影响房价最大的三个外部因素：学区、交通（地铁、主干道等）、配套（商业、公园等）。
在宁波，学区和交通只能依赖zf的规划，而配套，特别是商业配套，只要土地符合条件，完全可以由开发商来实现和完成。好的商业配套绝对能提升房价，这点毋庸置疑。
就像鄞州万达广场、鄞州印象城、江北来福士等等，都是很鲜活的案例。随着它们的建立与良好的运营，带来其他相关配套、城建的完善，所在板块的人气和繁华景象不可同日而语，周边的房价翻了一番，二手房也非常好出手。
鄞州印象城商圈是宁波商业广场最集中的区域
2019年-2021年，宁波迎来商业爆发期，尤其是能为板块带来全新商业格局的重点项目，看看哪些小区将得益，房价能水涨船高？
01
华侨城欢乐海岸（鄞州）
华侨城欢乐海岸商业广场效果图
华侨城欢乐海岸商业广场位于鄞州钟公庙板块，贸城西路与百梁北路交汇处，是欢乐海岸项目的商业组成部分。欢乐海岸是宁波首座IPC国际公园综合体，内含大型购物中心、高端住宅区、高级酒店、沿江慢生活街区，再加上西侧的滨江公园（规划中），总建筑面积约70万㎡。
明年将开业的这座华侨城欢乐海岸商业广场，建面约23万方，体量是鄞州万达的1.6倍，鄞州印象城的3倍。由华侨城打造，定位文化+旅游+商业深度融合的城市度假空间。
区位图
招商大会
项目于10月底举行了招商签约大会，已有多个品牌确定入驻 包括沃尔玛旗下的高端会员制商店-山姆会员店、近2000平米情景式室内动物园BOOMPARK、Dior购物中心首店、全国第五家华为PLUS店、省内最大星巴克臻选旗舰店、凑凑火锅、海鲜工坊南铂酒店、EPIC音乐餐酒吧等。
项目创新特色：约4万平的水岸餐饮街区-曲水街；宁波首个情景式室内萌宠动物园-BoomPark；近2万平的室内儿童成长乐园；约6000平室外水秀演艺广场等。
工程进度方面，外框架主体已初步成型，虽然在上月发生了一场小火灾，但总体影响不大。宁波第二家山姆会员店的招牌也已经挂上，年底开业还是很有希望的。
欢乐海岸商业广场实景，摄于12月，网友提供
【这些小区受益】
最先受益的当然是自家的住宅部分，家门口就能享受到23万商业配套，现在欢乐海岸THE POINT住宅收官房源即将加推，后面还会推出公寓。周边新盘还有江山万里七期琅峰，和江对岸的雅戈尔江上，均有房源在售。
其实华侨城欢乐海岸商业广场的开业，不仅能让钟公庙人民受益，更是造福对岸的轻纺城人民。轻纺城板块一直都没有像样的商业广场，更别提品质消费，明年等广场开业，只要开车10分钟就能享受高规格商业，等地铁5号线通了，过来会更方便。
欢乐海岸商业广场周边小区及房价（数据来源：安居客）
离广场最近的二手房有万科金色水岸、荣安中央公园、江山万里等一批高档小区，房价基本已到高位，且户型面积大，未来升值幅度有限。反倒是稍离得远一些的中基理想城、四季云顶、金地国际花园等次新房还有一些增值空间，也都在2公里范围，骑个自行车就能到了。
02
海曙印象城（海曙）
2020 年即将面世的海曙印象城，位于海曙区高桥镇，与宁波轨道交通1号线梁祝站无缝接驳。万科携手印力，合力打造一座有人文温度、艺术品味、科技体验的商业体，这是作为海曙区划后首个落户的大型商业综合体，同时代表了城西商业新的转折点。
海曙印象城，建面约17万方，体量比鄞州印象城多4万方。TOD模式是海曙印象城最大的特点，地铁1号线在到达梁祝站后，可通过过街天桥直接和商场的二楼无缝相连，目前这座桥已经在中山路上架设完成。
商场楼层信息
地铁直通广场
广场分为地下2层，地上6层。其中B1一半为停车位，一半将是大型超市和各种美食小吃、轻餐、生活杂品为主的生活化中心。具体楼层业态规划已出，详见上图。
