原创 玉哥哥 三少爷的荐 2021-08-13 22:04
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#洛阳 2个
#房地产市场 4个
文章比较长，除住宅备案数据来源克而瑞CRIC系统外，其他数据、图件均为个人整理制作，文中观点仅代表个人见解，欢迎交流～
数据口径：
1、统计范围为洛阳主城，即洛龙、西工、涧西、高新、老城、瀍河和伊滨，不含偃师、孟津和原吉利区。统计时点截止到2021年7月份。
2、土地数据来源公共资源交易中心，统计口径不含安置、人才公寓、公租房等，为纯住宅建面（扣除商业）。
3、商品住宅数据已剔除安置房和经适房，且不包含70年公寓，数据来源为克而瑞CRIC系统。
—— 正文 ——
洛阳房地产市场2017年起开始驶向快车道，在2018年经历一段低谷期后迅速恢复，整个市场火爆程度及持续时间在省内首屈一指，一度傲视南阳，吊打郑州。市场量价齐涨，品牌房企争相进驻，而公开地又极少，导致地王频出，地价又不断推高房价。
到了2021年，洛阳到底处于什么市场周期，房企还有没有机会，这篇文章借助详实的数据，用非常规的方法和可能颠覆你以往认知的方式向你展示一个真实的洛阳市场。
—— 1 ——
住宅市场晴雨表——土地
一、成交分析
洛阳zf骚操作太多，终止、流拍、溢价率分析无意义，故不做分析
土拍市场是住宅市场的晴雨表，反映了房企对房地产市场的信心。在2014年下半年至2017年上半年这三年的时间内，洛阳土地市场全部底价成交。
随着2017年住宅市场的爆发，土地市场在2017年10月迎来转机，绿都、保利分别以100%、157%高溢价竞得绿都洛阳府和保利大都会地块。
自此，土拍市场火爆的一发不可收拾。
△表1 洛阳历年土地成交走势
从表1可以看出，2018年之前洛阳土地属于供不应求，这也是洛阳这轮房地产市场行情的重要基础。2019年土地供应剧增，成交建面高达486万㎡，相当于2018-2019年住宅成交建面之和，这种土地超供模式一直持续至今。从而导致 2019-2021年7月份土地超供比1.55，明显的供大于求。
2019年成交土地中85%在2020年入市，土地超供的影响在2020年开始逐渐显现， 2020下半年是洛阳房地产市场的分水岭，即夏转秋。
而挤破头进驻洛阳的开发商除了要面对市场下行的压力，还需要多支付一部分资金成本。一般情况下土地摘牌之后6-7个月开盘，但是在洛阳，大多数土地会涉及到非净地交付、古墓或其他棘手的情况， 平均开盘周期高达10个月。
这个数据来源于2019-2020年品牌房企成交土地实际操盘情况，具体数据请看表2。
深耕洛阳十多年的建业平均竟然需要11个月，就连高周转典型房企碧桂园也需要9个月，高口碑房企绿都8.6个月，新晋小霸王旭辉7.2个月。开盘周期最短的项目是建业峰渡印江山，仅4.4个月，周期最长的项目是董小姐的格润小镇，高达20.5个月。
楼面价地王保持者美嘉和园（8483元/㎡）2020年6月5日取地，至今已过去14个月，仍未动工，有个老大爷一直在里面种菜，在每一块土坷垃都镶金的土地上种出来的菜应该很好吃吧
。
△表2 洛阳2019-2020年品牌房企项目开盘周期统计表
很多机构习惯用整个城市的地价这种单一的方法来评判地价的变化，这种方法做城市进驻研究可以适当参考，不过得出来的结论有可能不太准确，甚至是完全错误的。
对于单地块研判，最客观的方法是目标地块所在板块内同类土地（如果楼面价还需要筛选相近容积率）的价格变化。
反映地价变化的指标有涨幅和绝对值，当地价持续上涨，涨幅会造成一种错觉——貌似地价上涨得慢了。比如楼面价从1000涨到2000，涨了1000，涨幅100%，从2000涨到3000，同样涨了1000，涨幅变成了50%，因此 涨幅不如绝对值更直观。
土地起拍价的变化反映的是zf的预期，成交价变化反映的是房企的预期。
从最近土地成交来看zf的预期远高于房企的预期，以公开地为主的伊滨区举例来说，3月31日泽信地块（泽信云樾天著，R=2.6）起始楼面价3046元/㎡，成交楼面价3981元/㎡，溢价率31%。这块地成为当时伊滨区的地王，但是没过多久地王即易主。
