在2022年合肥的第一轮集中土拍中，包河区至德路以西、淝河路以南的BH202204地块，在进入竞品质阶段后被天阜竞得，目前由旭辉建管提供建设管理服务,定位为“江来”系列产品，案名：旭辉天阜玖江来。
旭辉天阜玖江来的容积率≤1.6，住宅毛坯限价20728元/平，地处二环内主城区，所以有不少人关注，今天班长和大家一起实地看一看，用实地拍摄的照片给大家一个参考，是否需要加入自己的购房清单。
旭辉天阜玖江来的位置是在包河区的淝河路和至德路交口，可以在地图上直接搜索楼盘名即可查询位置，东侧就是玫瑰绅城。
在道路交通上，楼盘地处二环内，交通路网成熟，周边有铜陵路、东二环路和望江东路等主干道，地面出行比较便利。但是虽然周边有地铁1号线、4号线和6号线环绕，却离距离最近的4号线五里庙站也有800米左右，路程稍远。
在配套方面，玖江来隔壁就是合肥市屯溪路小学教育集团同安小学，这个小学是在原来王大郢小学（12个班级规模）旧址上新建的48个班级规模的小学，纳入合肥市屯溪路教育集团， 2019年秋季交付使用。
中学在铜陵路与太湖路交口有36班的地矿家园中学在建，计划于今年秋季投入使用，不出意外就是海顿中学新校区，当然具体的学区划分以教育部门文件为准。
地块南侧还有一所合肥幸福苑幼儿园，其他方面不说，在上学方面，无论幼儿园、小学、初中都非常便捷。
在商业方面，周边以住宅底为主，较为缺乏大型商业体，距离比较近的有星隆购物广场、海顿国际广场、百大购物中心(马鞍山路店)等，楼盘的往东过了玫瑰绅城就是五里庙装饰世界，城市界面不是太好。
环境方面是楼盘最大劣势，我们从下图可以看到，旭辉天阜玖江来的地块面积很小，有大约一半的位置被隔壁王大郢家园·沁苑的高层包围，甚至深入到沁苑内部，可谓见缝插针的地块，对采光和通风多少有一定影响。
旁边还有王大郢家园·欣苑和金隅金成府项目，金隅金成府一期已交付、二期待交付，现在依然还有部分现房房源销售。
另外周边老旧小区多、近五里庙，整体城市界面较为普通。
产品上因为地块是仅有19.84 亩的纯居住地块，容积率也比较低，所以仅规划4栋洋房（10层），可售193套，体量非常小，面积约 110-128㎡，装修交付。楼盘的商品住宅（毛坯）平均备案价 20728 元 /㎡，后面均价大概二万四五左右；
整体上来说这个盘比较尴尬，虽然海顿中学成绩不错，地处二环内，低容积率、洋房产品也是目前市场上最受欢迎和稀缺的产品。
但是这个板块的外部环境不理想，距离五里庙装饰世界比较近，二手房也受制于此，价格一直居低难上，如隔壁的玫瑰绅城联排别墅挂牌价仅1.4万起。而这块地更是嵌入到王大郢家园·沁苑高层区的内部，添了几分压抑。
旭辉天阜玖江来的客群显然是以周边地缘性为主，但是能否吸引饱受房产不能升值之苦的周边人群是个疑问，不过好在户型不大总价不高、体量也很小、房源非常少，去化难度倒不是很大。
你觉得这个盘怎么样？