阅前导读： 尴尬的临平（上）：如何*局破**
阅前导读：尴尬的临平（中）：四向突围
临平很大，在《杭州城市总体规划》中，整个临平副城包涵了老城、新城、余杭经济技术开发区、塘栖、崇贤、运河、乔司、东湖、星桥等地近300平方公里。
上文中曾提到，临平未来几年的发展核心会放在临平新城一带，所以本文重点梳理与盘点一下临平新城以及山北一带几个楼盘的置业选择。
| PART 1 |
临平新城
临平新城的城市界面，放在众多刚需板块中都是鹤立鸡群的存在。不过目前的临平新城楼市，自从去年东海水景城最后一次加推以后，已经经历了接近一年的断供期。
水景城的价格大概是在两万三（毛坯）上下。其实单从区位上来看，房叔是非常喜欢水景城的。楼盘体量大，周边配套成熟，临平地铁站也在步行范围内，银泰城、欢乐城、余之城三大综合体环伺，医院，图书馆公园等配套更是应有尽有。颇有一些下沙金沙湖一带的居住体验。单论生活的便利舒适性，这里几乎是对标武林的存在。
▲水景城区位图
但房价呢？别说是对标武林，看看金沙湖核心区4万左右的二手成交价，水景城两万三的价格已经不仅仅是价值洼地了。
不过水景城之所以便宜，除了临平整体房价的影响，也有他自身的问题--户型设计过于老旧。今年三四月份的时候，水景城还有两套二楼与三楼的边套户型在售，128方左右的面积仅做了三房。乘以两万三的单价，房源的总价已经接近300万。而目前的杭州市场上，在主城区300万买毛坯的三房还是有一定选择面的。
▲水景城实景图
而在未来的临平新城市场上，会有四大主力供应：即将入市的中交理想时代芳华与首创禧瑞江南，刚开放售楼处不久的中交悦美庐，以及平安地块（悦美庐隔壁）。
除此之外还会有一个康城国际的南区（老地，而且时间上依旧是遥遥无期）以及今年5月份兴耀地产拿下的临平地标地块也会有部分住宅供应。
在上一篇分析临平地产局势的时候，曾提到过临平缺乏品质房企的青睐，前一阵滨江再以41.5亿拿下钱江世纪城宅地。看到滨江集团对萧山的宠爱，“羡慕嫉妒恨”的临平人民欲哭无泪。
好消息是拿下临平地标地块的星耀地产拉来了滨江集团，二者将在这里联手建设滨耀城综合体。
▲滨耀城奠基典礼
虽然过程很曲折，虽然是被星耀拉来的，但滨江集团总算第一次染指临平城。临平人民等这一天等的太久了！
▲滨耀城区位
除了星耀地块外，不少人曾经对平安地块的期望很大，因为平安很少会自己独立开发，一般都是会找一个实际强劲的小伙伴联合打造。但据小道消息透露，平安最后的合作对象很可能是最近陷入口碑危机的阳光城。刚刚欢天喜地的迎来了滨江，转身就是一瓢冷水！
所以未来一段时间的供应，主要是中交理想时代芳华、首创禧瑞江南以及中交悦美庐接棒。
时代芳华规划有9幢高层和8幢联排。其中联排主力户型面积约179-197m²，高层主力户型面积89-118m²。其中90平以内的房源有300多套，约占高层房源总量50%。
▲项目鸟瞰图
据该项目置业顾问介绍，首开的将是建设速度最快的5号楼与6号楼两幢，其中6号楼南边无遮挡，采光较好，但是临近汀城路与良熟路交叉口，会有一定的噪音影响。
这两幢楼都是两梯四户的设计，其中两个中间套被设计成了89方的户型，边套则分别是110方与118方的户型。而且所有的户型全部可以设计或改造成四房两厅两卫。
时代芳华最与众不同的地方就是其89方的户型，通过跃层的布局形式做到了四房。上层设计成套房带独立卫生间，形成了一个私密的空间。下层可根据业主自身需求装修成两房或三房。感兴趣的购房者需要实地去感受一下自己能不能接受这种创新的设计。
▲时代芳华89方户型图
