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第一套房，关键词：有套房就行、其他不重要
2009年，满怀憧憬的走出校门，几经转折进入一家房地产互联网公司做销售。
每天都在跟房子打着交道，让我慢慢萌生了买套房子的想法，2010年我开始规划人生的第一套房。
当时我住在里河新村，虽然小区老旧，但也是东环沿线的旺地，关键是住习惯了，哪里都觉得不错（后来才发现这个思维习惯左右着很多人的选房方向，而且还不自知）。
有了目标接下来就要考虑最重要的问题了---首付。
随即就给老爸打了通电话：我说我想买套房子，家里还有多少钱？
我不记得老爸盘问了我多久，最后说还有10万。
在当时虽然房价都是4位数，但是10万还是有点太勉强，我左思右想，最后瞄准了一套里河新村52平米顶楼的房子（总高5层），房东要价41万，最后经过我和朋友的一番双簧戏，成功以40万拿下，拿到产证大概是2011年1月份。
当时我“应该”是很开心的，为什么这么表达。
下面来给大家详细描述一下这套房龄82年，比我还大4岁的老古董（哎呀，貌似透露了我的真实年龄啊），52平米，两房朝南，房间宽敞明亮，每间貌似有近20平米，听起来还不错吧。
问题在于52平米的房子，除了两个房间40平还有啥，还有洗手间、厨房......
貌似少点东西，是的，没有客厅，也没有餐厅，吃饭在房间，会客也在房间；而且一梯三户，中间户，厨房在过道里，请自行脑补一下电视剧里的筒子楼，当然还是顶楼。
我不得不夸赞一下里河新村的建造质量，在我住的一年多时间中，没有过任何漏水现象。
为了写这篇文章，被迫回顾当初，又让我怀疑一次自己当年的智商，你们别忘了点个赞，安慰我一下哦。
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第一次改善，关键词：三房、首付低
拿到房子立马借钱装修，大概三个月后就入住了属于自己的房子，还是非常的欣慰。
可计划赶不上变化，2012年中，公司临时调动，要去外地工作，而且不知道什么时候回来，心想刚刚装修的房子出租就糟蹋了，要不换套房子吧，毕竟这套房子确实满足不了未来的居住需求。
当时那两年房价没啥涨幅，甚至郊区的楼盘还在降价促销（如果有人跟你说房子只涨不跌，那要么他是个*子骗**，要么他经历太浅薄），其实是个换房的好时机。
房子卖的还算顺利，2012年9月以52万的价格出手，算下装修、利息和税费，基本没赚啥钱，然后我就加入了看房大军。
每个周末回到苏州就是看看看，最后中意的楼盘有三个，园区的中海国际社区，九龙仓繁华里，还有吴中区的招商小石城，都是90平米左右。
价格上，中海9000多点，九龙仓10000左右精装修，招商7000多点，首先中海是两房，考虑再三最后还是放弃了；九龙仓98平米三房精装修，看了样板房，真心不错；招商89平米，赠送一个房间，实际面积跟九龙仓差不多，毛坯交付，也还可以。
接下来关键点来了，对，估计你也猜到了，又是首付问题，九龙仓总价96万，首付要近30万，招商66万，可以纯公积金*款贷**，首付2成（90平米以下才能享受，所以九龙仓不行），首付13.2万，我买了房子手里剩余24万。
当时还么有现在的胆量，敢借首付再负担按揭月供，所以大家肯定知道我选了哪个。
回头现在来看看这两个楼盘的价格，九龙仓5W，招商小石城2.5W。
/数据来源：安居客
真巧，正好差一倍，说起来挺轻巧，这一倍可是250万啊，也许这是一次我对穷人思维的淋漓尽致的表演。
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第二次改善，关键词：学区、园区、两卫
当然故事还没完，而且精彩的还在后面，而且确实后面更“精彩”，2013年中顺利回到了亲爱的苏州，去过的地方越多，越感觉苏州好（个人观点而已）。
于是等待招商小石城交房（上面看的三个小区都是一手房），又是一次累成狗的装修。
2014年初我就顺利住上了梦寐以求的三房两厅，不得不说这个户型是当时乃至到现在的王牌中间户型，三朝南、户型方正、全通透，只是北面的采光非常一般。
我此时的想法是，这套房子可以住10年了吧（当然你肯定猜到我很快就被打脸了）。
随着14、15年的房地产持续低迷，国家出台了一系列的刺激政策，想想当年的利率是可以打折的，首付是可以2成的......
