各位朋友大家好，欢迎来到李论学习。今天我们将要学习的内容是房地产。
在中国，谈论房地产几乎都是两极分化。买了房的都不希望房价下跌，尽情的享受着房价上涨带来的饕餮盛宴；没有买房或者买不起房的就视房地产为毒瘤，恨不得它明天就崩盘。其实这种现象发生已经十多年了，我作为一名建筑行业的资深从业者，今天就从我个人的视角来跟大家一起讨论一下：房地产行业未来会怎么样，房子是否还值得买？
近日，原重庆市委书记黄奇帆教授发表了对中国房地产的最新研判：中国房地产行业已经到达顶峰，开始出现拐点。前几年不少知名的教授学者都曾多次预言房地产的拐点，连马云都曾说过不要买房了,未来房子如葱!十年后房子将白菜价!可惜一次次的被中国的房价打脸。这次黄教授的预言会实现吗？
我在近几天也接到很多朋友们的询问。这里我以问答的形式将我的观点阐述出来，请大家批评指正。
问：你能介绍一下最近两年你接触的房地产项目的实际情况吗？
答：最近两年很多房地产公司暴雷，很多项目停工，比如某大，某地等。我比较了解的多是一些房地产开发的项目，具体的地点有四川的、重庆的、广东的、云南的、山东的、陕西的、贵州的，总体上来说，项目进展都不太顺利，销售情况都不好。这些项目几乎涵盖了华东、华南、西南等地，有一线城市，也有二线城市，还是三四线甚至五线小县城。我想北方的情况应该更加糟糕，至少新闻上是这么报道的，因为北方的人口外流比较严重。
问：能举几个具体一点的例子吗？
答：好的，第一个项目位于重庆某四五线小县城，项目已经开发了两年。前期的销售和施工情况都还不错，从2021年年底到今年，销售变得很惨淡，成交量不足10%。公司原本希望继续拿地，现在也全部停止了。但是从当地的实际需求来看，其实房地产的量远没有达到老百姓的需求。第二个项目位于四川某三线城市，某大的一个大盘，由于某大资金断裂，现在项目是由一家国企在建设，项目一直没有停工，但是建设速度明显放缓了很多。当地的房产需求量已经趋于饱和，但是老百姓对于改善型的住房仍有刚性需求。第三个项目位于山东某二线城市，项目至2021年10月起一直处于停工状态，官方的答复是*地征***迁拆**问题和疫情问题，但是本质上其实是房产存量过大，消化周期长，开发商希望能拖一拖。
问：你觉得后期的房价走势怎么样？
答：我认为不同地域的房价会呈现不同的表现，但是总体趋势会逐步下降，但是降价的幅度可能不会是大家想象的那样。因为在中国房子保值增值的基本特性并没有改变，钱放在哪里都不安全。目前，房地产商都把主要的战场转移到了三、四线乃至五线城市，经过08年以后的野蛮式增长后，现在进入了一个生死存亡期。但是，这背后其实有一个很多人都不愿提的基本面，那就是地方财政。我之所以做出这样的判断，主要是基于现在各地的财政收入，很大比例都来源于房地产。这里面包括了卖地的收入、各种契税、建设投资所带来的GDP效应等。
问：最近多地“松绑”楼市调控政策，你认为会对房价产生什么样的影响？
答：是啊。我对这个问题早就关注了。原来的调控政策太死，导致很多房地产公司已经无法用原来“借鸡生蛋”的方式来赚取高额利润。多地“松绑”楼市调控政策也确实是无奈之举，我了解到其实很多地方政府现在已经是在借钱度日了，有一些地方公务员降薪，工资都很难发放出来。
问：那你觉得政府的政策合理吗？
答：目前政府的政策已经从原来的抑制房价的过快上涨变成了控房价和稳房价了，目前国外的经济形势不好，国内的经济下行压力也很大，不信你可以观察，过段时间新闻就会报道大学生就业问题与社会失业问题了。因为目前房地产业出现问题，原本带动的大批相关产业目前都运转不良。所以我分析，国家目前的办法只能是让房屋的供给形式多样化。你看，现在的廉租房、公租房、经济适用房等不是很多了啊。这些以前哪里听过啊，都是最近才出现的，一个政策从制定到执行都需要有一个漫长的过程。这些政策无所谓合理不合理，主要是看后续的实施情况了。
问 ：那您觉得今后房地产的走向会是怎么样的？
答：房地产政策暖风频吹，前期以三四线城市为主，现在扩大至二线城市，且政策放松力度进一步增强。新一轮更深入的全国楼市放松开启，预计有更多市场低迷城市加大松绑力度。我在刚才已经强调了，后面房价肯定会下跌，但是由于房屋供给形式的多样化，也给了普通老百姓更多的选择。
问：房子还值得买吗？
答：所以房子值不值得买，主要还是看自己的需求。就好比汽车，开始的时候都是解放牌的，现在奔驰、宝马、奇瑞、比亚迪你都可以选择了，功能也许都差不多，但是配置、价格差异却很大。出行你可以选择公交和地铁，是否是真的需要一辆车，如同你是否真的需要一套房，只有依据自己的实际情况来定。至于投资房地产，我只能说：不建议！
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