前言
园区一直以来都是苏州楼市的价值高地，也是全苏州人最关注的区域，无论是挂地、土拍、开盘聚焦的都是全苏州的目光。
但是园区奥体和青剑湖等板块，供地数量递减，基本处于断供状态未来园区拍地，基本上都集中在胜浦。
胜浦供地多，意味着 园区新房市场重心的转移 ，而且 园区正在向东发展 ，结合这两点来看，胜浦自然成为未来的苏州楼市的一个焦点。
最近胜浦楼市动作一直不断，先是 辉映时代和新城嘉樾基本处于尾盘状态， 再是近期 悦见云庭售楼处及样板间公开， 最后就是备受市场关注的 万科项目 终于传来新动态，案名 隐秀东方雅苑 出炉不久后， 展厅随之公开。
至此，胜浦四个项目都已经集结完毕，胜浦的新房市场也活跃了起来。
今天，一姐就来到 隐秀东方雅苑的永旺展厅和胜浦 ，为大家带来最新的项目信息和板块动态。
项目释放信息很多，重点信息如下：
1、户型建面98㎡、115㎡、128㎡、149㎡
2、首开楼栋不确定，首开没有149㎡的户型
3、首推300多套房源，分三次推完；首开有优惠，第一批大概明年年底交房
4、万科物业，物业费未定
5、精装交付三大件都有，同时销售表示装标比周边高
5、内部景观和外立面都添加中式和园林元素，参照拙政园设计
7、全屋飘窗，得房率较高
8、8月底9月初公开售楼处和样板间，9月底开盘
9、放风价：3.3-3.5万/㎡
01
项目概况
隐秀·东方雅苑—— 苏地2020-WG-63号 地块，位于工业园区民盛路和兴浦路的交汇处，当时成交总价 22.7亿 ，成交楼面价 19690元/㎡。
根据规划，该地块拟建 18栋10-18F 小高层，其中：
10F： 2#
11F： 3#、5#、7#、8#、11#、12#
18F： 1#、4#、6#、9#、10#、13#、14#、15#、16#、17#、18#
项目 外立面 用的是 米白色真石漆、米白色涂料、深灰色涂料和灰色石材 ，而且销售还介绍说 内部景观会是园林风格 ，参照拙政园，结合案名“东方雅苑”，很有 “中国风” 之感，预计未来将会打造一个 中式社区。
另外，在装修方面，项目 精装交付，中央空调+新风系统+地暖 三大件都有，但是具体的装修标准还没出来，不过销售透露装标会比周边竞品高，用的都是大品牌，不妨期待一下。
户型方面，已经曝光了3种主力户型，分别是 98㎡、113㎡、128㎡ ，149㎡不在首开范围内，所以户型也暂未公开。
98㎡：三房两厅两卫
户型简析： 三开间朝南，卧室均附带飘窗，赠送面积较多；主卧套房设计，另外出于隐私保护，主卫的窗户做了侧开设计；竖厅设计；而且餐厨一体化设计，厨房两侧推拉移门设计，操作台可以变为西餐岛台。
115㎡：三室两厅两卫
户型简析： 和上面的布局差不多，主卧套房设；客厅布局了一个开放式的书房，可以根据个人爱好进行改造；开放式厨房。
128㎡：四室两厅两卫
户型简析： 四开间朝南，双联阳台；超大U型厨房；所有卧室均附带飘窗；南北通透性上，相比另外两个户型做得更好一些；另外主卫做了浴缸设计。
整体来看，三个户型的 风格非常万科 ， 标准的大方厅、开放式厨房； 其中115㎡的户型，销售介绍说是横厅设计，还有开放式书房，后期自己不喜欢可以进行改造，但是属实有点窄啊，这咋改？很明显的是竖厅啊！
从现场实探的情况来看，项目四周已经被围挡起来，内部正在火热动工中， 售楼处主体已经建造完毕，接下来要做的就是外立面和内部的装修。
按照当前的工程进度来看，8月底9月初公开售楼处和样板间应该问题不大。
02
周边配套
目前项目周边开发界面和兑现的利好，并不算多，基本都在建设以及规划中。