计划2020年下半年投入运营，在11月中旬公布了“海曙印象城”的部分招商品牌，包括永辉超市、博纳影院、杰仕健身、木马王国、星巴克、华为、苹果等，整体招商率已经超过60％。
工程进度方面，本月海曙印象城正式“封顶”。从2017年8月拿地，到2020年10月争取实现开业，这个速度可以说相当快了，远超同期商业体建成迅速。
海曙印象城实景，摄于12月，网友提供
【这些小区受益】
海曙印象城的到来，高桥人民喜大普奔，纷纷高呼：高桥终于有像样的商业广场了。甚至已经有了美好的生活想像：周未姚江边走走，梁祝公园逛逛，中午印象城里想吃啥吃啥，看看电影，逛逛店，惬意。
如此美好生活海曙万科印的业主们可以说是近水楼台，就在家旁边，去年房子卖得也是非常火爆，很快卖完。目前周边新房就梁祝天逸湾在售，不过就剩别墅了。
海曙印象城周边小区及房价（数据来源：安居客）
周边次新房小区有恒威国际城、恒威君和院、格兰星辰、银亿朗境等。近二年这片房价涨得很疯狂，去年年初均价1.5万左右，今年已涨到2.1万了。现在高桥的商业在慢慢丰富，目前就差好的学校了。
03
万象城（江北）
宁波万象城，位于江北湾头RBD片区。由华润打造，和万象汇、五彩城不同，万象城（The Mixc）是华润旗下开发的高端购物中心，是国内顶级奢侈品牌最集中的购物中心。
总建筑面积约28万平方米，拥有宁波首个购物中心屋顶摩天轮，是宁波的市级重点项目，定位宁波市级最具代表的自持标杆性购物中心。
宁波万象城效果图
山姆超市实景
项目分两期开发，一期为Sam会员店，二期为mall购物中心。沃尔玛旗下的高端会员制商店山姆店（Sam’s Club），已于5月30日正式开业。mall购物中心规划设计有食品主题区（FOODHALL）、儿童主题区（THINKSPACE）、摩天轮主题区（幸运摩天轮）等3大主题区。
项目最大特色当属宁波首个屋顶摩天轮。高度近70米，这种设计在国内罕见，它对一个购物中心的加分点在于，将原来不太受欢迎的顶楼也变成消费者经常光顾的楼层。并且丰富服务内容，增加娱乐项目。而在宁波，还有一个意义，就是成为非常醒目的新城市地标！
工程进度方面，项目2014年拿地，2016年开工，SAM超市已经开业，MALL商业部分计划年底前完成地上主体结构施工，预计2020年底前完成竣工验收，这个进度可以说是相当慢了，明年开业的话工程会比较赶了。
【这些小区受益】
湾头板块这几年是宁波发展的重点区域，围绕着万象城先后造了不少楼盘，包括万象城自己的住宅部分——万象华府，以及中铁建青秀澜湾、公园1872、复地江城国际等，近期都已经交付。目前在售的新盘有海尔产城创翡翠东方，均价3.2万，还有中铁建花语江湾、雅戈尔新湖景两个新盘将开。
万象城周边小区及房价（数据来源：安居客）
周边二手房较新的小区有雅戈尔湖景花园、中旅名门府、天境花园（世茂首府），基本上湾头连着日湖公园这一片，5年左右的次新房均价都3万以上，不少是高端小区。由于新房限价，板块内的一二手也出现倒挂。短期内想要大幅上涨可能性不大，还是清河小区、大闸社区这些老小区有补涨的可能。
小编有话说
其实据不完全统计，宁波明后年将有20多个大大小小的商业广场开业，比如广受关注的阪急百货、宁波新世界广场、宝龙一城等等，都是商业界数一数二的项目。
客观的讲，宁波商业确实存在一些问题，比如体量与人口的比例失调，区域分布不均，业态同质化严重，不少区域甚至出现扎堆竞争的局面。
市场洪流之下，大浪淘沙，唯有懂经营善运营的商业广场才能得以存活，才能盘活板块发展。未来两年，宁波即将问世的商业广场中你最看好哪一个呢？
END
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