关注“深房大表哥”微信公众号，进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“深房大表哥”知识星球

1

提问 | 老师，您好！想请教宝安尖岗山的中海九号公馆平层，景观能看到水库，180多平方的价格2000万左右。未来随着新建楼盘的入住，商业配套和交通会改善吗？未来这个房产的保值，增值和流通性怎么样？

回复：1.商业配套会随着万科都会四季的配套商业，有所提升，但是交通配套上，轨道交通的规划，目前区域还属于真空区域，即使未来12号线，15号线建起来以后，步行依然还有1-2公里距离。

2.教育方面，目前已经有的宝安中学（集团）实验学校，新安中学（集团）外国语学校两年九年一贯制重点学校，曦城的协同国际学校，未来即将还有由万科代建的36班的九年一贯制公办学校，在集团化大背景下，尤其万科也特别擅长运作集团化（深中龙初，深中南山创新学校等等），教育资源提升概率很大。

3.区域本身是居住区，中海九号公馆平层的视野，格局风水都俱佳，属于最标准的“三龙戏珠”的风水格局，随着商业教育等陆续完善，市场认可度也会逐步提高。尖岗山外围的产业园，也在逐步旧改转型，华润雪花啤酒总部、甲岸工业园项目、艾可工业区项目、71区、33区项目、上合英发工业园目等重大更新改造项目推进，片区未来五年累计还将逐步新增释放产业空间约215万平方米。产业升级后，会是西部走廊上，宝安区的高新园。

4.未来的尖岗山的潜力目前5年内很难有突破，最大的不确定性在于未来多久，按照工业园城市更新的进度以及打新楼盘的在建情况，蜕变的周期，从市场认可到市场热捧，至少还需要5年。短投的不建议。这个价格也比较符合现在的价值。

2

星球提问 | 大表哥，您好！ 首房首贷，夫妻两都在南山上班，想买首付含税150w内，至少两房，上班通勤能方便一些的房子。辛苦帮忙推荐下楼盘。另我们看了宝安富盈门小区72平430w，能帮我们分析下小区利弊吗，谢谢！

感谢付费！

1. 先简单说说购房边界。a.按照一般正常3成的按揭，首付标的400万左右，负债250万，等额本息30年，年化4.4%，月供在1.25w. b.按照多贷方式，首付标的可以到500-600万左右，负债350-450万，先息后本5年，年化3.8%，月供1.1w-1.42w 相比两种方式，月供压力相差不大，在首付相同的情况下，但是置换的标的可以多100-200的预算，这样置换的标的的选择性会更多。

2.400-600万选择两房，目前在南山主要集中在南山中心，佳嘉豪苑，现代城华庭，青春家园、海阔天空。蛇口主要集中在工业区地段，四海公寓、栖游家园，米兰第二季，老前海也有相应的选畴，前海明珠、星海名城，诺德，鼎泰丰华（都在首付预算内，都可操作，接近600万附近）；白石洲这边主要就是深圳湾畔花园（重新隔断改装修）、侨城馨苑；

3.工作在南山，工作半径不一定非要买在宝安。这个价格区间段，在福田选择2房还是比较容易的。跟产业挂钩，优先景田板块和保税区皇岗板块，五洲星苑、深业秀岭、TT缔梦园、七街公馆、华盛领寓。皇御苑、金港豪庭、金地名津、港岛花园、花好园等等，需要结合入手价格性价比、户型使用率、保养来综合选畴。

4.在宝安选畴，宝中板块只能买一房，天健时尚空间、花样年。在翻身板块，普遍楼盘品质偏旧，新安、流塘、西乡这边的打新会比较有优势，二手主要还是看性价比、生活宜居性。富通城、圣拿威等。其实碧海那边的华丰前海湾接近指导价的房源，基本都可以实现D首付，我们之前有太多这种案例。这部分不方便展开，建议线下面聊。

5. 富盈门小区，这个小区2001年，周边都是老旧城中村包围，学校方面也没有亮眼的学校，流塘片区整体上规划比较错，这种局面短期的3-5年旧改基本上很难改变，这个小区的指导价57600元/平，价格上也没有太大优势。同样430万预算，在福田一样可以找到60多平两房的房子，还比富盈门小区要新一些。整体上来说，不是特别建议。

6. 一路向西的牛皮已经吹破了，绝大多数南山科技园搞TI的工薪族，你们的生活工作环境身边都是宝安西部的“节奏大师”，再加上上尚书房、白先生这些南山IT收割机，主打就是南山宝安，南山上不了车，就是让你买宝安，所以就形成了宝安南山后花园泾渭分明的人群分流。但是任何时候，都要站在高屋建瓴的全局观，总盯在一亩三分地，是永远被市场牵着鼻子走。多到市场看看，多开几扇窗，提高认知补足短板，买房这条路上才能有的放矢。

3

【会员咨询】 请教星主，深圳的银行 目前接受的 以家庭为单位负债上限一般是多少?单身男女负债上限分别是多少?

银行会根据借款人的*款贷**用途来确定*款贷**额度，而且每一个银行的标准不一样。以交通银行、华润银行为例，比如：用途为购买住房的，*款贷**额度最高1000万元，用途为购车的，*款贷**额度最高200万元，用途为教育的，*款贷**额度最高100万元。用途为其他合法消费的，*款贷**额度最高50万元。

以工行、建行为例，它是根据借款人的资信状况和所提供的担保情况来确定具体*款贷**额度，没有具体的上限额度，几个亿几百个都可以。以房产做抵押的，*款贷**额度不超过抵押物评估价值的70% 。正常年薪50-100万的工薪家庭，月还款能力大概在2-5万/月（占月支配收入的一半以下），对应负债300-600万，配上其它消费贷，一般不超过1000万，但是如有更多资产和抵押物，可负债额度没有上限。男：*款贷**年龄+实际年龄之和不超过75，女：*款贷**年龄+实际年龄之和不超过70 ，部分银行执行上会有差别。没有单独男女负债上限之说。

4

咨询 | 请问大表哥：总价700左右的标的，考虑学位，居住，加升值的话情况下，景田，石厦这两个区域哪个后面的空间更大一些呢

石厦和景田对比，毫无疑问是景田，并且的在新闻路，商报路，香梅路，莲花路组成的这个区域，理由有4点：

1. 这个区域未来起来的新盘很多（华泰小区今年回迁入伙预计新世界香蜜花园潜在入伙，香蜜二村），再加上待*迁拆**的楼梯房（香蜜新村，龙塘小区，机场小区） 。

2. 目前学校的劣势（福田实验集团黄埔学校、景鹏小学）， 但目前的劣势亦是未来的优势 ，因为没有反映在房价上。未来会在华泰综合体后面有一个人民小学， 香蜜湖家属楼预留九年制学校用地 ，同样 私立学校耀华实验也潜在有公立化 的可能。所以景田这边不需要为溢价学区买单，石厦学校学位几乎没有可以提升的空间。 学校上升乏力，再好也好不过福田四大，商业饱满，不具备产业吸引力。

3. 靠近未来香蜜湖全球金融中心，有产业带动，这一个区域是目前距离最近的区域，也极有可能实现豪宅化。 就好比2011年的深圳湾，后海南片区基本都是楼梯房（后面建起理想雅园，后海公馆，海境界等产品）

4. 石厦几乎没有任何增量，唯一优势就是小户型学位房，单点学区价值的房子，最容易打回原形（比如八卦岭旭飞花园等），它并不是好的投资品。

关注“深房大表哥”微信公众号，进入知识星球提问