分析江北核中央商务区CBD的特点：
按照网友的区域“优先级”和“等级观”，什么保时捷区域/奔驰区域/凯美瑞区域，什么985/211/一本等，这种大而化之的区域层级有利于“大而化之”的了解，但还不够精微。
江北核中央商务区，又称为“核中核、江北CBD”，2018年之后被认为是整个江北新区发展潜力最大、未来资源最优质的区域，有点江北新街口的感觉。
这是一个是由纬三路延长线、浦滨路、七里河街、长江围成的类似正方形区域。
显而易见，这里是规划的浓缩。倒不仅仅是产业（各种金融、写字楼的规划），除了产业之外，重要的*京大南**动脉4号线二期、11号线、13号线三条地铁交汇，包括金融中心、新金融中心以及近500米摩天楼、 扬子江会议中心、市民中心、飞龙丽景公园、图书馆、华润商业中心等等大批城市地标，不得不承认，资源的综合性方面，比主城新街口、河西新城的元通都更具丰富多元性，产业、休闲、文化、住宅、政务、公园等什么都全了，这不是一个城市吗？
是的，几乎相当于一个城市的精华。
当然，这是南京和江北新区的魄力，规划归规划，我们且用时间去观察、验证。
目前呢？
到处都是塔吊、渣土车，也就是0的状态，除了江北市民中心（已使用）、扬子江会议中心即将落地外，大片大片的地方还是蛮荒态。
已有的住区绿地海悦、扬子江金茂悦、华润国际社区、大华云江印月（未交付），入住率极低。客观的现实下，像华润的商业综合体，到底是定位中高端、辐射更强的万象城还是万象汇，这也未可知。假设一下，如果现在开业，100%也是没人气的。
- 目前，确实是没学校、没交通、没配套；
- 而江北CBD的未来，有希望、有力量、也许有未来。
所以， “现在-未来”的极度割裂，这是中央商务区的特点，而时间，才是这里的朋友。
总结2个关键点： 中央商务区板块——CBD的规格高、资源丰富性强、潜力大，但目前仍处于建设前期，还是0的状态。
那么，我们衷情的中交锦方在哪儿？
位于商务区的沿江位置，周边有大华云江印月。
凭心而论，早年南京确实糟蹋了大量滨江地块。如今，江景盘到底有多稀缺呢？目前，在江南一带已渐消失，而CBD区域，除河西万科翡翠滨江、华侨城（公寓）及未来零星地块，一线CBD江景盘仅剩江北核了。
有人疑问，长江旖旎，但江岸线很长，江宁滨江能看江，桥林能看江，龙袍新城、龙潭新城也能看江，江景有啥稀缺的？
我们并非在泛泛而谈，而是提出简单的逻辑公式：滨江价值=长江+CBD+好产品，拥有中高净值人群、中高端的产业、密集写字楼，再加上足够装逼的江景，优势的叠加才是真正稀缺。荒郊野外的江景，是不值钱的。
- 富人看江，江景豪宅很贵（虽然可能都没时间去悠闲看江）；
- 普通人看江，江景谈不上溢价。
先不谈产品，长江+CBD的2要素叠加，南京哪里拥有这样资源的房产？
一处集中在河西南青奥片区，江+CBD，从苏宁滨江壹号到湾1、湾4、青奥村、万科翡翠滨江、滨江ONE、天鹅堡等少数小区。
另一处区域，就是中交锦方所在位置，同样是江+CBD。
提醒一下，这里也有个规划： 其南边规划了两幅商业用地，限高100米 。 西南方向则是三幅宅地，限高80~100米，容积率2.4~3.4，未来的楼栋高且密。
这个区域的江景，与隧道口的“小湾区”感觉还不太一样，视野非常开阔，大江大河的既视感，气魄宏伟。而且，未来也有江北CBD的城市景观——摩天楼群流光溢彩，也是挺怦然心动的。
所以，中交锦方万般皆好，但需要客观认识到：
- 区域利好兑现需要长时间。
- 另一点则是看江优势后期会有一点折扣。
Part 4
以上两段算是隧道口、中央商务区的特点的精细比较，接下来，我们从不同维度来比较这2个楼盘：
