北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥，我闺女小学1-2年级在丰台区上的，3年级转回到成都上学，当时主要是考虑到外地户口以后不能在北京高考，就早点转回去上学。现我通过了积分落户，就打算让孩子明年在北京参加小升初，我的目标学校是海淀区的民办学校，想把户口落在海淀区。
现我在新发地天伦锦城有套两居室，售价估计也就420万左右，成都郊区有套房卖了130万，这样总共能凑齐600万左右，每年收入20万左右。置换到海淀区去的话，至少还需要*款贷**150-200万左右。现单位效益不好，我也不想背那么多*款贷**。海淀部分民办学校是面向全市招生，我还有必要把户口落在海淀区吗，现哪个区域比较性价比高？谢谢章哥！
回答：
1、 如果确定能进入民办初中，那在海淀买房落户的意义不大。中考主要看学籍，应该是没有强调户籍和房籍。那既然能获得海淀学籍，再这么折腾房子有些犯不上。
2、 锦城园加成都的共600万，暂不计算*款贷**，仅这600万的置换成本就是30万。还不计算装修和利息损失，以及时间精力什么的。假定女儿初中三年+高中三年，6年的话每年成本就是5万。
同样600万的房产，海淀的租金收益要比丰台低20-30%。比如海淀能租到6/7000，丰台能租到8/9000。那就是每月低了2000左右，一年接近3万。算上置换成本5万，一年就是8万块。
所以，除非是真喜欢海淀的环境，准备在这里长期居住下去，那可以一次到位的置换，免得以后再折腾。但如果只是为了上学期间居住，那不如租房。从投资角度看，浪费掉的成本都快赶上租金了。
3、 另外提醒一点，现在是新发地最低谷的时期，卖房同样不太划算。
二次疫情之后，新发地的商户大量撤离，估计至少达到了30%以上。而且，北京市政府本身就是新发地的股东之一，也就是说这批发市场是国企性质，所以有绝对的主导权。以前就在逐渐外迁，而被疫情一闹，这项工作更加提前了。
现在新发地估计是近20多年来最清净的时期，连十一期间都没出现拥堵。租金和房价都有较大的下降。也就是说，现在是新发地最困难的时期，但也是机遇的开始。
一旦市场外迁，那此地的环境将大幅改善，对地块来说是很大的利好。这里本来就是四环边的黄金地段，只不过之前被市场给拖累了。现在正是关键的转折期，所以我不建议在这种时期卖掉，继续持有为好。
4、 如果选择海淀，那建议在清河、西北旺、田村等地买房，学区溢价相对低，居住的性价比高。至于成都的房子我没有建议，很多年没关注了，实在不熟悉，也不敢瞎说。
5、 总之，我是建议先持有天伦锦城的房子的。新发地乱了这么多年，终于见到整改的曙光了。而且现在是黎明前最黑暗的时期，别的区域涨价，新发地却在下跌，卖的话不合适。所以只要能确保孩子的学籍，就没必要换房到海淀，短期租房更划算。仅供参考。