City好房即将开启一档新的内容栏目 #新城观察 ，我们将观察苏州的各大新城，如今都怎么样了。
上一期我们聊了聊吴中太湖新城，应粉丝的要求，本期我们来看看科技城。
作为苏州四大新城之一，科技城的热度也很高，但 地段偏远、缺少商业、没有地铁 也一直是科技城被诟病的原因。
不过这几天，有网友发现，科技城医院已经重新挂牌，现在是 南京鼓楼医院集团苏州医院， 要知道南京鼓楼医院可是中国最早的西医院之一。
◎*京大南**学医学院附属苏州医院签约揭牌仪式
再加上今年科技城星悦里已经正式营业，科技城的配套更加强悍。
但至今没有地铁的科技城，到底是不是值得入手呢？
科技城现状
老规矩，在开始分析之前，我们先来看看科技城板块的配套现状。
▋ 商业配套补齐
首先是商业，今年科技城板块的商业迎来了板块首个大型商业综合体—— 星悦里 。
星悦里总建筑面积约5万㎡，涵盖 时尚零售、餐饮、生活社交、娱乐文化、家庭亲子、健康休闲 等多业态。
◎实景图，图源：星悦里科技城
据了解，星悦里于今年4月28日开业，当时整个商场的开业率达到 95% 以上。
同时，星悦里还有24小时开放的户外活动广场，包括篮球场、儿童游乐区、景观步道等。
除了星悦里之外，科技城板块内的商业配套还有 丰茂里 。丰茂里早在2021年12月31日就已经开业。
开业前，丰茂里的招商率就达到了 100% ，可见商家对科技城也是充满信心。
目前来看，科技城的商业配套已经渐渐补齐， 星悦里 、 丰茂里 ，加上之前的 高新区文体中心 和 梦之城 ，基本上可以覆盖科技城居民的日常需求。
◎科技城商业配套一览
再加上在建中的 龙湖星悦荟 ，可以肯定地说，科技城的商业已经不再是短板了。
▋ 产业入驻强劲
在产业方面，科技城的产业也是以新兴产业为主，围绕 光子产业、数字与智能、高端医疗器械 三大产业集群，因此，科技城也一度有”苏州硅谷“之称。
目前，科技城板块内有多家上市公司、150余家科研院所、193家科研机构，包括移动研发中心、阿里云等重量级企业。
◎科技城实景
其实从一开始，科技城的定位就很高，由科技部、江苏省政府、苏州市政府三方共同建设，主打就是“ 科技、生态、人文 ”。
所以科技城的产业也算得上是一大优势。
▋ 教育资源优渥
产业之外，科技城的教育资源也是一大亮点。
目前为止，科技城板块内已经投用了 6所 幼儿园、 4所 小学、 3所 初中、 1所 高中，以及 2所 国际化学校。
◎科技城学校一览
十几所学校集中分布在板块内，而且都是有口皆碑的学校。
买在科技城，学区几乎就已经确定，所以科技城的客户中，有不少都是看中了这里的学区。
板块有哪些痛点
从规划至今，科技城的配套是肉眼可见地越来越好，但同时也让板块的痛点越来越明显。
▋ 地段偏远
说起科技城，相信大部分人的第一反应跟我一样，觉得科技城真的 太远了 。
这并不是夸张，科技城的位置在苏州，算得上是真正意义上的偏远。
从地图上来看，科技城位于苏州西部，如果园区湖东出发，自驾到科技城星悦里，差不多需要 41分钟 。
这是什么概念呢？从园区湖东开车到昆山大概也就需要41分钟左右，走高速的话，还会更快。
也就是说， 从园区自驾到科技城所需要的时间，与从园区到昆山的时间相当 。
并且这还是对于那些有车的人来说，如果是还没有买车的人，来往科技城就更加痛苦。
因为科技城还没有通地铁 。
▋ 至今没有地铁
作为一个还没有车的小编，每次听到要去科技城踩盘，我的内心都是崩溃的。