（1）从空间维度分析 ：保利里城G22是隧道口滨江的湾区视角；中交锦方是CBD+滨江视角 ，不可否认，这两者的审美价值都很高。只是，保利里城的未来视野没有隐患，一览无余。中交锦方的位置，其实是“陷”在核心区的滨江位置，而不是交通枢纽点，也不是商业交汇点，这就是一个微妙因素了，我们要清醒的人知道： 这需要中央商务区的腹地发展才能直接带动，而不是纬七路、纬三路的导流或外溢。其实，河西滨江也是如此，江湾城的大放异彩，与河西江东中路的商务中心发展息息相关，提供了CBD腹地支持，而不仅仅是滨江看江这个因素。还有一个因素，中交锦方未来的地标感会更强，因为整个区域是综合性发展的，是城市地标级的，而不仅仅是景观、住宅；
（2）从时间维度分析 ：隧道口板块已成熟，保利里城G22的价值短期就能体现得淋漓尽致。而中央商务区初步成形至少5年以上，这需要一个中长周期的发展过程，中交锦方的CBD+江的兑现需要时间。考虑到2年期房+3年限售也需要5年，那么，周边资源堆叠（比如地铁的开通），等到房子能出手时，利好的轮廓也出来了。因此，这两个楼盘小区的利好是有中短期、中长期之分的，中交锦方的潜力更大；
（3）从开发商/产品维度分析 ：保利里城的前身是中航里城，2017年被保利并购，但操盘团队是各自独立的。而中航里城曾经在南京打造过中航樾府（2012）、中航金城一号（2015）、中航国际社区（后变名为保利国际社区，2016）等，很有特点和风格。而同样是央企的中交，在南京开发过中交锦蘭荟、 中交荣域等。目前，这两个楼盘的具体产品信息还没有完全释放，因此， 以后做针对性的“产品评测”；
（4）从购买的结构性角度分析： 综合时间空间、未来遮挡、区域发展特点等因素，我们认为，保利里城的高楼层房源价值很高，但高楼层与低楼层的价值分化度，比中交锦方要来得更大。整体上而言，如果产品没问题的话，中交锦方房源的未来均值水平是很高的。这是两个楼盘的购买结构性区别，比较实用。
（5）从投资效率和特点来分析 ：不可否认，两者的投资价值都是比较高的。8成首付挡不住投资客。而保利里程因为区域的成熟度因素，未来出租和利好兑现的程度比较高。中交锦方的后期优势更大，因此这与个人的资金规划周期相关。
另外，也要看产品等特点和品质，精确的投资效率对比目前是没有办法得出来的，但一定要知道，江景一定要对应好点的产品，否则价值会大打折扣。说的直接点，如果做出豪宅质感，不仅是区域价值推动房价了，而会锁住核心区的高端自住客户，这是非常难得的，拭目以待吧。第一时间，我们会对产品做本质解析。
Part 5
最后，针对这两个极有价值的项目，简单罗列了各自特点。
不管怎样，谁是头牌这个问题，我们这样判断： 短期而言，保利里城的高楼层有一定优势。中长期，中交锦方的后劲更足。另外，产品其实是一个“不确定性”因素，直接决定了终极价值及效率。
值得注意的是，两个楼盘，最优先级还是要买高楼层。其次，也要注意户型、总价的因素，像中交锦方的户型选择面广，从小面积到中大面积都有，提供了“广普选择”，而保利里城只有128/143㎡户型。
（延伸阅读： 中交锦方具体资料 、 保利里城G22具体资料 ）
当然，即便是客观的理性因素之外，人的选择都是有一定感性的，而且，分析来分析去，重要的还是运气。因此，千万不要忘了，谁是头牌也许没那么重要，重要的是“摇到哪个就哪个”。
现在，很多人开始宣扬江北核心区凉了、黄了、慌了、不行了，对此吸引眼球的新鲜观点，我们的认知是坚定的： 感谢这些观点洗去很多竞争对手，怎么说呢，为江北护盘，义不容辞，像保利里城G22和中交锦方——真正的买房人很愿意接盘乃至于站岗，这个“艰巨”任务，真的可以交给他们 ……