相对于时代芳华，禧瑞江南的体量更大，规划总户数约1040户，包含了9幢17-18F高层与18幢6F叠排，其中高层的建筑面积约为93-115㎡，叠墅建筑面积约为145-162㎡，整个项目的容积率仅有1.5，所以在楼间距以及景观绿化的打造上会有一定的优势。
▲禧瑞江南沙盘图
但是对于整个项目楼幢的排列方式，不少购房者褒贬不一。由于项目周边的道路走向基本是西北-东南，以及西南-东北走向，所以项目采用了斜向中轴对称式的排列方式，来最大化的利用南向的采光，但是每个人对这种斜向布局方式的接受程度还是不一样的。
整个项目建筑排布呈现南低北高，并采用高低配的形式规划了高层与叠排两种业态。其中高层分布于西北以及东北两侧，沿世纪大道以及良熟路排布，中间核心区的位置则被叠墅占据。需要注意的是，在项目西北侧就是即将开通的世纪大道高架以及正在运行的铁路线，会有一定的噪声影响。
项目本次即将首开的高层分别是20幢，21幢以及26幢，全部采用的是两梯四户的设计，户型分别是93方中间套（三房两厅两卫），95方西边套（三房两厅两卫）以及115方东边套（四房两厅两卫）。其中115方的东边套不仅三面采光，且做到了三房朝南，高层可以向东俯瞰整个小区的绿化景观，115方四房的户型门槛也不高，所以对于预算充足的客户可以优先选择高层的115方户型。
▲禧瑞江南115方户型图
进度较快的时代芳华以及禧瑞江南都已经达到预售条件，而悦美庐的进度要慢一些，项目售楼处开放不久，样板房也是在十一当天才对外迎客。
▲悦美庐鸟瞰图
中交·悦美庐总建筑面积约14.2万㎡，容积率2.0 ，由10幢高层和9幢叠墅组成，其中高层的主力户型是88方与89方的三房两卫户型，以及108方与126方的四房户型。项目的体量适中，在小区内部环叠墅的区域规划有环形跑道，交付以后也将会引进绿城的物业来进行管理，整体的居住舒适性还是不错的。
而项目最值得推荐的地方，还是其较为优秀的户型，目前市场上89三房两卫的户型已经日渐稀缺，这样的户型也更值得刚需珍惜。更可贵的是，悦美庐的89方户型不仅做到了户型方正，三房朝南，而且是全明户型，两个南向的房间面宽都不小于3米。既能保证居住的舒适性，又能帮助预算有限的刚需降低总价，所以在周边预算有限的刚需购房者可以重点关注小户型的房源。
▲悦美庐89方户型图
整体来看，三个楼盘的距离很近，周边区位配套基本相似，周末购物游玩主要依赖周边3公里范围内的艺尚小镇，东湖公园，华元欢乐城，余之城等公共配套。东北侧不远处还有即将建成的良熟生活广场，只可惜体量不大，仅能满足日常购物需求。
▲即将建成的良熟生活广场
具体到项目本身，三者都选择毛坯交付。所以待未来项目上市，三个楼盘也将直接展开正面的较量。也正是因为较大的竞争压力，目前三个项目都在户型设计，景观规划，售楼处打造等不同维度上颇为用心。
值得一提的是，时代芳华的合作方中也包含了中交地产，不过该项目是由临平的本土企业理想四维来操盘的。但奇怪的是，中交作为绿城的大股东，中交悦美庐项目却并没有和绿城合作代建，而是中交自身操盘建设。如果和绿城合作，项目的卖点会更多一些，也能在几个楼盘的激烈竞争中提升竞争力。
结论： 这三个盘在户型设计，周边城市界面，产业规划上都有一定的优势，临平新城又是未来临平发展的中心所在。所以可以积极关注。
不过这片区域还是有两点较为遗憾：
其一、项目周边暂无地铁规划，附近最近的一号线余杭高铁站实际距离已经接近2公里。好在项目西侧刚刚开通的世纪大道高架可以大幅改善附近的交通现状。
其二、三者的地价都偏高，未来的售价很难有惊喜。所以也都采用了毛坯交付的方式来降低总价。网传禧瑞江南的均价可能是在每平米23000元左右，如果参考这个价格，加上较低的户型门槛与优秀的户型设计，周边的刚需购房者还是可以重点关注的。
