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提问：神，最近岳阳、沈阳、昆明防止房价下跌推出限跌令。一边控制房价上涨，一边又不让房价下跌，降个房价咋这么难？楼市未来走向到底如何,能否分析一下？
回答：这次止跌令出台透露这几点信号：1、某些城市房价下行压力巨大，一些地方为保房价才出此政策，难免有托市之嫌。出台这一政策主要是为了防止开发商为了回笼资金而大范围打折出售，防范大跌导致的维权等不稳定因素。2、全国各城市之间严重分化，有的限涨，有的限跌。在很多城市纷纷出台各种各样的房地产调控措施意在对房价“限涨”的时候，湖南岳阳等地的“限跌令”迅速蹿红，似乎显得有点格格不入，但是正反映了市场的严重分化。出台限跌措施是当前房地产市场分化明显的体现，有的限涨，有的限跌。在一二线城市房价过快上涨的同时，某些三四线城市和县城却因住房供应量过大，房价出现较强下行冲动。3、可以跌，但大跌不是稳定，所以防止大跌可以，但不能成为托市的借口。未来楼市稳是主基调，大涨不是稳，大跌更不是稳。一旦房价过快下跌，可能给整个经济社会带来巨大影响。不仅热点城市房价过快上涨将带来金融问题，而且另一些城市房价过快下跌，同样会给楼市带来很大问题。4、未来房产投资的门槛会变得越来越高。买房不能贪便宜，越是便宜坑越大。闭着眼睛买房的时代已经过去了，现在买房一定要慎重，选对城市选对区域你才能赢。
提问：你好，雕叔，本人刚毕业不久，也刚在仁寿县城工作，想到成都购买首套房（*弹子**不多20W左右那样）后两年内不可能自住，成都目前没有房票，因为*弹子**不多，今年如果有适合的就打算，朋友叫我买视高，但你又说视高又不能买，又怕等到明年房价上涨了。麻烦雕叔看到，给个建议哈，谢谢！
回答：你好！若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是现在视高的房子。建议你选择仁寿二手次新房，单价较低压力小，能及时变现，从现在开始把成都房票养起。我们投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果还要严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。今天整理了一下小白易踩的几大坑：1：再次强调不要购买公寓、商铺、写字楼等非住宅产品，存在很大的不确定性，再加上税费的影响，保存功能和住房是无法相比的。2：不要购买旅游地产，不要碰三亚、腾冲、滇池、清迈、柬埔寨等地的房地产。买下它就是个大洞，数以百万的房子就可能砸在自己手中。还有个带文旅项目也都别碰。3：除非你对自住有很高的需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定了它就是个消费品。别墅本身的回报率很低，购买别墅只会占用自己的资金，增加风险。几年下来别墅涨幅回报率跟你理财投资差不多甚至更低。4：不要只要求"量"而不求"质"，同样的首付，你想买两套郊区住宅还是一套中心区的房子？郊区的住房不是那么容易租，涨幅也小，卖也不是那么容易！看到新楼盘数量很多，但价值很难上升。4：不要滥用你的首*款贷**资格,每个人都有30%的首付机会。我们必须珍惜从银行获得70%*款贷**的机会。不要随随便便地利用你的*款贷**资格，在你的能力范围内，尽可能多地从银行借出筹码，购买一套总价值尽可能高的房子。5：不要被房子的"外观"所迷惑。影响购房的宏观因素顺序是：地段，学区，房龄，地铁，配套，环境。单套房的因素包括：户型、朝向、楼层。先看看因素是否满意，然后在筛选出一套房源。6：买房子犹豫不决，错过机会。投资要计算回报，所以你需要考虑买房的时间节点。趁着今年形势横盘阴跌的时候赶紧上车。一个好房子的特点之一是它流动性强，出手快。流动性来自核心购买力的需求和住房供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入有产业支撑的城市，房子才拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值。
提问：雕叔你好，想问下朗基天香怎么样？学区、交通、价格合理性。看上它主要是觉得126的户型不错，而且离银泰城超近，生活方便，但不知道有没有什么隐藏风险，谢谢！还有，复地雍湖湾、中海兰庭、朗基天香，这三个对比哪个最好呢?
