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Q:提问: 您好，最近看到疫情后市场复苏，目前手里有一套四惠东恒时代一期二居（价值850左右）仍有近百万*款贷**未还清，考虑未来收入不稳定预期，想考虑置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希望选择塔楼和市里老破小，通州目前房市比较低迷，想询问是否将四惠二居有机会置换一套通州核心区域低层板楼三居？目前没有学区需求，也没有工作距离需求，单纯从居住配套环境出发，和市场保值维度，通州是否还有笋盘？通州受政策影响未来变现通道还有多久预期？或者其他区域如东坝是否有类似机会？感谢专业答复
A:回答: 您好，东恒时代、通州、东坝这三个位置按照5年以内，东恒的行情都要远超通州和东坝，关于置换的理解：无论我们持有的是什么类型的盘，如果做置换原则上一定是要往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，方向上是这样，人一定要往高处走，换房也是一样，这些位置是房地产的龙头，楼市确实在回暖，正确说应该是分化式回暖，以后全市大渗透的行情几乎可以说没有了，做置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，升值又很弱，这样如果有条件可以出货配合持有的现金和杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的正确思路，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
四惠是偏刚需的地段，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对大部分区域有过详细分析,这个位置热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘主要的价值是价格比较低，承接了70%以上国贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体，东恒时代三期属于刚需盘，但价格在区域没有优势，刚需客第一选择是壹线国际，上车群体会选择通惠家园，再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘，
准确说东恒这个盘价值还不错，你拿着可以继续吃到涨幅，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;把这个盘出掉置换要么就是配合杠杆往比四慧更好的区域换，要么就是压缩面积往更好的区域换，往东坝或是通州方向上很差，这两个地方最好的时机已经过了，现在进去就是高位接盘站岗，如果是考虑到未来收入不稳，可以查一下目前的房贷利率，找机构一次性还清重新做*款贷**把还款年限拉长降低月供金额即可，祝顺利！
Q:提问: 京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答: 您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问: 京总，您好！持续关注您很久，拜读了您的文章，也从您的见解中受益匪浅。实际操作中遇到些困惑。个人情况：上地枫润家园110多平的大两居的学区房，为上学12年购买，现不用学位了想置换一套三居。另国美第一城有90多平的两居，出租，做投资用。对周围比较熟悉，最近看了领秀新硅谷、上林溪、上地MOMA、燕尚园、莱圳家园、橡林郡几个小区的房子，除此我们还比较关注融科橄榄城。我们想长期持有三居。投资房可接受一居或两居;但要保值增值性好，海淀朝阳均可。
我的问题是：1、未来长期持有的话，领秀新硅谷、上林溪和莱圳家园哪个小区保值增值更好，麻烦排个顺序。2、上地MOMA的物业、环境以及楼房本身明显好于其他楼盘，能接受没有阳台，户型也还可以接受，家人比较喜欢，但发现该楼盘的增值一直属于区域里比较靠后的。长期看，是否能缩小和区域内其他楼盘的增值差距。3、两个方案哪个更合理，更保值增值，想海淀和朝阳各一套1）把上地的换到融科一个小三居（130多平）；再把国美的两居增加少量资金换成海淀两居，或者等价值置换，换成一居也可。2）把上地的房子换成莱圳的三居，再把国美的房子增加资金够到澳洲康都的2居。也请您帮忙推荐下这种操作下性价比更合适的楼盘。
4、像这种换房，目前是比较合适的时机吗？目前是这波行情的什么阶段？我们怕这波调整完，后面有一个漫长的回调，不小心站岗。从未来看，上地的学区房还会在后市上涨的情况时还会有比较好的表现吗？5、麻烦京总，根据我的情况，推荐一下合适的方案，谢谢！出于保值增值的角度，您觉得哪个更可行？也希望获得您更好的建议，谢谢！
