“旧改之王”的黄金时代到了。
土地，是房企的命脉。但“地王”的时代过去了：楼市过冬，销售艰难，利润下降，去杠杆成了主旋律，房企如梦初醒、拿地愈发谨慎。
哪些房企的日子最舒服？拥有大量旧改项目的房企。旧改项目的土地成本低，如果又位于核心都市圈，比如粤港澳大湾区，这家房企等于坐在金山上。
所以，当多数房企开始保守过冬，“旧改之王”佳兆业（1638.HK）却迎来了潜能加速释放的黄金机遇期。
手握2.5万亿旧改项目货值——几乎全部位于以深圳为核心的大湾区，这就是佳兆业的底气。
稳健增长
最新公布的2019年财报更显示，佳兆业上市十年之际，规模稳步增长，利润快速释放，净负债率逐年下降，正变得日益稳健。
佳兆业去年权益销售额881亿元，同比增26％，其中大湾区贡献了61%的销售额，旧改项目贡献了销售额的38%。按照全口径销售额，佳兆业已迈入千亿房企行列；按照权益销售额，佳兆业2019年排名房企第27位，一年时间上升了十个位次。
行业整体趋紧的背景下，佳兆业的业绩数字全面飘红。2019年，佳兆业营收480亿元，同比增24%；股东净利46亿，同比大增67%；毛利率保持在29%的健康水平。
此外，佳兆业较早就意识到“现金为王”的重要性。最近三年连续降杠杆以及加速销售回款后，佳兆业的财务结构持续优化，各项财务指标表现积极。净负债率已大幅下降至144%，同比下降了92％；手头现金370亿元，比2018年末增加了61%，现金短债比1.1倍，流动性无忧。
佳兆业今年继续向权益销售额千亿目标冲击，2020年，佳兆业可售货值1800亿元，可售面积近千万平方米，主要分布在一二线城市，其中77%位于大湾区和长三角地区，提供了充足的“*药弹**”。尽管有疫情的影响，但推盘时间主要集中在三四季度，成长性无碍。
另外，佳兆业定位中高端市场，高品质住宅的销售均价稳步增长，去年已经达到18983元/平方米，这为业绩尤其是利润的进一步释放提供了有力支撑。
“稳增长、调结构、降负债、谋新篇”，这是佳兆业定下的新基调。稳健成长、未来可期，大湾区“地主”的黑马成色正越来越足。
旧改之王
核心都市圈大战略的背景下，一二线市场重新崛起。然而，当昔日激进下沉三四线圈地的房企开始回归，发现最大的风险是地价贵，加上调控限价，再高价拿地几无利润可图。
对比之下，始终深耕一二线城市的房企就占据了领先身位。
佳兆业的核心能力圈恰恰位于一二线城市。佳兆业起家于深圳，深耕粤港澳大湾区20年。虽然从2005年就开始布局全国，但至今拥有的土地储备超半数集中于大湾区，以货值计算更高达七成。
目前，佳兆业拥有近2700万平方米土储，其中80%位于一线及重点二线城市；整体对应货值约5300亿元，大湾区占比2/3，深圳又占比高达1/3。
旧改是佳兆业获取土储的最主要来源之一。目前，佳兆业有147个旧改项目、4000万平米尚未纳入土地储备，这些旧改项目更是几乎全部位于大湾区核心城市，深圳、广州、中山三个城市就占到85%。
佳兆业旧改经验还开始在广东以外区域复制。去年，佳兆业成功拿下了上海迄今最大的旧改项目：15.5万平方米的嘉定徐行镇“城中村”项目。此外，佳兆业去年还收购了一处香港地区旧改项目，该项目是佳兆业在香港落地首个项目，进一步完善了佳兆业在大湾区的整体布局。
值得一提的是，佳兆业之所以有“旧改之王”之称，是因为从成立起就从事烂尾楼改造，并很早就响应当地政府的政策参与旧城改造项目，顺带积累了殷厚的家底。2009年上市前，佳兆业已经以深圳为核心拥有超过1000万平方米土地储备，当年底深圳才正式出台了《深圳城市更新管理办法》。
这也意味着，佳兆业的土地储备量大价低、极为优质。现在再来获取这些土地，不仅市场上没有充足供应，而且代价不菲。
因此，佳兆业虽然不是大湾区销售额最大的房企，但其依靠旧改获得的惊人土地潜力却是少有人匹敌。
这两年佳兆业的旧改项目加速转化，继2019年贡献33%的销售额之后，销售占比还将进一步提升。
随着房地产行业进入存量时代，佳兆业在一二线城市的前瞻性布局和策略性坚持，终于到了收获时刻。
腾飞时代
时代和国运赋予了佳兆业下个十年腾飞的引擎。
粤港澳正对标世界级城市群。2019年初，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，深圳紧接着推出深入推进“城市更新高质量发展”的政策。2019年8月，国家又出台支持深圳建设“先行示范区”的政策。重磅利好政策连续出炉。
粤港澳对人口和资金的虹吸，以及城市更新时代的到来，意味着住宅地产和商业地产的潜力巨大，这是扎根深圳、深耕大湾区的佳兆业面临的绝佳机遇。
现在，佳兆业已经为高质量发展做好了准备。
从战略高度，拥有深厚旧改基因的佳兆业，已经站到城市运营商的高度，全面拥抱时代赋予的红利。
这基于对未来的趋势判断：房地产行业将由销售思维向服务思维转变，销售额和排位不再是最重要的指标，谁能为客户提供多元化产品与服务才能立于不败之地。
论城市生活改造的经验，佳兆业在房企中不惶多让。
过去20年，佳兆业积累了丰富的住宅和商业地产运营能力，最近几年更是以地产为基础，拓展了多元化产业链，完成对大消费、大健康、大文旅等产业的全面布局，高质量的酒店、餐饮、百货、文体、医疗服务等，都是佳兆业得心应手的强项。
从土地布局，佳兆业在持续深耕深圳、广州、惠州等旧改项目的基础上，将加快旧改项目转化。2020年，佳兆业预计将有五个深圳旧改项目和一个香港旧楼改造项目，可售货值约460亿元。未来一两年，佳兆业还有至少六个旧改项目供地，货值约600亿元。未来三到五年，佳兆业将有十多个深圳、广州等地的项目带来近4700万的货值。
长远来看，佳兆业将有3000万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。
佳兆业负债结构持续优化、净负债率持续下降，主题信贷评级稳定，为后续发展提供了更稳健的金融空间。去年，佳兆业还积极拓展了更多融资渠道：境内新增了ABS融资渠道，通过长租公寓及船运客票等业务资产，成功发行26亿元的ABS产品；境外成功发行4亿美元票据，这也是去年最佳高收益债交易。
可以预见，佳兆业的高质量增长周期才刚刚开始。下一个10年，佳兆业将给我们带来什么样的惊喜？