Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
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我们在之前的楼盘详评文章里陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂和赤岗塔的楼盘。接下去，会带大家逐一了解广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。这段时间我们已经写了一系列文章，往期请看文末的 《往期详评文章目录》 。
都说珠江新城是广州的宇宙中心，那么琶洲板块就是广州未来的新宇宙。
板块优势（琶洲板块）
（1）产业： “ 珠江新城-金融城-琶洲” 组成了广州的“ 黄金三角 ”。珠江新城发展总部经济，金融城挑起金融服务的重担，琶洲则聚焦会展与科创经济。
琶洲板块，是“黄金三角”的其中一角，不仅是会展与科技创新聚集区，更是广州电商经济的总部聚集区；板块内精英云集，琶洲的房产保值增值功能不容忽视 。
（2）位置： 琶洲西区与珠江新城一江之隔，约1.5公里，自驾车10分钟左右可到达；琶洲东区与金融城也仅仅一江之隔，未来新滘东隧道开通后，自驾到金融城也只需10分钟。
（3）地铁： 板块内现有地铁线路为4号线、8号线和18号线，在建的11号线也将在此设站；现有地铁站主要有磨碟沙站（8号线和18号线）、新港东站（8号线）、琶洲站（8号线和11号线）、万胜围站（4号线和8号线）；板块内线路和站点密集，地铁出行非常便利。
（5）环境： 琶洲板块位于珠江南岸，板块内公园主要有磨碟沙公园、珠江琶醍啤酒文化创意艺术区、会展公园、广州水博苑（琶洲塔公园）、黄埔古港景观区；公园众多，且坐拥一线江景，环境优越。
我们之前也介绍过琶洲板块的楼盘，详情请点击以下文章回顾：
《改善型买家必看！下半年这4个新盘你不能再错过了（上篇）》
《琶洲中产阶级买哪里？|琶洲刚需篇》
《电商大佬都住这里，广州第二富人区|琶洲豪宅篇》
《琶洲楼市爆发期！先来看看雅郡花园》
小区简介（保利天悦）
上期文章给大家介绍了赤岗塔板块的佳信花园，下图是琶洲板块的几个优选小区，本期要介绍的是 保利天悦 。
保利天悦 由12栋公寓和22栋住宅组成，户型主要为大户型，是广州豪宅的新标杆，适合改善型和高净值买家，推荐指数： 5星。
保利天悦基本信息：
小区地址： 广州市海珠区琶洲村新马路
挂牌均价：180000 元/平方米
建筑类型： 塔楼+板楼
建成年代： 2012~2018 年
开发商： 保利房地产（集团）股份有限公司
物业： 保利物业管理有限公司
总户数： 4300
车位数： 7000
容积率： 2.47
绿化率： 80%
下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
公共配套资源（保利天悦）
（1）公园
琶洲塔下的广州水博苑和小区仅一路之隔，是一个集岭南风情、小桥流水、仿古建筑等岭南文化为特色的休闲景区。
小区楼下珠江边上是长达3.5公里的阅江路绿化带，其中还包括亲水公园和广州滑板公园，非常适合休闲和健身。
（2）交通
保利天悦西临琶洲大桥，东临新滘东隧道（在建），北临阅江中路（琶洲村新马路），南临新港东路，自驾出行15分钟到达珠江新城，10分钟可到达金融城（隧道开通后），出行非常便利。
●公交： 小区南面的新港中路上有琶洲村公交站，途经公交线路28路、137路、229路、262路、564路、762路、旅游公交3线、旅游观光1线、夜100路、夜66路，不换乘可以到珠江新城、金融城、信息港、天河路商圈、环市路商圈、东风路商圈等，公交出行十分便捷。
● 地铁
地铁4号线和8号线的换乘站万胜围站距小区东南角约550米，步行时间在10分钟内，通过地铁换乘可以快速到达广州各区域。