2015年一股妖风吹来，厦门、深圳、上海、苏州园区（只有园区，这次第一次体现园区房地产的竞争力）迎来一次疯狂的上涨，但是此时的其他区域还没有什么明显的涨幅。
2016年年前年后招商小石城的房价也跟着飙升起来，过了年我就坐不住了，我家89平米的房子很快涨到了150万-160万，太夸张了，60几万的房子，三四年的时间涨了一倍多，相信当年的全中国人民都颤抖了，因为接下来全国像样的城市都涨了一倍以上。
再三思索，觉得这太魔幻了，房价肯定会大跌（当然很快又被打脸，仅仅是小跌），要卖房套现，但当时涨势并没有停下来，我还要担心万一继续涨就亏了（我是多么的贪心啊！！！），然后决定去寻找一个还没有涨起来的区域买一套拿在手里，然后再出手这一套，万无一失，还能捞一波价差。
确实，当时房价的涨势就像水波一样，一层层的往外传播，但是这个波浪不是按照物理空间传播的，是按照房屋的某些属性分层传播的。
这是我在后来才意识到应该早早学会的能力：判断不同类型房价不同的涨幅空间，例如：园区核心板块的次新房先涨，然后同区域老小区跟涨，然后其他区域的次新房跟涨，最后老小区补涨。
这里的次新房也要加入配套的成熟因素，园区的东沙湖，吴中区的招商小石城都是如此，里河新村涨到2万那是18、19年的事了，这就是明显的层次。
先后跑了半个月，重点看了新区和周边的新盘，金科天籁城，天之运，科技城的虹锦湾等，还有浒关的一些楼盘，后来机缘巧合经朋友介绍，看了一套浒关楼盘的尾房，经过一番纠结（当时浒关天马化工的异味气体排放闹的沸沸扬扬）。
我在售楼处门口坐了2个小时，犹豫再三，最终还是下定决心：买，因为我相信一切都会变化的，就像我上次还想着房子能住10年那。
买到房子开始定心卖房，房子挂出去一周就一组带看，我有点莫名其妙，怎么我一卖房就没人看了，可知道刚不久我们隔壁一幢跟我一样的户型，挂价165万，半天就成交了。
其实这个时候房价的涨势已经进入尾声，这当然是我后面才发现的（当时跟2019年下半年何其相似，等行情冷下来降价10%都不一定能马上出手），经过半个多月的煎熬，终于有人看上我家的房子。
当然见好就收，谈了一个三个月的返租期，给自己留下置换的时间。其实我当时是想坚定的等待，等待核心区的房价下跌，我再杀进去。
转眼三个月马上过去了，我本来想不行就租房子住住，打持久战，在租期还有15天就到期的时候，突然被园区东沙湖的一套单价非常低的房子吸引，搞笑的是这套房子就在“欠”我250万的九龙仓旁边。
命运实实在在的戏耍了我一次，这次考虑的几个重点这套房子都符合，学区还可以，两卫（家里有老人一起住），位置在园区（这一条其实是受一个朋友的影响，在半年的时间里他不停的跟我灌输园区有多好，当然后来验证他是对的）。
当然价格低是重点，太诱惑我，在美丽的大园区两万出头的次新房，虽然靠高架，但是实际考查影响并不大，还是难得的，我决定出手，多亏银行朋友帮忙，整套流程15天搞定。
8月底，我赶着炎热的夏天的尾巴，稀里糊涂的搬到了凉爽的东沙湖（这个小区是个风口，风特别的大），还有更“凉爽”的，我出手后的两个月，2016年10月4日，限购突如其来，我的内心（此处省略1万字）......
