金地集团在房地产行业中属于第二梯队的优等生，但是受到房地产行业下行的影响，公司明显有些招架不住。 房地产行业连续调整了2年，至今还是一片寒气逼人。房地产行业究竟需要多久才能够迎来反转呢？ 让我们通过年报理性分析一下房地产行业的反转时间。
一、业绩下滑其实只是小事，脆弱的现金流才是大事
2023年营业收入为981.25亿，同比下降-18.37%；扣非净利润为-10.99亿，同比下降119.27%；净利润为8.88亿，同比下降85.48%。从这些数据来看，金地集团过去一年过得非常不容易。金地集团已经是表现比较好的一家地产公司了，足以见得房地产的寒气有多么刺骨。
业绩下滑其实只是小事，相对于现金流而言，对金地集团的影响才是大事。 我们先计算一下金地集团的有息负债，由于房地产行业是预售制，大部分预收款虽然记为负债，但是都没有利息。根据金地集团2023年年报显示，计息负债余额为 919 亿元，债务融资加权平均成本为 4.36%。那么，金地集团每年的利息支出为40亿元。在所有的负债中，长期负债占全部有息负债比重的 55.56%，那么我们可以计算出短期负债的总额为400亿。
综上， 金地集团在2024年需要偿还的负债和利息总计为440亿，截止到2023年年底，公司账面上的现金为297亿，现金是无法覆盖一年内到期的负债和利息之和。 所以公司需要现金流来维持公司经营。2023年的经营性现金流净额为21.92亿，同比下降88.99%，这无疑让原本就脆弱的现金流更加雪上加霜。好在金地集团还有银行的授信额度，所以，短期至少可以借新还旧的方式来维持经营。
金地集团在年报中一直强调融资畅通，没有现金流问题。当我们仔细算一算账，就会发现公司的经营在接下来的一年里还是比较艰难的。
二、 泼天的大水为何难以流到缺水的地方
我们看一组金融数据，2023 年末，广义货币(M2)余额 292.27 万亿元，同比增长 9.7%。狭义货币(M1)余额 68.05 万亿元，同比增长 1.3%。央行分别于 2023年 3 月、9 月两次全面下调金融机构存款准备金率各 0.25 个百分点，共释放长期流动性超 1 万亿元。2023 年，1 年期和 5 年期以上 LPR 分别下降 20 和 10 个基点。
这泼天的大水和稳中有降的*款贷**成本为什么难以流到缺水的地产公司哪里呢？其实原因很简单， 银行这门生意本身就是风险生意，当下整个房地产行业处在下行周期，坏账率显著抬升，按照正常的经营思路就是压降房地产行业的*款贷**。 如果这样的行为持续下去，只会让地产行业的融资难度急剧增加。
适当的时候需要政策来指引，10月的中央金融工作会议及 12 月的中央经济工作会议均强调“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”。此外，各地政策以“一城一策”调整优化为主，如进一步放松限购，多市落实房贷利率下限动态调整、提高公积金*款贷**额度、出台购房补贴等。
2024年1月，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》， 让各地的房地产项目“白名单”持续扩容，极大地缓解了优秀的地产公司在融资端的压力 。
三、金地的决心：休克式降速
房地产公司的业务逻辑其实非常简单：拍地——开发——售卖。由于从开发到售卖回款，通常都需要两个月的时间，房地产公司就需要杠杆来加速经营。现在房地产正在去杠杆、去金融，这样就会倒逼企业减速。
金地集团的降速决心可以说是休克式降速，下面我们可以看一组数据：
2022年计划 新开工面积1681万平方米 ，竣工面积1362万平方米；
2023 年计划 新开工面积355万平方米 ，竣工面积1,295万平方米；
2024 年计划 新开工面积 183 万平方米 ，竣工面积 1,074 万平方米。
短短3年时间，新开工面积就下降了接近90% ，这就像高速公路上开170码的汽车在3秒内降到了18码，内部的压力可想而知。如果我们换个角度看，这也是金地集团能够活下去的原因：面对外部经营环境的变化，能够及时迅速调整经营策略。
对金地来说，还有一份优质资产握在手中，那就是物业管理服务。从下图中，我们能够看到物业管理服务营收达到77.47亿，同比增加16.31%。按照当下的发展策略，未来住开业务离场之后，稳定的物业管理会成为金地的压舱石。
四、 房地产什么时候会反转
房地产行业的淘汰赛已经进入到下半场，残酷性也远超上半场。2024年3月9日，住建部部长倪虹明确表示“ 对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组 ”。
根据万科的研究，未来房地产每年的需求会稳定在10亿平米左右。而2023年的新开工面积为 9.54 亿平方米，竣工面积 9.98 亿平方米，销售面积累计成交 9.48 亿平方米，基本上已经达到了一个平衡的过程。
不过市场的调整不会刚到平衡就会停下来，而是会按照惯性继续往前运动一段距离。因此，我们可以合理地预测， 房地产将会在2024-2025年触底，从2026年开始恢复。到那个时候，房地产行业才能够真正成为一个普通行业，不需要被政府调控或者管制。