A:回答: 您好，1、你们现仓位上地的枫润和朝青的国美都属于板块内的刚需上车盘，保值性及流通价值都不错，置换升级的话你们现在不应该考虑具体的楼盘，应该精算资金+是否适用杠杆看能匹配到什么样的盘，枫润按照1300算，国美按照650，合计2000算不适用杠杆，如果布局2套，只能一套核心圈头部盘的小户型+一套次级板块的小房子，这样的布局效率并不是很优，像你提到融科好一点的户型大概都在1600往上，你第二套就很难了，除非2套都将就一下，但这种将就置换就没意义了，我建议是如果不使用杠杆的情况你们把2套合并为一套，选一套大盘保证面积和户型上的优势，其次再保留一张房票，吃2-3年行情之后再做第二套的布局，莱圳，领秀新，上林溪都很好，但不适合你，无论是你出哪套换到这些盘上面都效率都一般，你关注的点应该是头部盘，像橡树湾，世华龙樾，这个才是你的方向，朝阳也一样。关于置换建议阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于置换时机，北京的行情一般分为短波和长波，短波是每年春节开始一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;这一轮的行情其实从去年的10月份已经开始蔓延了，只不过现在的涨价逻辑都是点对点的涨，并不会出现全市渗透，可以参考星球精华栏文章81#市场凉热规律,对于置换的家庭，如果要往强资源区换，那最好的时机是淡季或者涨后的冷静期，准确说现在一些位置已经开始放量了，你们现在动怕是比较被动，可以走一步看一步，多看房子，如果有合适的可以考虑先买后卖，你的2套流通性都很好，出货周期可以完全放心，祝顺利！
Q:提问: 京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答: 您好，这种换筹方案很差啊，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问: 房总好！崇拜您的铁粉，一直在读您公号。看了一套润枫水尚170多平三居，高层把东边户，一个明卫不临街位置也很好，总价1600多W单价9.4W+。看了房总文章，请帮助我分析一下目前这个标的与你列出的望京几个盘性价比如何，怎样权衡选择最优，可长持。请不吝赐教！谢谢！
A:回答: 您好，感谢信任，房子的综合资源朝青肯定排在望京后面，纯投资1600应该首选望京，成长性、天花板、流通性都高于朝青，房子的价值包含的是综合资源，这些资源是分三六九等的，并不是房子本身好就OK了，如果区域配套资源都是三四线品牌，房子品质再高只能可惜建错了地方，看看就好，喜欢归喜欢，朝青的资源也很好，润枫的流通性保值性都没问题，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
只是相比之下望京更凸显，北京产住结合最成功的区域，真正的做到了动静分离，北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，像现在通州的运河空置率很高，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，这是万物发展规律，望京这样的区域不好有第二个，一个是行业红利期，一个是还要找一个像望京这么大的地方，亦庄就是望京的复制版，我在星球写过不少望京的选筹文章,可直接搜索关键字查看,如果选望京需要放弃润枫水尚的面积舒适性，经济学真正的精髓是“放弃”，我想要什么，能放弃什么，就是告诉我们不可能什么好事都可以全占着，祝顺利！
Q:提问: 京总好！观注了很多房产博主最终选了您，肯请您给我建议和指引;我家庭基本情况：三口之家，目前我和先生刚企业退休（退休工资够负担两人生活）有一儿已工作（工资也仅够自己生活开支）家庭名下唯一住房在上地西里110平米/两居目前挂在中介准备出售。（前几年想着一卖一买同时进行，但一直也未置换成功并错过了最佳时机。目前决定先卖再马上买）大概能卖1300左右！
想置换一个保值增值理想的房子（不考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还贷一部分补贴孩子租房）只考虑投资属性。目前看了望京的几套房实在不知道如何选请您给排个序1、（融科一期/132平/南北三居/18层/1599万）（融科二期/139平/南北三居/3层/1580万）
2、（国风北京/146平/南北三居/3层/1398万）（国风北京/149平/南北三居/3层/1430万）3（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可二改三居/1500万4、（上京/132平/南北三居/1450万）5、（慧谷/140平/3层三居南北/1490万）目前看了这几套未看其它区域和楼盘！实在也不知选哪里？目前预算卖房1300+200多现金也可以贷点款用租金抵房贷。请指教买哪套未来更增值，或者您有更好的小区推荐
A:回答: 您好，你区位和盘的选择都很好，关于这几个盘的理解：东湖湾、上京新航线和融科国风属于两个位置，望京为东、西、北和南，望京东是发展的最好的，也就是融科和国风所在的区域，最好的资源也都是在望京东，望京北是后期发展起来的，现在也不错，融科和国风属于两个不同性质的盘，国风和慧谷有点偏刚需，融科是纯改善，这两个盘应该优先融科，你是改善的总价肯定不能买到刚需盘里，两个盘的海拔不一样，东湖湾比上京新航线要强很多，上京也不错，但这个盘的户型是个减分项，刚需盘户型稍微差点影响不大，但改善盘影响很大
本身这类盘的购买者都是二次以上的置换群体，对于房子的细节要求更高，在望京改善盘很多，所以上京只能跑在后面，我觉得你可以在东湖湾和融科之间做选择，这两个盘都是同类盘，融科我建议你看看三期，你看的2套一期和二期价格已经到1600了，三期140平的三居基本上也接近这个价格了，三期整体水平要比二期一期好一些，东湖湾和融科注重投资属性我个人更倾向于融科，位置好，价格不高，未来的胜率会更大，且有足够的成长空间，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问
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