回答：朗基天香不是奥运冠军也是业主吗?这个楼盘好的方面你其实都看到了，差得这么说吧,主要是这边写字楼扎堆，缺乏住宅的纯粹居住板块,不像大源，具有抱团发展的趋势，而朗基天香太孤独了,下楼就上班，上楼就睡觉，有些时候，工作和生活还是要分开一点的好。复地当下是最好的,但是密度比较大，而且也有公寓;中海则老气了点;朗基的问题前面也说过了。整体来看都有弊端,就看你最不在意什么了,每个人的体验和看重的点是不一样的。
提问：雕叔你好，坐标成都，我跟我老公打算在成都买一套房，主要用于投资，偶尔自住。这是我们第一套房。首付预算在13万以内。请问是买二手房还是一手房?我们的意向是龙泉驿、温江、新都。我们在网上看了一下,龙泉驿阳光城房子适合投资吗?那边的五角大楼有个楼顶复式(套一可以改套三)面积60平，(有清水, 有精装修的)请问有可以购买吗?
回答：资金预算有限的话，可以入手，买房现在短期房价涨幅小，需要守大长线，毕竟钱放手里通货膨胀也越来越不值钱。作为一个靠双手打拼的刚需，要对自己的钱袋子负责，记得抽时间花精力学一些基本的房市知识，做好自己的主，要在自己能力范围内买下一套未来看涨的好房子！
提问：叔好，小白一枚，我目前只有20万，明年打算去佛山打工，想到那边买房自住+投资，前期刚需自住大于投资，一家四口（一儿一女），孩子以后可能在那边上学，从长远打算佛山周边稍微有潜力的地方或者楼盘有没有推荐？
回答：北滘新城的新项目集中度已经非常高了，北滘新城的利好很多都是来自潭洲湾经济圈的规划，聚集了很多高新技术智能产业，而且潭洲湾的大规划里还囊括了佛山新城。佛山新城本来的定位就是整个佛山CBD，有地铁、有城市公共配套、未来还有理工大学，两个新城都纳入潭洲湾后，整个格局变大了，也给北滘新城发展注入了更多后劲。三水新城从去年开始亮点频现，碧桂园落子打造双子星项目，华远两度拿地，在售项目更是大牌云集。相对北江新区，三水新城打造总部经济，定调更高，而且三水整体向北发展趋势明显，能吸引部分广州客或是狮山客。三水乐平，乐平紧挨狮山，受到狮山辐射，产业基础较好。同时挨着广州花都，白云区的客户前来交通也较为方便，预计现在及未来一段时间内都会以承接广州外溢客户为主，成为下一个同城化高地。禅城奇槎，奇槎应该是禅桂近年来无论是景观还是交通都较优质的一个宜居新板块，而且作为禅城东大门的区域价值非常高。佛山投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！
提问：请问雕叔，如果是买二圈层，那么北门有地铁的新都好还是东门没地铁的东山好？
回答：如果要自住的话，非要在新都城区和龙泉东山二选一的话，我建议还是新都城区吧。毕竟地铁直达，如果在市中心上班的话，交通是比较方便的，比如很多春熙路、牛市口、红星路附近的工作的人，据我所知把家都按在了性价比很高的新都城区。锦澜悦山在东山板块，最大的问题就是没有很好的解决通勤问题，6年后，或许13号线二期才立项，等真正修建起来了，可能都要2030年以后了，而且关键是，还不一定会途径锦澜悦山附近，所以具有很大的风险性。近郊买房，一定要地铁配套，而且是稳妥的地铁配套，而不是预期中的，不论是自住，还是今后的流通，我认为都是需要特别看重的一个点。
提问：雕叔你好！现在买房中介费很高，据说卖家1个点，买家2个点，如果卖家要到尽收，有些费用都要承担在买家身上。怎么样在买二手房过程中尽可能把中介费谈低些？谢谢！
