我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐好！我目前的情况是自己之前在廊坊市中心广阳区买了一套房，有商贷。现在打算卖掉，大概能卖180，加上手上60，总共有*弹子**240，然后在北京买。以我名义买的话，因为之前有*款贷**，算二套，但可以再*款贷**。如果以父母名义买的话，他们算首套，老人将近65岁了，沈阳名下有套房。问题如下：1.现在卖廊坊买北京是否可行？2.以我的名义买好还是以父母名义买好？3.父母这种情况能*款贷**么？或者能用沈阳的房子抵押*款贷**么？4.首付240的话买多少钱标的合适？麻烦推荐几个区域。非常感谢！
回答：廊坊趁早卖，长期持有亏损 65这个年龄*款贷**有点难，可以沈阳抵押掉，用你的名义二套 总价600左右的标的 看看常营、望京片区
提问：房姐好! 求助，1200w现金预算， 求助亚运村、朝阳公园、望京这几个地段有何好选择，主要需求是150大小左右，小区环境不错、学区中上就好! 之前看亚运村环境还行，但听说房子质量一般。。 另外之前成都还有房贷，随时可清，清掉了北京还能贷吗? 谢谢!
回答：亚运村溢价偏高，嘉铭桐城的学区不错，可以挑选下 更推荐看望京 季景沁园、宝星国际、慧谷阳光、橄榄城 还清也很二套，北京认房认贷，有过*款贷**记录就算二套
提问：房姐，在办理第一张信用卡的时候，怎么操作才能达到最大额度？
回答：如何办下更多额度的信用卡？ 信用卡的申请情形，类似于过红绿灯。 一上来遇到红灯，接下来大概率都是红灯； 第一张卡是菜卡，如果没有干预，后面很容易接连不断地菜卡。 用任何你可以办得到的方式，来博一次开门红。 你的社保 \/公积金基数是否高到可以匹配一张10w+白金？ 你的公司是否有团办加成？ 你的工资行是否对应下卡率批额高的银行？ 有没有放水期，匹配你的条件，额度给到不错的卡种？ 如果都没有，你可以考虑适当搬砖，先下一张10-15万。 以上是纵向的维度，战略下的战术。 在战略上，首先可以做出方向性的选择。 高额度*多张 中等额度*多张*N人 5万额度*多张*N人*借卡 申卡人的条件和资源是什么情况？更适合哪种？ 我们的目标是最终的额度最大化，任何一张卡的绝对额度和某个人的开发，都不是最终的目标。 想要追求更好的结果，首要考虑的是如何对精力进行分配，以及边际效益。 #信用卡
提问：哈喽房姐，我是刚交学费的小白！ 本人在南四环有套15年购入的139平三居，现有*款贷**300w没还清。房子市值750w左右，因房本不满二，打算满二后卖出。现在为了方便和父母居住想购入大兴金地仰山小区一套118平一层前后带花园还赠送地下室的房子，总价也是750w，目前手头现金300w，年入大概80-100w。不知道怎么操作可以购入二套房。是否可以把自己这套做银行抵押，大概能从银行贷多少钱？还是有什么其他办法？盼望您的回复，谢谢！
回答：可以二抵，大概能获得300内的资金，再以二套的资格买也能满足， 或者其它渠道筹资金全款入，再抵押获取更多的*款贷** 如果老人还有房票，可以尽快用，流水以接力贷解决
提问：新人首问，您好房姐，现有一套北京大兴西红门两居，上班在海淀上地，为了离公司近及选择个好地段，考虑换房。优先选择在海淀区域（带中等学校的学区最好了），目前倾向五道口六道口学院路这片，首付有400-450W左右，年薪100W，每月还款2W5-3W可以接受，由于现在房有*款贷**再买属于是二套，所以看了很多这片的央产房，包括地质大学院内3居2000年的，城华园，学知园一些98年99年的房子，还有商品房富润家园的大两居，央产房龄在哪个年比较合适？之后不会贬值太严重。这个区域有没有推荐的比较好的央产房小区？或者比较保值的商品房小区？或者海淀其他区域推荐？可以考虑抵押贷的方式。希望房姐给些建议，十分感谢。
