2022年，“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘—— 润和山水郡 。
不利因素梳理：
1）地处望城观音岩，城市远郊区，外出通勤时间长、居住出行不便捷
润和山水郡地处望城观音岩区域，属于长沙城市远郊区，当前以公交出行为主，小区附近有雷锋大道黄金路口站点和黄金路雷锋大道口东站点有W109路、W136路、W167路、W187路、W227路、W228路与918路，尽管公交线路不少，但班次时间偏长，依靠公交外出通勤时间过长。
目前自驾出行可能是最优出行方式，但由于区域内住户自驾出行多，同时雷锋大道又是一条连接市府与区府的重要通道，便造成雷锋大道常年堵车，周边几个小区的住户们苦不堪言，所以自驾出行也略显不便；
其次观音岩区域目前仍是个“睡城”，远郊区人口相对较少，很难拉动周边消费，促进经济发展，特别是去年下半年以来，房价持续走跌，远郊房更是面临极大的贬值风险，家庭不动资产可能出现缩水。
2）高层塔楼结构中间户南北不通透采光差、边户私密性比较低，跃层洋房在实用与流动性也比较差，同时对房屋质量与公区基础设置还需做到心理有数
润和山水郡由洋房（8-10F）与高层（34F）组成，而高层产品采用“T型塔楼”结构，其塔楼结构楼体外观像是宝塔的住宅，由于楼体呈T型，最南面户型对北面采光有遮挡；并且中间户（103㎡三房）会被拉得很长，进深过长，南北不通透，客厅采光差，尽管次卧西向或者东向开窗，存在半天采光和西晒问题； 而对边户来说，为了争取采光，往往拉得很宽，房间面积比较大，同时塔楼结构中相邻户型互视，私密性较低。
高层103平方米中间户
129平方米边户的阳台视野与邻居互视
而对于洋房产品来说，因为与高层混搭，润和山水郡的高层和洋房相邻楼栋间距仅有30~40米，那么高层俯瞰洋房窗户甚至房间内的环境都是一目了然，洋房的隐私性真的是比较差；其次对于跃层产品来说，其结构上有很大弊端：
① 跃层楼梯占用一定的室内空间，使房子的空间感变小；
② 跃层楼不适合老人和小孩居住，因为老人上楼下楼不方便，小孩好动爱玩，楼梯是一个很大的危险因素；
③ 跃层因为错层的原因，二层空气流通的效果不是很好，而且夏天比较热；
④ 二手房市场上，错层户型和平层户型相比，流动性比较差，遇到认可错层，并且愿意为错层多掏溢价的买家基数很少，当初买的时候，入手的价格比平层还贵，结果到了二手房市场，卖的价格可能反而不如平层；
润和作为望城区比较知名的开发商，楼盘以高性价比优势作为卖点来吸引刚需客群，但从客观事实来看，润和系的楼盘质量并不过硬，也是质量维权重灾区，各个项目维权事件也比较多，而对于润和山水郡来说，早期也发生维权事件，例如8号楼维权：电梯异响、关人、掉层的情况，部分楼层消防通道楼梯台阶一踹就碎等等；目前润和山水郡作为次新小区，入住率还不算高，随着未来入住居民增多以及时间增长，公共基础设施是否能经得起考验，尤其是公区的电梯、水网电网基础设置、小区维护等等，计划购买该小区的业主还是得做到心理有数，毕竟对于刚需者来说，购房成本越来越高。
8号楼消防楼梯
还需要指出的是小区物业费是2.2元/平方米，收费水平还是比较高的，当然如果是一个靠谱、负责任的物业有效的组织和管理整个小区，对业主们来说，也是会觉得是物有所值得，但目前看现状还是存在一定差距的。
有利因素梳理：
1）配套学校长沙市一中金山桥学校，学区优质
润和山水郡配套学校为长沙市一中金山桥学校，九年制学区配套，也就是说小学初中学区都是长沙市一中金山桥学校，该学校是望城区政府与长沙市一中联合打造的一所高规格、高起点的九年一贯制学校，属于湖南省长沙市第一中学教育集团学校，并依托湖南省长沙市第一中学的优质教育教学资源进行合作办学，光环效应，得到家长们的一致认可。
3）永旺梦乐城拿地落子，带动区域配套升级
目前区域内最大的规划利好就是——永旺梦乐城已落地，5月23日，长沙望城梦乐城投资有限公司摘得[2023]长沙市022号商业用地，根据拿地条件，项目将不晚于2025年建成开业，正常营业三年后实现年均总销售额不低于人民币10亿元，板块内的业主们即将喜提一座集商场、大型超市、娱乐休息、餐饮于一体的多功能复合型大型购物中心；建成运营后，可带动整个望城区商业消费，形成城北大型商圈，配套升级，直接提升区域内房价。
2）购房门槛低，性价比高，配套比较成熟
润和山水郡二手房挂牌房源78套，作为次新小区，相对于周边其他小区挂牌量比较少，高层挂牌价格集中约7500~9000元/㎡，洋房挂牌价格1000~11500元/㎡，首付款25万起，购房门槛比较低；商业配套中，除了小区社区底商外，周边还有 5万方吾悦广场，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、亲子教育等多个业态为一体的家庭时尚购物中心，满足区域商业配套需求；同时临近谷山深林公园，山上苍松翠柏，自然天成、天然氧吧。
综合来看，润和山水郡做为刚需盘，购房门槛低，适合临近区域生活与工作且资金有限，又很看重学区的新青年刚需客户。