买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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文/观察员老王

地铁M1号线，已经进入了试乘阶段，这也预示着这条横跨东西两岸的大动脉，将成为普通人生活的一部分。

在本月初，老王曾以城阳的M1号地铁盘为侧重，分析了一下地铁开通后对于主城的人口、楼市的影响​。在这全线开通的时刻，今天我们系统分析一下这条线​会对整个楼市带来的改变。

1

留给老城更新的时间，不多了

老王每天都会乘坐地铁M3号线，穿梭于新都心与市南老城之间，这样的日子恐怕还要维持十年。

然而与老王已经一年没有走进过百盛、国货、悦喜客来相比，老王几乎每周都会去一次凯德mall、万象城，每一个月会去一次金狮。

​这些似乎与老城的楼市没有关系，又似乎与老城楼市关系甚大。

你如果在早、晚高峰乘坐地铁，就会发现东工西宿的年轻人还是很多的，但是如果M1号线开通之后，年轻人沿着地铁租房的选择增加，人还会那么多吗？其实，老城区的人口早已经开始流失。我们看青岛七普的统计数据，​作为传统主城的市南区，与平度、莱西为伍，十年间流出的人口是5.28万人，占比超过了10%，成为​名副其实的人口流出地。

市北老城区也好不到哪去，我们已经很少能见到年轻人到辽宁路到台东一线买房了。

现在市南老城区的支撑，只有​两类人：对于市南有地缘情结的老年人与孩子在牛小上学的​中年父母。但是我们需要注意的是，在二孩潮结束之后，随着崂山、新都心、浮山后等地硬件条件更好、教学理念更为先进的学校落地，市南中片区和东一片区的强学区虹吸力将逐年减弱，甚至可能出现断崖式下滑。

所以，对于市南、市北等老城区来说，不是搞个网红打卡地、弄点灯光秀就能够复兴的.年轻人坐着地铁来游玩，可能也就多买一杯奶茶，​失去青春活力的老城将不可避免走向衰败。

排除万难进行城市更新，为年轻人提供更多的优质​住所，这是市南、市北需要面临的共同课题。

而对于在搞容积率开放式住区拥有老房子的人来说，征收改造的可能性微乎其微，所以明年春天借着M1号线和量化宽松的利好，可能还有最后的机会​。

2

西海岸享红利，有难题

从市南老城区到西海岸，M1号线只需要6分钟，从理论上讲西海岸是M1号线地铁M1号线开通后最大受益片区。

但是我们要注意到，西部老城区的年轻人已不多了，而且西海岸还要面临着老四方、李沧、城阳等楼盘的分流，所以我们必须要思考一个性价比的问题。

然而，我们冷静下来思考一个问题，M1号线的地铁房，有哪些放心之选？

半死不活的金沙乐府？开发商财报大变脸的禹洲朗廷湾​？交房问题频出的仁洲观海？品质上能让人放心的差不多只有一个瑞源·名嘉荷府，但是从前期定调来看，这个楼盘与大多数购房者绝缘。

当然，地铁站3公里范围内，有几个新盘可以选，但是这个距离怎么说都不算是地铁房了。

二手房，​如果我们只是开车沿着滨海大道看外立面，似乎有些小区也不错。但是与东海岸相似，一些高层住宅不但户型奇差，而且物业管理也很一般。

当然，这些都不是重点，重点是这些区域的新房和二手房，在地铁开通前与老城区就没有明显的价格差了，地铁开通后​价格应该还有小幅度的提振，在这种情况之下，年轻人到西海岸买房往往是乘兴而来，败兴而归。

对于西海岸来说，千万不要一厢情愿的把人才住房都往两河以西甚至董家口一线区堆集，​从过去一年的选房来看，人才给予的回复是很打脸的。我知道M1号线沿线的土地很稀缺、很珍贵，但是如果西海岸真想吸引主城的年轻人，恐怕还是要在这一带释放一些住宅红利才行。

3

四方新盘的疙瘩，亟需解

从区位上来看，水清沟——胜利桥一线对于在市南、市北工作的都市白领来说，是一个相对理想的通勤距离。

相比李沧北、城阳的新盘，老四方的​烟火气更浓，配套也相对纯熟。万科、龙湖之后，绿城、中海、融创等头部房企的入驻，也给这个区域带来了​改善丰富选择。

北岭山公园

然而，这个区域有一个死结：​学区。

在市南中片区之外，目前只有浮山后一个片区优质教育资源成了气候，从而在鸡娃的年代​形成了虹吸效应。对于四方老城区来说，改善选择有了，地铁有了，缺的就是优质教育资源。

如果这个区域能有一所由青岛一流教育集团管理的九年一贯制学校，那么版块立即就会活起来。在没有城市运营级​项目的情况下，指望开发商做这件事不现实，这个难题恐怕还需要……

所以，从交通层面来说，地铁M1号线开通对于沿线居民都是利好；但是从楼市层面而言，这可能加速老城区的衰败。至于南、北两端谁能吸走老城区的外溢刚需，那就要看谁在“均好”的细节做得更出色了。