原创 乐福 层楼
01
事情的走向，有时往往出人意料。
本周，由手边买房打造的7月杭州楼盘带看榜火热出炉：排名滨江区第一的，既不是地铁学区双加持的东方郡，也不是今年一直大红大紫的彩虹城；
而是地处长河板块的南岸晶都。
数据来源：手边买房
从数据上看，南岸晶都的获胜几乎是全方位的：不仅7月最热，6月排名也是第一，而且，带看与挂牌房源的比值高达近11:1。
也就是说，平均下来，1套房源有接近11组（ 次）客户在看。
和成交相比，带看量更彰显了一个楼盘即时的市场热度。名气不大的南岸晶都，为何会在竞争激烈的滨江区独占鳌头，《层楼》小编最近进行了一番实地探访。
02
从地铁5号线聚才路站A出口出来，穿过滨康路，往西走大约300多米，就到了南岸晶都。
小区规模还可以，有21幢房子，除了1幢以40、50㎡的小户型为主，其余多是110㎡以上的改善户型。
小区南、北、西三侧的道路旁，开着形形色色的各类业态底商。虽说没什么大店，但日常生活所需，基本可以满足。
在一家中介，听说是来看南岸晶都的，业务员一下子调出了10多套房子。“在滨江改善，这个楼盘最划算了，成交价4万还不到。”
选了其中两套，中介带着去看房。
刚走进小区，一辆比亚迪“嗖”地一声开过身旁。没错，人车不分流，作为改善小区要减分啊。
以一个房龄超过10年的老小区来说，整体绿化环境中规中矩。 不过，经过小区东侧的时候，居然看到了一个露天泳池。
这可是一个均价不到4万的小区啊！真替现在卖的一些所谓“豪宅”脸红。
在这样的季节里，小区里有开放的泳池，对一个有孩子的家庭来说，意味着自家楼下，就有属于夏天的快乐。
03
看的两套房子，都是130多㎡，三室两卫的布局。
房子是那种一看、岁月历练痕迹就怎么也藏不住的“体质”。但最大的不足在于，都有一个卫生间是暗卫。
“这个小区的户型，有一个暗卫的占主流。”同去的中介说。
谁在看，又是谁在买这样的房子呢？
手边买房数据显示，除了成交量大幅下滑的7月外，今年南岸晶都的成交量，每个月都在9套以上。
整个上半年，卖掉了66套房子，位列滨江区前五。平均不到3天，就能迎来一位新的业主。
我看了一下成交数据，小户型占比大约在1/6左右，价格也要高一些，签约价基本要4万出头。
主力成交还是以改善户型为主，价格也要比小户型便宜10%以上。
“我这里接触的客户，买南岸晶都的主要有这么几类：一是之前在市区，尤其是城南一带有老破小的，卖掉后到这里换大房子住；
第二类是想在滨江改善，但预算又不是那么充分的。还有一类就是外地客户，买给在附近互联网公司上班的孩子，多是小户型。
总之一句话，南岸晶都这个盘，价格摆在那里，看得上的人特别喜欢，看不上的人特别嫌弃。”
04
听到中介说这句话时，我正好在其中一套房子的阳台上。从窗外望出去，充分感受到了南岸晶都身上那种“割裂”的气质。
单看位置，这里太好了。
西侧隔着10米的网商路，就是中海云宸；东北侧隔着滨康路，就是保利天汇。
一路之隔的保利天汇
要知道，这些年整个滨江区的新盘扳着手指头也数得出来，南岸晶都一左一右，居然就集齐了两个。
互联网大厂和高新企业也像约好了似的，在这一带拍集体照：
网商路上有网易和阿里，直线距离南岸晶都都不到1公里；东侧沿滨康路有华为，直线距离同样只有700多米；
正对着的，300米之内，还有中控、新华三。
但要说缺点，也很明显。
地铁虽然相距不远，但走到离小区最近的西门，大约也要6-7分钟；
这一带没什么大型商业配套。问中介最近的商场在哪里，说是滨江天街，坐地铁两站，还要换线；
相当于住在城站的人去逛湖滨银泰。
更重要的是，学区也一般，博文小学+长河中学的组合，在滨江区实在排不上号。
05
对一个纯改善族来说，南岸晶都的“痛点”确实不少。但这个楼盘的slogan就是：物虽然不算美，但胜在价格便宜啊！
看的两套房子，房东的报价都没有超过3万7。 总价400多万，就能在南岸晶都，买一套130多㎡的改善户型。
5号线一站之外的长河，白金海岸等楼盘，到地铁口的距离和南岸晶都差不多，130多㎡的三房，700多万只能挑楼层一般的。
长河再坐一站地铁到江汉路，风雅钱塘等小区，130多㎡的房子，总价更是要800万。
所以，南岸晶都的“热度”能打败东方郡彩虹城，完美诠释了市场经济亘古不变的真理：没有卖不出去的货品，只有卖不出去的价格。
而且，由于周边互联网大厂多，南岸晶都的房子，租金回报率特别高。
据中介说，像130多㎡的三房，月租金基本能有7000左右；而白金海岸、风雅钱塘等小区，同面积段的房子，月租也只有略高或持平。
这么一算，南岸晶都的租金回报，比后者要高近一倍。
06
一般来说，周边有新盘或次新盘，对于原有老小区的房价，会是一个利好刺激。
但南岸晶都恰好相反。
今年以来，虽然也涨过一波，但整体上，这个“锚”太稳定了，稳定到边上其他的小区，都被牢牢摁住了。
比如，一路之隔、交付已经3个多月的云宸，至今手边买房等数据平台上，连一套成交都没有。
虽然这种情况，多是因为产证还在办。但朋友圈里，截图成交也没有啊！
云之宸府（中海云宸）和南岸晶都就隔一条小路
在附近某中介，我看到了云宸的挂牌房源信息。当初售价4万7，如今最便宜一套，单价接近7万。
最贵的一套，超过了10万，真把自己当南星了呀！
由于没有满5，算上税费，买家的实际成本还要高近5000/㎡。
中介也确认，来看云宸的客户很少。“一般都是房东伪装成客户，来问行情的。就隔一条小路，价格差一半，你叫我们怎么推啊！”
现在，南岸晶都和云宸的业主，都在等路对面的天汇开盘，如果能弄出一个低中签率，对这一带的整体走势，或是一个利好。