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第三次改善，关键词：纯改善小区、限价盘、自住
虽然天天对着“欠”我250万的九龙仓，还承受着突然限购的打击。
但我心里还是默默在想，这次我要来一次咸鱼翻身，翻身不是说我早早判断园区未来会大涨，现在先入手，等待收货，而是我用一套房的增值置换了两套潜力股，未来总有机会把我错过的“250万”补回来。
话说回来也没发现过哪个资深地产从业者真看明白了房价走势，更何况是我。
房价这个事很像股价，短期走势是很难预测的，只有长期价格才可以预期，而且你完全猜不到他什么时候会来，更关键的是根本判断不准会涨多少。
不信你去打听一下，哪个开发商的老总或者中介老板在2015年、2018年的时候拼命买房，而16年、19年的时候又出手了哪。
随着年龄增长和知识的积累，反而对投资越来越敬畏，甚至畏惧，这也慢慢塑造了我现在的房产投资观。
时间终于到了2019年，好像电视剧重播一样，园区再次发飙，核心区几乎“瞬间”挂牌到了5万起步，其他区又是紧随其后。
不一样的是，上次的厦门、上海貌似没出现，还有这次苏州其他区域的涨幅跟园区相比差距巨大，园区几乎是50%以上的涨幅。
2016年我同学卖掉了九龙仓的房子，成交价300万出头，现在500万左右了，而截止到7月限购升级，其他区域的涨幅也不过30%左右，招商小石城的房子2016年出手时19000，现在25000左右。
当然苏州也涌现出“四小龙”：尹山湖、太湖新城，科技城、高铁新城，房价的涨幅不在园区之下，这也符合上面我们提到的次新房+配套成熟的逻辑。
现在园区是大腿，成为了大家一致认同的观点，园区独一无二的竞争力再一次被坐实。
与此同时，还悄悄发生着另一个现象，同样在园区，同样的地段和学区，纯改善楼盘要比刚需楼盘贵10000-15000/㎡，例如：铂悦府和九龙仓，水墨三十度和唐宁府。
所以我猜测未来改善型区域和刚需型区域的价格差会越来越大，各个区域内纯改善、高端、新楼盘和同等配套普通楼盘的价格差也会越来越大。
顺着这个思路，我这一次的置换思路就是：把现有的两套房子都卖掉，置换一套纯改善、高端、新楼盘自住，而不是卖掉两套，再来四套。
冒出这个想法是起因于下半年园区雨后春笋般的的限价楼盘，随着上半年房价的飞涨，园区出现一批限价一手房，我开始关注这些楼盘，当然还是为了套利。
但在研究的过程中，我慢慢发现，以投资的心态来操做已经不可行了，因为短期无法转手（限售），未来价格上行压力也在不断增大，必须以自住及长期持有的心态来操作这一次置换。
在房住不炒的政策背景下，期待短期暴击是痴心妄想，而限售又大大增加了炒房的持有成本：
例如：现在以5万每平米的价格入手九龙仓，在5年之后可以“顺利”涨到7万每平米，按100平米，总价500万来测算，5年收益700-500=200万，每年40万，如果是全款操作，年化收益率为40/500=8%,这是单利，因为每年的收益并不能拿来当做第二年的本金，折算成复利大概是5.76%，（我们暂定买入卖出的税费、物业费等成本抵消了租金收入）。
好了，有朋友可能会说，房产投资的优势是可以加杠杆，那我们按照最大杠杆来计算，为了便于计算我们假定全部*款贷**（是假定哦，事实并不可能）。
500万*款贷**，年化6%的利息，一年30万，5年150万，利润200-成本150=50万，50万平均到5年，每年10万，假定首付三成150万，收益率为10/150=6.67%，首付5成250万，收益率为10/250=4%，当然还是单利，当然还要冒着涨不到7万每平米的风险。
其实道理很简单：当房价的增速低于或持平于按揭*款贷**利率时，杠杆就变得有没有任何意义了。
在这样一番貌似烧脑的计算后，是不是发现政府真的不让我们炒房了，但是也不能太过悲观，因为为了抑制房价的飞速上涨，上面我们提到的大量被限价的一手楼盘成为了唯一的机会。
如果买入低于市场价20%-30%的楼盘，然后依然按照上面的涨幅（5万5年涨到7万，涨幅40%），那收益率大概会提升至16%-22%，折算成复利就是11.52%-15.82%，当然一定得长期持有，这个长期是多长，很难说，我猜起码5年以上吧。
经过以上的思考，最合理的方式就是以自住的方式投资，把手下的两套房子出售置换一套纯改善、高端、新盘。
再次提醒一下，不管刚需还是改善，都要关注每一次购买的房产的未来增值潜力，因为在下一次换房的时候你会更游刃有余。
在这个年代，房子的金融属性有时候要大于居住属性。
目前打新已经完成，开始漫长的卖房征程，现在的行情，你懂的。
最后
假如未来房价持续每年6%的增长，你还要投资房地产吗？
其实6%是一个客观的数字，因为这是我们国家的GDP增速；
其实6%是一个乐观的数字，因为国家领导人也都在为它发愁；
其实6%是一个微妙的数字，因为它正好是现在的按揭利率。