回答：央产房建议买80年代或者以后的，央产房上市以后和商品房一样。你看的这几个有合适的标的可以入，如果考虑保值还可以看下 逸成东苑 清枫华景园。 其它区域考虑学区可以看下双榆树社区的房子，没有多校划片的风险，上双榆树一小或者双榆树中心小学 或者看看万泉小学的房子，比如小南庄的三居
提问：房姐您好，目前爱人在密云当高中老师，本人在亦庄工作，家庭月还款额最高月3.5万。目前密云城区有一套房，市场价240万，全款，考虑抵押。手里现金100万，亲戚40万。买房，投资用，之*考前**虑三个顺序方向：1、亦庄限竞房，自住概率较低，本人概率不会长期在亦庄；2、怀柔新房水岸雁栖，怀柔和密云的规划重点都在怀柔科学城，赌其能发展；3、密云南边高铁站，自用刚需，但觉得后期增值乏力，不利于以后市区换房，好处就是目前老人直接可住可用。目前老人在辽宁县城有一套两层的商用门脸估价40-50万左右，目前是否合适出售；看您推荐的主要也是在十里堡青年路板块，希望听听您的建议，且资产的运作建议。
回答：1. 如果你考虑持有8年以上，期间不能抵押， 限竞房可以考虑 2. 你已经有一套密云的房产，再入一套怀柔或者密云真不建议，仓位集中风险过大。 何必去赌怀柔科学城，还不如大兴和亦庄靠谱 3. 商用年租售比低于5% 就出售掉，没有持有价值。期望未来跑赢大势主 淘 朝阳，具体分析看看精华主题
提问：房姐好，看了昨天学区房购买人群画像我也有个疑问希望得到解答，我资金有限购买学区房只能买到老破小这级别的，60-70平总价也要800万了，户型很差。我有个疑问，这种房子未来真的有人接盘吗？下一批购买主力就是90后，这批孩子和上一代人明显的不同，宁愿背几百万负债，住进60平老破小吗？
回答：所以没推荐你买老破小学区房。 如果你有5000万，用500万博一把， 即是 没赚钱或者亏了，也不会太心疼，大不了当教育消费了。 如果你还没有太多房子，底仓薄弱，先赚钱。 赚了钱，你可以再花钱； 没有钱，花了就没钱赚钱。
提问：房姐，降息落地。对北京房市影响如何？会加速高潮的到来嘛？
回答：降息更多的作用是一个利好信号，持续的降息接近于一种冲锋号。 楼市行情的到来，主要动力仍然是来自市场本身，平衡点的打破。 利好因素起到助推的作用。
提问：新人首问 房姐你好，本人广州白云区有一套3居2009年的房子 目前市场价约450w，在北京海淀万柳有一套1居学区房满5年，老二明年上小学用，市场价大约650W 有大约100W*款贷**未清，目前在海淀万柳附近租房居住, 老大在万柳上小学今年升初中，仍然会在海淀，本人在望京上班，手中*弹子**300W, 家庭年收入税后200W 问题1.我家这种情况房子应该怎么规划，租在海淀？朝阳购房投资？(短期内居住朝阳比较困难)，另外我的资金应该怎么倒腾能最优化利用(包括手头钱，广州房产，北京蜂鸟房产) 2.想改善居住条件，但两个孩子都要在海淀上学是否仍然还是租房比在海淀买房更合适？3. 我广州的房子，是卖掉或是抵押*款贷**来增加手中*弹子**在北京购房？广州房产的上升空间怎么样 3. 北京蜂鸟的一居是明年孩子上小学后卖掉增加*弹子**买套大的或者现在就手上买小一点的？ 感谢！