●自驾 ：保利天悦离环城高速入口约3公里，正常情况下8分钟左右能上高速，自驾出行非常便利。
（3）教育
幼儿园： 天悦拓慧幼儿园就在小区东南角，方便家长接送，省时又安全。
小学和中学：对口小学是广州市执信中学琶洲实验学校（小学部），该校由知名学校执信中学管理，是一所9年一贯制学校，小学毕业后可以直升同校初中部。
学校近在咫尺，距离小区南门不到200米，高年级小学生和中学生可以自行上学放学，安全便捷。
（4）医疗
●社区医院：琶洲街黄埔社区卫生服务站设在黄埔古港景观区内靠近黄埔村牌坊的位置，距保利天悦南门约2.5公里，疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊。
●大型医院： 小区附近有3家三甲医院，分别是广东省第二人民医院、南方医科大学中西医结合医院、中国人民解放军陆军第七十四集团军医院（原四二一医院），距离小区均在４公里以内，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈
小区前排公寓首层和综合楼裙楼有若比邻商业中心和其他店铺，轻松解决日常生活所需。
小区南面，琶洲新村的东南角有保利广场，餐饮、娱乐应有尽有；马路对面还有万胜广场，也是一个商业综合体；两个商业体均为万胜围地铁站上盖，来这里消费还可以兼顾出行。
（6）文化•展会
琶洲展馆离小区约850米，展馆每周均有不同的展会，如广交会、美博会、车展等，文化类展会有著名的南国书香节等，每年都会定期展开。小区居民可以方便地参观展会，发掘无限商机，品赏文化大餐。
小区详评（保利天悦）
01小区园景
小区停车场均为地下停车场，车位非常充裕，共7000泊；车场内有清晰的楼栋指引，车辆可以快捷停到所需楼栋附近。
从地下停车场上来，花园里也能随处看到楼栋指示牌，指引很清晰，可以很容易找到需楼栋。
小区绿化率非常高，达到80%，花园无论是树木，草地还是花卉都保养得不错，园径干净、整洁、明亮。
上图是花园中的其中一处水景，池水清澈无杂物，物业打理得很好。
上图是花园内的儿童乐园，小区为完全人车分流设计，汽车从小区外围进入地下停车场，无法进入花园，孩子在花园内玩耍非常安全。
上图为22栋高层往下看，可以看到小区的幼儿园，以及小区与琶洲新村之间的马路。
上图为22栋阳台景观，图中高层楼栋为天悦的公寓楼，位于天悦小区的最南一排。
上图是楼王--1栋的首层，整体比花园抬高1.5米，外部无法看见室内物体，私密性非常好。
上图是楼王的独立花园，可以看到图大片的草地，与其他楼栋的楼距非常大，花园有护栏围蔽，但大门为打开状态，其他楼栋的住户可以过来这片草地休憩。
楼栋外立面以土黄色为基本色调，外墙铺设宽幅面大理石，外墙玻璃统一为浅绿色玻璃，显得高贵大气，整体呈现代建筑风格。
02户型楼栋
（1）楼栋分析
保利天悦一共34栋，22栋住宅和12栋公寓；住宅由4栋18层的小高层和18栋43层的高层组成，总户数4300户。
1栋为曦园组团，是本小区的楼王楼栋，楼下有相对独立的花园，一层一户，共29户，极为珍稀，预算1亿+的买家，可以联系我们紧盯内部放盘信息。
保利天悦的一大卖点就是江景，除楼王1栋外，预算5000万+的买家优选2~8栋，均为3梯2户的板楼，南北对流，一线无敌江景。
其次，预算3000~4500万的买家，可以选择9~14栋，位于第二排，处于小区中央，环境幽静，高层可望江，同样为南北通透的板楼设计。
预算3000万以下的买家，可以选择第三排15~20栋，处于小区花园内，不靠路，环境好；21和22栋和南侧公寓这一排可能噪音可能会比较大，本期我们暂不推荐公寓。
（2）户型分析
保利天悦的住宅户型覆盖135平方3房～760平方７房，760平方的楼王户型仅29席，主力户型为135~367平方的三四五房；本期我们主要介绍在售的142平方3房、199平方4房、254平方5房户型，如需了解其他户型，请联系文尾助理。
