上周闽侯有两个新盘开盘，分别是位于上街的保利阅云台和高新区的福晟印江南，今天先来聊聊福晟印江南，这个项目再房企暴雷之后，时隔两年再次开盘，去化情况到底如何？

备案情况

项目在2019年首开了3栋住宅，后来由于房企暴雷，项目也就停滞不前。最近项目再次领证，备案了6号楼，共125套，备案均价1.68W，户型产品：69，77，89平米，两梯五户，公摊25%。

分析：对于项目而言，位于高新区信通中心南侧，定位刚需产品，由于小户型较多，整体的公摊较高。配建了一栋政府限价回购房，也不算纯商项目。楼栋是25层，搭配连廊的两梯五户高层住宅。

项目优势在于时隔两年，备案价没有变化，同时区位处于南屿腹地，虽然不算位置极佳，不过目前周边也有高新区万达，住宅群存在，相对于郊区盘而言，配套还算充足，同时近期都市圈落地，高新区以及大学城的规划较多，对于未来预期也相对较强。

近年区域新盘，都以限价1.9W开盘，位于桥头堡的个别项目还采取了*绑捆**车位的做法，相比而言项目不仅在备案价上低了2K左右，同时没有*绑捆**车位的压力，整体的购房成本也相对更有优势。

开盘情况

项目要求客户定存50W落位，没有做优惠，目前传出的消息是开盘当天，去化100套，去化率80%。

分析：对于项目而言，采取了较高的落位资金，对于客源的压力较大。也出现了购房者的投诉，现场开盘比较混乱，而且只有房源保留申请表。

虽然情况较复杂，不过从去化来看，依然算不错。由于目前周边除了国贸学原之外，也没有特别大的竞争对手，附近的次新房，比如阳光城翡丽湾二手均价也高达1.8W，价格吸引力还是较大。

项目监管

对于项目的购房者而言，最关心的肯定还是项目未来能否交房，以及自己的购房款是否会被拿来建设项目。

从目前官方回复：该项目监管账户由政府部门统一监管，仅支持工程款建设使用，该项目严格按照监管协议执行，销售资金优先用于工程建设。

由于有官方的回复，一定程度消除了购房者的担忧，不过对于项目而言，这些资金是否能够保障项目顺利交房，依然需要值得购房者评估。

抵押出售

从项目的备案情况来看，有比较特殊，目前备案的6号楼，全部房源是处于抵押状态，与日常新盘可售状态有所不同。

同时售楼部也贴出了公告，客户先落位房源提交书面意向，政府解押后，再签约缴款。

分析：由于项目的特殊性，与其他新盘的开盘流程也不同，不过这个案例也可以被拿来做以后购买暴雷盘的参照。由于政府监管，相当于目前项目的所有房源已经被政府抵押，然后购房者通过落位，提交书面之后，政府进行解押，然后把购房款打入政府监管的账户。

一整个购房流程，都要被政府监管，防止出现一房多卖，资金被挪用等情况。毕竟最近位于帝封江的某个项目，前段时间就被爆料出现了意外的情况。

项目总结

对于项目而言，优势在于对比区域均价有一定压制，同时定位小户型产品，加上闽侯20%首付，对于不少外溢刚需以及投资客都有一定吸引力。劣势在于房企暴雷，虽然目前有政府监管，但是未来能否交房、以及交房品质都有很大不确定性。

题外话

这两年闽系房企暴雷，也出现了不少烂尾盘，虽然不少项目也传出复工的情况，但是依然存在演戏的案例。从近期个别复工项目来看，有配建共有产权房、政府回购房的项目，反而因祸得福，由于配建房的存在，项目的监管也更严格。

对比这个项目，由于还有两栋住宅未售，有一定优势可以通过销售获取资金进行施工保障，对比而言位于金山的福晟宏府，由于当年开盘较快的清盘，目前剩下两栋高层住宅的复工之路也是遥遥无期。可以说有时候，滞销盘反而更能减小房企暴雷后的复工交房。

当然对于购买这种暴雷盘，虽然个别项目有一定价格优势，但是未来就算能够交房，项目的绿化、配套依然也无法保障，对于购房者而言，下手前也要想清楚自己未来可能面对的情况。