6月9日隔壁保利地块（保利宸樾园，R=2.6）起始楼面价4038元/㎡，较泽信地块涨幅33%，成交楼面价4265元/㎡，涨幅7%，溢价率5.6%。可以看出zf的预期很高，起始价即地王，这操作真的是吓傻了一大波房企，直接被劝退。
过高的起始价不但保证了土地不会被贱卖，还降低了溢价率，符合国家严控土拍过热的要求，但实际情况怎样呢，大家都心知肚明，这也是为什么说分析洛阳土拍溢价率没有意义。
8月11日坊间流传自然资源部召开闭门会议，明确二批次核心城市集中供地 单宗住宅用地溢价率不得超15%，绝不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，如果按照这个政策执行，妥妥的可以达到控地价的目的，并且利好房企，受此影响，疲软已久的地产股迎来罕见大涨，部分一度涨停。
不过这个政策不涉及洛阳，不知道洛阳会不会主动跟进。
二、土地成交地图（2020-2021年7月）
三、典型土地分析
1、新晋地王：本土VS外来房企
2020年至今洛阳一共产生6宗地王（全市地王1宗，区域地王5宗），其中本土房企获取2宗，外来房企4宗。
当前洛阳土地公开市场基本上都是外来房企的天下，难觅本土房企身影。 本土房企资金能力较弱，主要聚焦核心区域总价低的小地块，如美好家园地块30亩，总价3.2亿，万福地块16亩，总价1.6亿。
但本土房企依然不可小觑，一旦参与基本上势在必得，出价很生猛，在公开市场不建议与之硬刚，应适时收手，切莫恋战。
地王盈利分析：
- 最安全的当属万福地块，市场价完全可以算过账，并且整个老城道南区域至少5年没有土地供应，地块小，竞品少，可实现资金快速回笼。
- 西工区云星地块（云星钱隆誉景）虽然被旭辉吊打，流速比较慢，价格也略有回调，但不至于赔钱。
- 洛龙区美好家园地块（美嘉和园），听说是备案价达不到老板预期，一直拖着没有动工；其实住宅差不多3.7万㎡，二三百套房子，体量不大，洛龙核心地段，不愁卖，拖下去资金成本也不小，现在这种市场可能真不如早点儿卖了，落袋为安；当然还是希望备案价可以尽早达到老板预期，启动项目，祝好。
- 高新区美的地块商业占比较高，实际楼面价应该在6000+，利润空间一般般，2km内有6个同期竞品（建业旭辉尊府、万科西園甲第、美景九悦山二期、建业中弘城、中弘卓越城三期、全盛天悦城），竞争较激烈；好在美的新地块紧邻老项目（尾盘），熟悉的战场，现成的团队，有客户基础，会给销售减轻些压力。
- 伊滨区保利（保利宸樾园）和泽信（泽信云樾天著）地块应该是最惨的，区域内竞品激增，能算过账的价格跟上游洛龙区的开元壹号差不多，更可怕的是整个销售周期与区域内价格屠夫佳兆业是重叠的。
2、新进驻房企首宗地
2020年至今共有6家开发商进驻洛阳主城，分别是正弘、美的、万科、常绿、泽信、星联，主要进驻路径为公开招拍挂和城改合作。
a. 公开招拍挂：（正弘、泽信、星联）
在公开市场第一头铁的就是前面说的本土房企，然后就是战略进驻房企。
如 正弘伊滨地块，共有正弘、蓝光、金科、中梁、康桥、云星、陕西林荣森、翌晨等8家房企参拍，竞拍242轮，溢价率高达165%；
据说拍地前投资总向老板争取这块地的授权价，老板伸出一个手指头，投资总问“老板，您的意思是溢价率100%就收手吗？”，老板说“不，给我一直拍”；
在当时看来这种不计代价的拍地方式有些冒险，这宗地位于伊滨区边缘地带，紧邻未*迁拆**的李村镇区，路网不通，周边界面较差。项目基本上要卖到8500左右，而当时伊滨核心区建业龙城东望售价8900，靠近洛龙区的佳兆业7600；
正弘经营能力在这个项目操盘过程中得到了很好的体现，营销非常给力，根据当前备案情况，整体销售均价在8400左右，月均流速90套（含3个月蓄客期为69套）。
泽信伊滨地块在拍地前已经开始组建团队，说明势在必得，地块情况前面已经说过，不再赘述。
星联高新地块属于流拍后二次挂牌，项目位于丰李板块，空白市场，无在售项目，周边配套匮乏，产业园区，交通通达性好；虽然底价竞得，但地价不算便宜，不过对于进驻第一块地来讲还算不错。
b. 城改（旧改）：（美的、万科、常绿）
与本地房企合作开发是进驻洛阳市场另一条主流路径
