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具体买房问题请私信提问

问：五哥好！北京的房子什么时候可以入手？

答：北京有房票任何时候都可以入手。

可能和很多人想象的不同，北京的二手成交一直在逐月攀升

北京的钱真多，一点儿也不缺购买力，北京买房真正可怕的地方在于：不好买，买不到，贷不到。

北京的选筹是一线城市里最复杂的，上海起码有个圈圈，深圳比较均衡，只有北京的房价从一开始就是三维，一千个人有一千种对北京楼市的看法，但最后都归结到一个事实：北京90%的房子都叫做"贵了"。

北京楼市极度分化，那些看穿迷雾，找到洼地和价值所在的人，获得了更多的利润，而剩下的，大多成为接盘侠。

其次，限购限贷严格，很多人还在家苦苦熬着并不靠谱的5年社保，完全不知道工作居住证的存在；

最后，北京楼市的"表面杠杆"比较低，普通人又不知道怎么合理规避税费，规避限贷，以至于很多人虽然手持一两百万，但觉得自己只能*款贷**2成4成，最后放弃了买房或者选择了其他城市。

即使有些人知道二套应该采用抵押，但对于很多人来说，做个抵押贷简直和要他命一样，毕竟北方基本没有一个纯粹的商业城市，90年代沿海市民就开始苦哈哈跪银行*款贷**的时候，北方人还在逛公园庙会和炕上唠嗑。

对于新生代的城市白领，很多又没有独立吃苦经历，人生成事上限仅限于"上班"，融资破限购买套房已经是人生顶尖的能力成就，多核避开限制，筹备流水跪银行这些稍微折磨人的事情，干脆就直接放弃。

早在限购之前，北京就是一线城市里房贷杠杆率最低的城市。然而不*款贷**，买房就失去了意义。

问：五哥您好，想咨询一下，我们换房改善型需求，对学区要求不高将来有学上即可，整体预算在900左右、包括卖掉一套老破小，现在看的团结湖和朝阳公园一带，目前觉得合适的如丽水嘉园、团结湖公寓等，请问这些有什么大问题吗？另外朝阳公园西门的博雅园如何？谢谢啦

答：团结湖公寓价格相对较低， 因为产品小众，流动性比较低，除非有低于市场价的才考虑，这个盘的优点是比其他公寓得房率高，视野，位置都不错。丽水嘉园这个盘还行可以优先考虑，博雅园三栋楼连体，没有成规模的社区，不过楼房品质还行，有合适的标的可以考虑

问：您对北苑 媒体村 天畅园怎么看

答：你好，确实天X园太多了： 天畅园：是最差的，里面基本都是公司，不人车分流，塔楼、户型奇葩。 天居园：其实没那么差，还算封闭管理，里面还算干净整洁，有地下车库，但被天畅园也拖累了。有一些公司。缺点是户型比较烂，2居暴大，一般人都是买一居自己改。好像有的楼没燃气。 天乐园：这个就是板楼，贵了不少。三居户型挺好。缺点是90平左右户型基本都是大开间，而且有点临街。 天翠园：这个比天乐园靠里，比较安静，其实我觉得这个小区还可以，不知道为何好像没天乐园贵。可能是因为户型比较大吧，2居都110起了。但2居、3居户型都比较正常。也有说法是天翠园质量不好漏过雨所以便宜。 天月月：天翠园差不多。就是户型更规整一些，2居120,3居150起。离奥森更近价格更贵一点。而且小区更清静一些。 天溪园：这个高档，但是好像基本都是叠拼，面积很大。 不过据说媒体村的物业总体来说都一般。媒体村的房子，涨幅只能用悲剧这两个字来形容。

问：准备今年买房，首套首付，手头现金160，另有股票若干，看中了矩阵和紫金，电梯，小区新，学校还能说的过去。买这两个小区的两居都要动用股票，股票收益比较客观，暂时不想动。这两个小区的升值潜力怎么样。还有450的总价朝阳也可以买了，有没有什么建议，看过秀菊园南区的房子。

答：矩阵和紫金都有对应的学区，如果你刚好有自住+学区需求可以入 这两个涨幅能跟上大盘。如果只是保值+自住更建议看国风美唐，居住体验会更好。朝阳可以看下常营板块

问：五哥早上好！ 基本情况：目前东五环北京像素早年全款一套，自住价值240万，现金250-300，家庭税后50，一孩常住一老人，SFSD 需求: 因工作地点考虑，想入常营，东坝或酒仙桥的三居，自住改善加保值，总价多少合理，推荐哪个小区？像素房子不好出手，是出租养贷，还是尽早出手补充*弹子**？谢谢！

答：建议入一套总价700上下的标的，月供2W左右对生活影响不会太大。常营看下 苹果派、柏林爱乐 ，酒仙桥 淘下 亮马嘉园、东润枫景 ， 东坝 首开常青藤 。 像素的房子可以抵押出来补充*弹子**