回答：广州现在还处于低位，可以长持。 蜂鸟就用作学区功能，万柳周边的价格太贵，你置换后的居住品质也没租房高。而且大头资产都在学区房上，风险过高。 建议将两套房产抵押出来，再加上部分消费贷，投资一套望京比较合适，因为你的月供能力强，增加些杠杆更合理。
提问：房姐，北京对人口流入的限制会影响未来房价走势吗？现在浙江、广东的人口净流入很大，这是表示未来这里的房价涨幅会很可观吗？
回答：人口流入，房价就会上涨吗？ 人口是房价的基础。 人口的衰落是一个缓慢的动态，但大城市的人口增长可能因为外部人口输入导致短期的快速增长。 新加入的人口可能增加一批购买力，房价需求增加，供应跟不上会导致更快的上涨。 关键词是：「可能」 ———————— 并不是每一个新加入的人口，都能满足这座城市的购房条件，或者这些人口本身并没有在这些城市成家立业的打算，例如江浙下辖的众多县市，以及东莞惠州中山等城市，大量的外来人口只是候鸟式的打工者。 而城市本身的房产 解构 ，也会决定市场的形态。 例如东莞，本身并不是一座标准的城市，更多的是由一座座「镇」所组成的组团状建筑群，导致被割裂成许多细分的市场：凤岗松山湖等地房价涨幅喜人，厚街寮步等涨幅平淡。 回到问题本身，人口的增加，最直接的影响是增加更多的房产购买需求可能，打破所在楼市的平衡，从而引发供不应求，价格上涨。 —————————— 然而不管供需再不平衡，相比3000万人口20万\/年的增减和750万房屋的总量来说，对价格的实质性影响依然非常缓慢，更多的是对「预期」和影响和导致的购买力转移到同类「竞品」。 例如北漂沪漂首付不够部分转移到深圳上车。 但房价的大头，是通胀。 通胀才能导致物价翻上10倍20倍，日用商品的供需只能导致物价大多在1-5倍之间徘徊。 人口的增加，对房价的影响的不光是导致供求关系的短缺； 更长远的结果是，人口会增加一座城市所占据的「通货膨胀」的股份。 一个2000万人口的城市，大概率会吸收第一波新的资金； 而如果一个城市从200万跌落到80，这里的人很快将不买房，最终房产将无人问津，当地房产对应的币值无法与通货膨胀挂钩。 —————————— 人口的变迁，会缓慢影响一座城市对于通胀的吸纳能力。 另一个容易被人忽视的事实是: 权力的力量，会直接决定一座城市对于通胀的吸纳能力。
提问：1500——2000想兼具未来10年后，宜居，学区，成长性和稀稀缺性，您会推荐哪里？万柳，（海淀），新华联运河湾（通州 ）或朝阳哪里？500+，持有3年左右好租 好卖推荐哪里？想离通州副中心近的。常营如何？保利西山林语如何？
回答：海淀：晴雪园、美丽园、郦城、上地佳园华清嘉园橡树湾 朝阳：澳林春天4期、美伦堡、东湖湾、保利中央公园 500+常营可以，西山林语不推荐，涨的慢，位置也不行
提问：房姐 我又来纠结了 1.首套120+的首付，十里堡一带的老破二居 &花家地一居 & 望京开间 &常营的次新一居 & 东坝次新一居，怎么选 2.马南里小区的一居和旧两居怎么样？到2025年阿里总部启用是否有希望较大涨幅？ 3.同小区同价位的情况下，又破又小的两居室 or正常能住的一居室 or又新又精致的开间，哪种升值空间较大？ 4.同小区同价位的情况下，老式塔楼电梯房or 6层无电梯板楼房，哪种升值空间较大？
回答：十里堡>望京>常营>东坝>花家地 马南里 一般，不是好选择 肯定两居优先啊，破是可以解决的，反而有利砍价变成笋盘 塔楼电梯房好点
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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