美的与本土头部房企中浩德合作开发，销售量价在片区内均不算突出，貌似合作效果不及中浩德预期，美的说那我走？然后就在旁边自己搞了一个地王
。
万科与本土小房企春华秋实合作，已于6月26日开盘，均价精装13500，推出764套，去化490套，去化率64%，去化不及预期（去化为同行询问，仅供参考）。说实话这个价格不算低，单价高出周边竞品2000+，虽然拿精装比竞品毛坯售价不太合适，但也是实打实的购房成本，手头不是特别宽裕的客户会权衡的，毕竟100平的房子就要高出20万。万科高售价并未引起同行跟进，这是一个信号，并且后续竞品增多，流速估计很难跑起来。
常绿是起家于平顶山的房企，通过雪龙面粉厂旧改地块进驻洛阳（涉及到雪龙债务处置、另需配建1.71万㎡安置房），一路之隔的科弘国风龙樾一直卖得不错，之前均价一直保持在9500，现在清盘阶段，价格涨到了10000左右。常绿预计9月份开盘，周边竞品极少，体量也不大（9.5万㎡），不愁卖。
四、拿地排行榜
碧桂园为最大赢家，住宅建面第一名，并且6宗地，布局较分散，商业占比也不算高，整体经营风险较小；碧桂园土拍发力，意图很明显，剑指洛阳销冠，建业蝉联销冠的记录有可能止步。
TOP10仅一家本土企业——中弘，均为城改项目，耕耘多年终于到了摘果期，分别为建业中弘城和中弘卓越城，均位于涧西核心区。
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六个钱包投出来的住宅市场
一、洛阳城里见秋风
如果按照常规分析，完全依靠备案数据，洛阳市2021年1-7月份商品住宅供应198万㎡，同比下降4%，成交125万㎡，同比下降22%，均价9493元/㎡，同比下降4%。
供应和成交会有少部分补证楼盘，然后成交会涉及到备案延迟，且基本上不再限签，所以整体问题不大，可以用。
至于均价下降4%，肯定是有问题的。查看详细备案数据会发现伊滨区水天伊色备案了四百多套，均价才4000出头，这是十年前的烂尾项目，明显属于补证房源，并非市场成交。扣除这部分房源成交均价9736元/㎡，同比下降1.3%，与去年同期基本持平。
不过这个数据还是感觉有些不太严谨，因为毕竟反映出来价格还是有些降的。但是实际情况怎样呢？每个区挑选几个典型竞品来验证下。
洛龙：碧桂园玖锦台14150→14500（已售罄），蓝光钰泷府11500→12500，蓝城蘭园11800-12500，绿都中梁河风雅叙受特价房和团购房源影响整体均价略有下降，其他无降价楼盘。
西工：主要在售项目在道北，和昌中央城邦8500→9000，旭辉时代天际10500（2020年8月份首开）→11000，无降价楼盘。
涧西：绿都中梁青云赋9450→9800，正商城7800→9000，正商偶尔推出少量特价房，其他无降价楼盘。
高新：美伦樘颂10800→11000，无降价楼盘。
老城：主要在售项目在道北，香榭里兰溪9000→10000，建业定鼎府8800→10000，无降价楼盘。
瀍河：建业贰号城邦三期10000→11500，科弘国风龙樾8900→10000，建业中州府2020年11月份首开11000，后期价格回调至10299，其他无降价楼盘。
伊滨：旭辉朗瑞中央公园9400→10300，锦艺云锦天章8700→建业伊水东望10400，除佳兆业有特价房其他无降价。
所以 洛阳房价同比肯定是上涨的，但需要说明的是大部分在2020年底之前完成了上涨，今年以来整体价格维稳。当然价格上涨不代表市场向好，市场一路高歌的时候，客户越涨越买，房企涨价是为了实现利润最大化；市场低迷的时候，价格上涨客户接受度降低，此时涨价多半是拿地贵了，为了实现当时吹的牛逼，硬着头皮拔售价。当前的市场明显属于后者。
毕竟供大于求的情况愈演愈烈，成交量又下降的太明显。结合去化率走势，更为直观，肉眼可见的下降，这都是购房者用六个钱包真金白金投票的结果，市场的力量太过强大。
洛阳住宅市场下行已是不争的事实，但仍是省内最好的市场之一。市场表现为1-7月份成交同比量跌价涨，近3个月环比量跌价稳，开盘去化率持续走低，客户心理预期发生变化，观望情绪发酵。
二、楼市地图
三、典型楼盘分析
1、典型魔幻CP