回答：二手房中介费是可以砍的，但是什么时候砍合适呢？切记不能一上来房子都没看就砍，这样很容易把中介小哥推到对立面去。一般中介是大概知道房东的心里底价的，如果一上来就砍中介费，无力不讨好，中介只想着尽快达成成交而不是让你的购房成本最优化。一、不要给带看的中介费太高预期，让他感觉到你对这里很熟悉，有很多中介帮你带看，形成竞争思维。二、不要老是让一个中介带你看，车马费带来的人情成本就不好还价。三、找一些小中介来买，小中介费用抵，但是有一些尽职调查不周到的隐患，这个可能需 要你自己多上点心，多掌握些信息。实际谈判中，一般房源中介会根据你的首付情况算一个置业计划书，大概这套房子买下来成交价加后期税费中介费评估担保费一共几多钱。直接打包喊价多少钱，让中介去谈，中介因为能力原因，大部分都砍不下来，这个时候再提出来，要求中介减免中介费。和中介打交道其实比房东难，因为中介行业进入门槛低，很多中介一年只能成一单，你让他降价的确是让他很难。一般我们遇到的情况是中介口头答应你的减免中介费请求，然后去向房东要补偿，这个过程是隐性的，最后房东的补偿还是在房价里体现，损失的还是买房人。
提问：雕叔你好，成都未来几年三四线城市的房子还能买吗，比如邛崃，还有投资价值？
回答：首先，三四线的房子，尽量不要再碰了。虽然这个观点，已经苦口婆心地说了无数遍，但是最近有很多新人关注，所以再唠叨一遍。那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，目前有了一个缓冲期，窗口期，想离场的朋友抓紧时间，千万不要幻想短期内还能再来一波行情。那些库存量仍然很大，房价还没上涨的少数三四线，也会有一定的空间和机会，可以尝试去抓一抓，但是千万别堆上全部身家对于一二线核心城市，以及这些城市的核心城区来说，城市化进程远未结束。未来，我们会吸取本轮经验，更加大力地发展我们的高精尖产业。而值得注意的是，这些高端产业所需要的人才，大部分要一二线城市，才能负担得起，才能提供给他们足够的空间和发展机会。所以，未来资金和配套人口的流向，也会更加明显地指向一二线，指向那些拥有高端产业的城市，和拥有高端产业的城区。如果一定要用一个指标，来预判城市房价的未来潜力，那么人口净流入数量，才是最佳的参考指标。人口越多的城市，意味着越高的经济发展潜力，也就意味着越大的房价纵深空间。房价的变化，终归是供需关系的表现。而供需关系的关键因素，终究还要看人口。有人口的地方，房价才有未来！
提问：雕叔，想问下家里有娃娃四岁，计划在成都北部新城天回镇新开发片区买房，属于三环以外绕城以内,该区新建小学两所(成都实验小学和人北小学)，首套房购买资格，想先买一套就近学校的房子。您觉得这片区发展前景如何?现在的价位值得入手吗?可以推荐下这片区的楼盘吗?谢谢解惑!
回答：成都三环至绕城，尽量买在城内，绕城外房价上涨快，其主要原因是城南，特别是高新区、天府新区房价的带动;不过对于刚需客来说，这是一次在城内买房的好机会，一方面，城内房价稳定，对自住的刚需客来说，风险较小;另一方面,相对于大丰天回，随着板块轮动这些地方也会跟大面天府持平。
提问：雕叔你好，我和我老公都是稳定职业，目前我们在成都有两套住宅（已出租一套老房子一套蜀都16年买）和中港一套60几平的公寓自住，我的公积金3000多每月未用，老公的在还房贷（他是省公积金）我在地级市上班有套小住宅自住，每月收入在2万左右（不含租金），手边存款十几万，请问雕叔怎么规划好一点？因为成都限购，我们打算再买套住宅养老，孩子今年大学毕业打算继续读研究生，还是等孩子工作后再买在孩子工作的城市？谢谢！
回答：首先我建议你把眼光放长远一点，养老房当下并非核心需求，过早买入空置浪费资金成本。另外你们持有的资产不算优质，更应该考虑优化资产配置，提升资产包的增值能力。老破旧和公寓都是不看好的劣质资产，长期看，跑输大盘。建议全部出手，置换一套核心地段住宅，如果置换后还有多余资金，可以考虑利用你孩子房票，提前买入一套，用资产追资产，将来你孩子确定发展城市，可以再出手置换，投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，到底是要自住，还是投资。
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