对于打算在临平置业的购房者来说，三个楼盘的性价比算不上突出，投资价值不足，所以房叔还是建议附近有自住需求的客户积极参与。
▲临平新城实景图
有人问悦美庐隔壁的平安地块是否要期待一下？今年5月份平安拿下这块地的时候，19237元/平米的楼面价曾经刷新临平新城核心区最高楼面价，加上周边三兄弟的激烈竞争，这个项目的前景并不明朗。
总之一句话：对于这个区域，投资谨慎，把机会留给自住的刚需朋友吧！
| PART 2 |
临平山北
相对于山南的沉寂，山北的楼市过去一年颇为热闹，多个楼盘接连入市。目前依旧在售的还有上坤山语四季、御清城、金地江山风华、时代悦章以及即将入市的奥园华景川上锦宸府。
先说说上坤山语四季，这家来自上海的开发商入杭首秀就是山语四季。只可惜来的时间略晚，当时的楼市已经进入白热化，一万两千多的楼面价注定该楼盘的利润空间有限。
▲上坤山语四季鸟瞰图
也正是因为楼市的火爆，山语四季的去化也颇为顺利，均价一万九的高层在短时间内就火爆售罄，目前还剩余部分洋房待售。由于楼层不同，均价在两万一到两万二上下不等。户型分别是97方的三房与129方的四房。
项目的售价不高，周边的配套也较为成熟，1公里外就是山北核心区（万宝城），所以有置业山北计划的购房者可以多多关注。
由于价格接近，二者的销售周期也基本重合、位于临平山脚下的御清城常常与山语四季拿来比较。
华润最近的精力都用在了城北万象城幸福里上，明年还有亚运村的重磅项目，御清城多少有些被冷落了，蓄客不太积极，中签率一路走高。
▲御清城鸟瞰图
御清城目前待售的是122方与139方的洋房，以及计划到明年再入市的高层房源。由于近期上市的洋房起步户型偏大，销售算不上火爆。但是与山语四季相比，御清城也不错。特别是周边的教育资源非常丰富，六大教育配套环绕，相对于山语四季周边的临平三小与五中，这边的教育配套更佳。
山语四季的配套更成熟、地铁更近。御清城的教育资源更优、还有华润的口碑加持，其实并不相上下。
在西侧的超山一带，还有在售的超级大盘江山风华、以及入市不久的时代悦章。二者都是低密楼盘，以洋房为主。短期看，这里的配套成熟度不及传统的山北核心区，但是今天超山奥特莱斯的落地，对板块未来的发展有很强的推动作用。
▲江山风华鸟瞰图
▲时代悦章鸟瞰图
而且二者在价格、户型面积、容积率上也有一定优势，吸引了不少刚需自住者的眼光。江山风华的洋房中签率一直徘徊在百分之十左右，好在项目加推比较密集，久摇不中的客户可以多次参与，耐心等待。
▲江山风华南区125方户型图
在板块北侧还有一个全新的项目奥园华景川上锦宸府即将面世，项目的西侧紧邻4万方的冰雪综合体，东侧还有总面积约11.2万平方米的皇国山市民公园，加上双面临河，景观优势颇为突出。
▲上锦宸府鸟瞰图
▲上锦宸府89方户型图
上锦宸府周边的配套尚未成熟，需要购房者有一定的耐心。但距项目约一千米有规划中的地铁9号线2期兴盛路站，加之项目又有不少刚需最爱的89方户型房源，排屋的起始面积更是做到了123方，较低的置业门槛对置业者来说都颇为友好。
总结：
看重生活配套的，可以选择山语四季以及御清城。
看重地铁出行的，可以关注上锦宸府与山语四季。
看重景观环境的，可以关注江山风华，时代悦章与上锦宸府。
喜欢低密宁静的，可以关注江山风华与时代悦章。
预算吃紧的，则可以关注江山风华、上锦宸府的小户型。
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文/崔少 编辑/崔少