142户型：
格局： 3房2厅，总建筑面积142平方米，南向。
点评： 此户型与135平方的户型，是天悦住宅楼里最小的户型，为3房2厅格局，能满足一般的二胎家庭；本户型的最大特点是阳台和所有房间窗口全为南向，通风、采光、景观都一流；除公摊面积大一点外，无其他缺点。
人群： 适合单纯的二胎家庭或与长辈同住的独生家庭。
199户型：
格局： 4+1房2厅，总建筑面积199平方米，南北对流。
点评： 主套带衣帽间和独卫，与多功能房连为一体；客厅阳台南向，餐厅阳台北向，相互构成南北对流格局，采光、通风、景观佳；人口多的家庭需要将多功能房改为卧房，除此之外无其他缺点。
人群： 适合单纯的三胎家庭或与长辈同住的二胎家庭。
254户型：
格局：5房2厅，总建筑面积254平方米，南北对流。
点评：本户型为南北通透的板楼设计，北向望江，南向望花园，采光、通风、景观极为一流；全屋5房中有4个套间，其中包括保姆房套间；三梯2户设计，其中一台电梯直达保姆间，有利于工人工作，出入也不打扰；户型整体方正，宽敞舒适，无明显缺点。
人群：适合三代同堂的多人家庭。
（3）户型小结
户型的选择，主要是依据江景和预算而定，越靠近江边的楼栋户型面积越大。从北面往南数，第一排，1栋楼王是760平方，一排其他楼栋基本上是300平方以上户型，二排基本上是200~250平方的户型，而三排则是135~199平方的户型。
预算5000万+的买家，无疑是选择一线江景的300平+户型；预算3000~4500万的买家，可以选择200~250平方户型，以上均为板楼设计；预算3000万以下的买家，可以选择135~199平方的户型（塔楼），135和142户型为南向，199户型南北通透。
具体选择要看购房者个人对景观、采光、通风、环境噪音以及业主卖家等综合条件评定。除以上介绍的几种代表性户型，其他没有介绍的户型分布，请看下面我们整理的户型分布表：
注：原创不易，如需上表加密信息，请扫评论告诉我。
升值潜力
保利天悦最早于 2012 年开盘，2012年记录的均价为 22000元/平方米 ，当前本小区的挂牌均价约为180000元/平方米。那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？
从图表可出， 保利天悦 开盘以来的年均增值速度是 26.31% ，9年间增值 7.18倍 。
注：成交均价为住宅与公寓混合统计，为更准确反映保利天悦住宅的价格，本文数据使用了挂牌均价，实际成交均价会稍低。
*注：如对以上各小区的增值速度数据存在疑问或想了解加密增速，请评论告诉我。
总结
本期主要介绍了琶洲板块坐拥一线江景的豪宅小区--保利天悦。小区地理位置优越、楼龄新、产品力强，户型涵盖135~760m²三房至七房，绝大多数业主为企业家、互联网和金融行业高管、外籍华侨等，是一个投资自住两相宜的豪宅小区。
小区开盘9年来，共增 7.18倍 ，年均增速达到 26.31% ，增速跑赢天河很多小区（珠江新城除外，后续我们将介绍珠江新城的小区），保值增值功能不容忽视。
Ps.小区车位充裕，停车不紧张；小区的物业管理非常好，楼栋公共区域光洁如新，花园打理得整整有条，安保工作也非常严格，无业主授权访客无法进入小区，与小区的豪宅定位很匹配。
下期将介绍 其他改善型或豪宅小区 ，敬请留意哦！如果有想了解的楼盘，请在文末留言告诉我们。
往期详评文章目录
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《改善型楼盘详评002- 理想蓝堡国际花园》
《改善型楼盘详评003- 东方新世界》
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