这类CP的特点是同处一个片区的两个竞品，相距很近，价差却非常大，你追逐你的利润，我跑我的量，互不干涉，并且卖得都不错。
伊滨-佳旭CP：佳兆业在伊滨三宗住宅地块，目前水岸新都已基本售罄，当前主力在售凤鸣水岸和水岸华府，佳兆业和旭辉中央公园虽然距离不算近，但是在正弘悦府开盘前，市场上只有他俩在PK，所以把他俩组成CP。在旭辉入市之前，建业、锦艺、云星三个项目都是尾盘或售罄，伊滨区的价格天花板高层9300。旭辉首开高层9400，洋房11000，当前高层10300，洋房12500，硬生生的把伊滨区房价捅破10000，不得不说旭辉真牛逼。
西工道北-和煦CP：旭辉时代天际凭一己之力打破道北价格天花板，2020年8月份首开10500，让洛阳本地人惊呼“乖乖，道北都1万多了？”。要知道在旭辉之前，西工道北板块主要是和昌中央城邦，两个项目仅相距2km，和昌去年上半年毛坯售价8500，当前毛坯9000，精装9500，而旭辉时代天际当前11000。旭辉再次成为价格引领者，容我再喊一句卧槽。
涧西谷水-正绿CP：绿都中梁青云赋和正商城这哥俩一路之隔，地段不能说非常相似，只能说是一模一样。绿都2020年3月首开高层9450，洋房11000，当前高层9800，洋房13000。然鹅，正商长期高层8000，洋房9500，高层时不时的再来波7XXX的特价房，直到今年才逐步涨至高层9000，洋房10000。
这三个跑量的盘有一个共同点是均为大盘开发，前期投入较多，高性价比，广上分销，快速回款，他们绝对是刚需的福音。我们很难去评判是他们代表真实的市场价值，还是旭辉和绿都。但是值得注意的是，旭辉、绿都所在片区都是新兴板块，配套不太完善，客户基数相对较小，如果市场持续下行，高价盘可能存在价格下探的风险。
2、典型流速标杆楼盘
本组挑选4组代表性高流速楼盘（月均流速＞100套，且已售罄），如洛龙区的金科绿都天宸、碧桂园玖锦台，伊滨区的建业龙城东望、锦艺云锦天章。
洛龙区是洛阳区域价值扛把子，自然也是房价第一梯队。2019年上半年金科、碧桂园火爆的土拍给洛阳市场倒了一大桶汽油，市场异常火爆，金科顺势加推，加上地段稀缺、竞品少，半年加推四次，基本上推出即售罄。
洛龙的火爆行情蔓延至伊滨，伊滨作为明日新城，紧邻洛龙，但与洛龙存在3000+的价格剪刀差。在本轮市场行情尝到甜头的购房者，坚信伊滨可以继续创造洛龙的神话，一窝蜂的杀入伊滨区，因为楼盘很少，房子都是靠抢，建业龙城东望置业顾问说当时有客户没有抢到合适的楼层，哭得稀里哗啦的。
所以楼盘卖得好，除了市场好，区位好、竞争对手少也很关键，另外像伊滨区这种新兴板块，足够大的价差优势也是一大利器。
3、典型黄金楼盘
西工、涧西传统主城区，特别是天津路以东，定鼎路以西，中州路和九都路沿线区域，在洛龙区发展起来之前，这个区域就是洛阳唯一的核心， 坐拥最醇熟的配套，老洛阳人聚集地。
这个范围内的楼盘都是含着金汤匙出生的，客户群体大，支付能力强，价格安全边际高，不过大多地块小，容积率高。 以本土房企为主，不追求高周转，更看重利润。
如恒泰中心，21亩小地块，容积率4.5又怎样，高层13800，照样不愁卖。中成九都城，容积率5，37亩小地块，10年前土地，高层12200。
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市场走势预判
一、土地：
zf会逐渐意识到土地超供带来的影响，放缓供地节奏，逐渐降低对地价的预期。
二、住宅：
住宅市场持续下行，2021年市场容量跌至250万㎡以下，略高于2018年。入市项目增多，竞争压力进一步增大（尤其是伊滨、道北、洛龙科技园西片区、尊府片区、高新建业府小片区）。2022年之后区域分化加剧，核心区域量价维稳，外围区域量价齐跌，更加依赖分销。
三、房企：
如果问洛阳还有没有进驻机会，答案是肯定的，因为洛阳基本面没有问题，并且购房需求一直都在，只是蛋糕就这么大，抢的人多了，人均减少罢了。对于洛阳市场，我们需要意识到 闭眼入的时期已经过去，精准研判显得尤为重要，因为拿错地比拿不到地更可怕。
行业下行，对于我们从业者，当修炼内功，大浪淘沙，希望你我都是金子。
最后，祝福每家企业都可以顺利抵抗下行周期。