北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥，我预算总价470万以内买个两居房子，看了海淀朝阳，这个价位海淀只能老破小，像样的学区也蹭不上，唯独能占一个海淀户口，朝阳看了8号线北段五环内有的选，但是担心以后有了孩子只能在朝阳上学会后悔，虽然孩子上学的事还得至少8-10年，然而现在狠心再加杠杆买一居学区也许10年以后学区会有变数。我的担心是不是太早了，只关注当下还是应该谨慎考虑学区？
回答：
1、 现在准备学区房太早了，耽误十年的居住体验不划算。
2、 提早准备学区房可以，但都是在解决了自住问题之后，另有资金可以买个小房占坑。而且都是好学校，提前的越早保险系数越大。普通学校犯不上，学位没那么紧张。
而且也别觉着只要是学区房就会升值快，以后买不起了。没那事儿，我在2009年做过一阵教育地产，拿出当年的学区房价格和今天的一对比，跑赢大盘的没多少，大多数都是平均涨幅。甚至顶级学区房还有跑输大盘的呢。
像中关村的东南小区，2009年引领全北京学区房涨幅，从5月的2万出头，没半年就涨到3万，当时引发了大讨论，我还特意跑过去调研。结果一对比才发现，其实就是平均涨幅，全北京的房子都在涨，只不过媒体抓眼球，非得拿学区房说事儿。
到今天，算下来东南小区反倒略微跑输了大盘。所有人都说是因为六年一学位、多校划片什么的，可这不正说明学区房受政策影响的风险大吗？
3、 人们都只是关注了学区房快速上涨的时候，因为政策影响而横盘或下跌的时候没人提，也就都忘了。所以没必要太早准备，房子是用来住的，先得到居住体验是第一位的。
4、 再一个，也别看不上其他行政区，虽然和东西海有差距，但并不是没有好学校，也都在努力追赶。就像这动不动就开办分校，不都是从东西海挖师资吗？此消彼长，各区都在进步。
像朝阳，十年前我除了那几个老牌重点，都说不出什么好学校来，现在能说一大串。当时人朝刚引进，还没开学呢，也没多少人真正看好，现在早成了网红牛校了。
还有亦庄，2008年我们公司在这儿做项目，同事问我亦庄的学校。我想了半天差点儿反问：亦庄有学校吗？可再看看现在的亦庄，绝对的城南第一学区，这发展速度太快了。
5、 所以，在资金有限的情况下，没必要太早考虑学区房。就现在朝阳买个非学区房解决居住问题挺好。十年八年之后肯定有更多的选择出现，而你也肯定比现在发展的更好，也就更有能力去进行挑选。仅供参考。
提问：
章哥，我家是这样的情况：户籍在西城区，现结婚后小孩户口也上在西城，1岁多了。公园懿府买时是想自住，那时沒小孩，沒考虑学区问题，现在小孩1岁多了，要考虑上学，西城有户口无房，孩子上学也需要西城那边有个房子住，所以就想在西城区购房，自住+学区，800-900万左右房，哪个小区更好？虽然划片学区，西城好学校集中，想买个好的片区，自住环境相对好一点的，15年内的房子，您推荐哪个小区？2室的70~80平的。谢谢您。
回答：
1、 西城最好的学区当然是德胜了，5所小学8所中学都是好学校。但这里的房价也高，像阳光丽景（育翔和西师双学区）、德胜佳苑（育翔）等商品房，基本都在15万左右。8-900万在阳光丽景很难买到，在德胜佳苑也只能买到一居。
其他的就基本都是老公房和一部分回迁房了。大多在13-14万，这总价能买到小两居。比如育翔的新海苑，国务院宿舍楼；延安大院，航天院的。实验二小，安德馨居，2003的回迁房；西城教委宿舍，2000年的。五路通，文联宿舍，1997年的。裕中，东里和西里，其中有房龄较新的，*款贷**不受影响。西师附小基本都是六铺炕的，房龄太长，都不好*款贷**了。
德胜的学校虽然好，但老房太多，15年房龄的极少。
2、 其次是陶白学区，直升校多，7所小学里4所直升的一所九年一贯制，还有一个是老牌名校宣师一小，另一个西城实验都说偏弱，应该也不至于。
宣师一小，清芷园、万博苑、华龙美钰。八中附小，中信城、陶然北岸。白纸坊，恬心家园。陶然亭小学，一瓶。十五中附小，万和世家。育才，朱雀门（太贵了）周边的太平街是老小区便宜些。
陶白的这些学区房都说商品房，居住较好，大多都能买到一居，或改造的小两居。老房在这些小区周边的就行，能便宜一些。
3、 其他的学区我就不好说了，西城今年多校划片，不知道之后会怎么施行。金融街出房太少，又基本都是豪宅。而且传说太多，所以没写，意义不大。仅供参考。