交通方面： 轨交9号线站点已经曝光，还有轨交22号线、13号线和S2号线规划；胜浦有19条道路开始开工建设，包括连通吴中、桑田岛的胜浦大桥也正在重建中。
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商业方面： 离项目最近的有一处面积约25000平方米，总建面约9万方的邻里中心，含生鲜菜场、文体中心、社区商业等功能，等建成后将极大填补商业空白。
教育方面： 拥有星海教育集团旗下的三所学校，两所已投用，一所位于振胜路上的星浦中学在建。
产业方面： 规划了约5.18平方公里科技智慧城，未来新兴产业、高级人才相继涌入，未来打底吸引10万+高净值人口，直接带动板块经济发展。
图源网络
因为在起步阶段，胜浦目前的城建配套还没跟上，但后续规划会陆续补强。
03
放风价3.3万/㎡左右！
目前胜浦板块在售楼盘只有 路劲辉映时代、新城嘉樾时代，不过基本处于尾盘状态，房源所剩不多，小户型卖光，剩的都是一些顶底楼。
这两个楼盘在价格方面，相对于万科隐秀东方的3.3-3.5万/㎡来说就比较低了，只有3.1万/㎡不到。
另外项目还有一个直接竞品，就是在项目北侧的 悦见云庭，放风价3.2万/㎡， 目前已经开始启动验资，8月初开启冻资， 预计8月中旬开盘。
这样一看，隐秀东方雅苑售价最贵 ，放风价在 3.3万/㎡左右 ，而据万科其他项目销售透露，未来售价有可能达到3.5万/㎡，这是要打破板块房价天花板的节奏啊！
结合东方雅苑 最小面积98㎡ 来看， 最低门槛约324万-343万 ，对比另外三个项目最小户型89㎡，最低总价不超过300万，东方雅苑的价格没有什么优势，但是展厅的销售说，要相信万科的品质，绝对会对得起未来售价。
由于项目周边以新盘为主，二手房多是一些安置*迁拆**小区，且距离较远，不具有太大的参考价值。
此外，胜浦将在7月和10月推出2宗地块，且都是近靠星浦中学的优质地块。
其中，7月马上要拍的这块地就在隐秀东方雅苑的西边，仅一路之隔。 参照之前悦见云庭地价冲破2W+，后期胜浦这2宗地块的地价大概率也是这个价位。
根据板块住宅用地规划，一旦该2宗地块出让成功， 未来胜浦还剩3宗住宅地块待出让，板块楼市还将进一步集中爆发。
写在最后
胜浦是园区东拓的受益者，也是今后园区重点发展的板块。 尽管一直有不少质疑声，说它位置偏、工厂多。
但不可否认的是，它的 房价依旧站上了3万， 新房售价也在一直攀升，而且 两个在售项目，不声不响地也快卖完了。
不过有一说一，一姐到项目所在的位置时，感受还真有点复杂，一路坐车，环顾周边， 道路坑坑洼洼、厂房遍布，交通也不便利。
最重要的是，我准备离开的时候大概是中午十二点左右，想在周边找个吃饭的地方都找不到，忍不住想，这些楼盘的销售都是怎么解决吃饭的？
而且一姐在打车返回市区的时候，遇到一个特别有意思的事，在出租车上，司机大哥看到我手里拿的各种户型图，问我怎么来这鸟不拉屎的地方买房，有这个钱还不如去买姑苏老破小。
这么一想，司机的话好像也有那么一点道理，毕竟一些二手房虽然房龄老，但是胜在各项配套都很成熟，生活很便利。
而 胜浦目前开发界面欠佳，利好兑现周期比较长。
不过也不能说胜浦没未来，因为它确实 规划好、有前景 ，还有最重要的一点， 胜浦再怎么说也是园区， 就算发展再不行，翻车的概率也远小于别的区域。
胜浦，需要时间去验证到底值不值得。
随着隐秀东方雅苑的到来，现在板块内四个项目都已经集结完毕， 胜浦的新房市场也要活跃起来了。
那么，你觉得隐秀东方雅苑如何呢？欢迎后台留言讨论。