最近有个别新盘，已经开始宣传蓄客，今天先来聊聊，位于南二环郭宅的融信国公馆，网友戏称“融信国公庙”，至于为何出现这种情况，下面看看。

项目情况

融信国公馆：备案名（融信公馆），地处：仓山区郭宅南路以北、郭宅路以西

项目分两个地块，规划10栋住宅，其中南端的3栋为12层社会租赁住房（有意向需要注意），剩余7栋为商品房，其中#2#3：8层，#1#5#6#7#8：12层，主推大平层:116平-168平，商墅：200平-420平。

土拍情况

2021年5月12日，融信以14.2亿+竞配建18000平租赁住房，摇号拿下宗地2021-17号，地块面积215.05亩，容积率1.001，限高36米，溢价率30%，成交楼面价：9894元/㎡，商品房指导价27500元/㎡（上浮3%，指导价28325元/㎡）。

地块须配建社区卫生服务中心建筑面积2500平方米，文化活动中心建筑面积2000平方米，回购单价5406元/平方米；须配建商贸楼建筑面积4700平方米，回购单价5219元/平方米。

地块分成两块：

地块一：商业商务居住用地，容积率1.45，商业商务面积不少于32000平米，限高36米，建筑面积91211㎡

地块二：商业、商务、服务设施混合用地，容积率0.65，建筑面积38463㎡

分析：去年第一次集中供地，融信以满额配建+摇号拿下，位于南二环郭宅的巨型地块。虽然成交楼面价不到1W，不过由于配建高达1.8万方，加上地块自身还有9200平的配套回购房，实际可售楼面价并不低。

对于地块而言，与上一场土拍江南CBD推出的海月江南非常相似，地块虽然面积非常大，但是实际住宅空间并不多，存在大量古建筑修复+商业用地。

只不过第一次土拍海月江南被中设天俊底价拿下，而该地块，不仅触发限价，连竞配都被触发上限，可以说拿地非常激烈。

虽然当时是第一次集中供地，有了指导价，不过当天的地块大部分都触发30%溢价，进入竞配，可以说土拍也是异常激烈。

由于融信已经参与了海月江南的操盘，对于该地块从定位来说基本一致，大平层+商墅，分成两个地块。

目前海月江南的住宅部分，没有任何压力做到了高去化，不过对于该盘而言，作为改善，区位明显没有江南CBD来得优质，指导价也到达2.8W，目前融信争议不小，去化不确定性并不低。

户型情况

116平米：四房两厅两卫，独立电梯，位于内端，四叶草布局，三开间朝南，优势在于没有走廊等空间浪费，劣势在于餐厅影响动线，客厅墙被次卧门隔断。

132平米：四房两厅两卫，独立电梯，位于西端，三开间朝南，与上述户型布局类似，优势在于客厅面宽加大，主卧搭配L型衣柜，劣势同上，对于右侧的次卧，距离卫生间也不太方便。

168平米：五房两厅三卫，独立电梯，位于东端，布局比较特殊，进深大面宽小，三开间朝南，设计了东侧景观阳台，三个卫生间，两个是暗卫，说5房，实际能用的也只有南侧三房。

区位情况

项目位于郭宅，西侧融创福州府安商地块，北侧大东海中央府，东侧融侨星誉，南侧工业区。住宅地块距离1号线1公里左右，出行辅助一般，距离白湖亭万达，1公里左右，休闲购物尚可，当然还有南二环的最大硬伤义序机场。

目前整个区域都在开发中，城市界面还有待更新，住宅部分仅一排，社区空间也相对一般，加上还有三栋公租房，虽然置业宣称有隔离，实际依然有隐患。整体来说，作为改善差点意思，作为刚需特色也不明显。

价格情况

置业宣称毛坯2.8W，从指导价来看也差不多，以这个价格做个对比：

1、融创福州府：40%安商房，C区纯商，精装2.7W左右

2、国贸凤凰原：30%安商房，精装2.6W左右

3、融侨星誉：纯商，毛坯2.7W

3、融信海纳新潮：B区纯商，精装2.9W左右

4、海月江南：纯商，毛坯2.75W+车位

分析：对于项目而言，周边被区域的四大新盘包围，中央府混合安商，当初以优惠价2.2W去化，优势在于距离地铁和商圈更近。

融侨星誉作为纯商小盘，2.7W接近清盘，区域去化最佳的项目，优势在于距离地铁较近，刚需户型也较多。

融创福州府，价格波动较大，靠着分销+工抵房等，目前也做到了高去化，虽然是安商房，不过也规划C区纯商，优势在于社区空间较好，目前剩余大户型+叠拼。

国贸凤凰原，两个区都有安商房存在，区域目前去化最差，左侧南台大道有一定噪音，虽然距离F1高盖山站较近，不过是预留站点，目前优势在于小户型，区域没有竞品。

融信海纳新潮，位于后坂，分三个区，去化较好，目前B区精装在售，库存以126，163大户型为主。

海月江南，位于江南CBD，4栋，近期开盘就做到高去化，优势在于距离地铁尚可，价格也有一定优势。

从上述的项目来看，目前整体南二环区域，去化有了较好改善，不过区域的客源依然是以刚需为主，特别是郭宅一带，地铁成了最大的吸引力。

对于项目而言，优势在于没有安商房配建，不过距离地铁优势不明显，同时没有刚需产品，目前南二环的海纳新潮、福州府，都保留一定量的大户型，可以说区域的改善吸引力偏低。

从项目的定价来看，2.8W也不算非常夸张，不过周边项目都是精装，近期区位更佳的北园地块，指导价也到了2.9W，可以说项目的吸引力也在下滑。

虽然融信操盘的同类型项目海月江南做到高去化，但是换到郭宅，预计难度不再轻松。

房企雷点

对于项目而言房企是融信，近期争议不小，随着闽系逐步暴雷，近期正荣躺平，作为亲兄弟的融信，也受到了较大关注。

虽然去年融信拿地也不少，南二环更是深耕，但是一旦舆论出现风波，购房者的信心已经很难维系。

同时近期同样位于南二环的海纳新潮，庙宇建设风波，更是把房企的弄得名誉扫地，虽然起因可能并非房企的错，奈何解决的方式过于失败。

打开购房平台，查看项目情况，进入留言区，清一色的网友在怒怼房企，这样的舆论压力，对于有意向的购房者来说，见此情景，不知是否还有意愿。

项目总结

项目位于南二环郭宅，优势在于定位低容积率住宅，居住体验尚可，劣势在于配建公租房，有一定隐患，房企目前争议不小，区域作为改善，客源匹配度不太高。

对于有意向的购房者，建议多比对区域的改善产品定价，同时关注土拍的拿地情况，当然房企的相关债务问题，也不能忽视。