从园区湖东出发，乘坐公共交通去往科技城的高新区文体中心，最快也需要 1小时49分钟 ，需要经过地铁+有轨电车+骑共享单车。
这样的组合方式已经是步行距离最少的了，如果选择地铁+公交或者地铁+有轨电车，加上等公交车的时间，基本上就是往 2小时 去了。
并且科技城的有轨电车争议也很大，尤其是关于有轨电车的噪音问题，在寒山闻钟上能看到不少投诉。
而且有轨电车的本意是为了让科技城板块的居民到地铁站更方便，可是从龙山路站坐到狮子山站，只有 7站 ，但却需要 39分钟 。
关于科技城的地铁，网传消息一直是 轨交9号线 将经过科技城，覆盖南大苏州校区。
不过据之前官方报道，科技城规划有 3条 地铁线，轨交9号线、11号线、15号线。
◎截自苏州高新区管委会
只是就算规划正式落实，地铁从建设到正式投入使用，至少也需要5年时间。
看来科技城的“科村”名号，短时间内难以摘除了。
▋ 板块热度下降
除了以上这些痛点，我们再把目光回到楼市，科技城的热度也在下降。
一方面是 新房供应量下降 。
板块内最近一次新房入市，还是去年的中建御璟峯。
去年虽然板块内也拍出了5宗地块，但其中2块地的位置是位于太湖科学城，剩余的3宗地块暂未有动态。
随着板块内的新房陆续清盘，科技城也将面临房荒。
另一方面，则是科技城板块的 二手房成交热度下降 。
根据链家的数据，我统计了近2个月科技城的二手房成交情况。
从成交套数来看，科技城板块内的二手房，2个月成交了 28套 ，平均下来一个月只有 14套 ；
从成交价格来看，28套成交房源中，有9套房源的成交价格低于2万元/㎡。如果除去2套公寓的话，则有7套房源的成交单价是 1字头 。
并且二手房成交单价1字头的现象不在少数，由于科技城的教育优势明显，我又查看了其中的学区房之一，中航樾玺的成交数据。
基本上从2021-2022年这两年，中航樾玺的成交单价都在2万+/㎡，但到了今年，竟也开始出现单价1字头的成交房源。
可见，在整个市场环境的影响下，科技城的热度也难以维持。
还值得入手吗？
所以，优缺点都很明显的科技城还值得入手吗？
首先，从科技城现有的痛点来说， 地段偏远是没有办法改变的 。不管科技城发展多少年，它的地理位置是不会变的。
就算几年后地铁开通，想要在科技城坐地铁出行，依旧需要很长的通行时间。
其次，科技城的 学区优势是否能够继续维持也有待考量 。
几年前，科技城的新房面积最小都在100平左右。
在新房限价的情况下，相同的总价，如果选择科技城，就可以拥有一个还不错的学区，这也是苏州其他板块所不具备的优势。
但如今，科技城新入市楼盘的户型起步面积越来越大，改善趋势也很明显。
新房产品更愿意提升产品品质，吸引更多改善客户。
这对于为了学区购买科技城的客户而言，显然不那么友好，户型面积变大的同时，总价也相应变高，入手门槛也会变高。
与此同时，教育公平化是大势所趋，很多学校也都在集团化办学，尽可能让大家享受到同样的高质量教育。
或许在不远的将来，学区房的概念都会彻底消失。
最后
看到这里，对于科技城还值不值得入手的问题，想必大家心中都有了答案。
整体看来，科技城由于地段原因，本身就更适合在 新区工作 的人。
他们选择科技城，不需要花费太久的通勤时间，而科技城的现有配套都能满足生活所需。
对于 终极改善 来说，科技城也是一个不错的选择。
有山、有水、有产业、有配套，可以说是苏州不可多得的宜居板块之一，非常适合自住。
◎科技城实景
所以，哪怕至今没有地铁又如何，对于科技城的客群来说，这些痛点似乎根本不是问题。▋
编辑：张小果｜主编：Miao
出品：City好房