河西的房子卖得火，河西的商业却一直战战兢兢得活着。
01
第一阶段：那些“冤死”的河西商业们
在过去的5-6年内，CBD的首批商业先头部队几乎全军覆没。
比如中央商场（雨润国际广场，原朗玛广场），中泰国际广场、佳兆业国际城、金源河西商业广场，无一不垂死挣扎或者干脆关门大吉的。
其实，这些商业体是河西最早一批急先锋，众所周知，急先锋往往是充当炮灰的。想当年，奥体CBD为了在最短时间里刺激开发商“建设城市面貌”，不少土地都是半卖半送推向市场的。像金奥，中泰，佳兆业国际城，新地中心，雨润国际广场面粉价低得吓人。
不过，商业体要成功很复杂。
天时，有道是背靠大树好乘凉，奥体CBD的名气很响、势能很大，能在CBD做商业肯定很厉害，不过奥体CBD并没有真正的成熟。
地利，虽然说地处南京宇宙中西河西。不过早期的商业规划过于分散。远不如新街口那么集中，后面江宁百家湖的商业规划就比较集中了，景枫KINGMO、21世纪*阳城太**、金鹰都汇聚在一个路口。再加上商场本身动线设计不合理，地利其实没沾上。
人和，彼时的河西才刚刚起步，除了万科光明城市、拉德芳斯、金马郦城、碧瑶花园、金基汇锦国际等有人入住之外，朗诗国际街区、宋都美域、融侨中央花园等住宅盘都在建，河西还是一片风风火火的建城状态，河西南还在造势愁卖呢，空地也是一大片。缺人是实体商业最大的禁忌。
所以这一批“身先士卒”的商业体天时地利人和都有所欠缺的条件下，也自然有了“身先死”的结局。
中泰国际广场：2013年由于主力店红星美凯龙经营不善撤出，商管公司声称面临巨额亏损，一夜之间人去楼空，拖欠2800余户小业主高达数千万元的租金，继而引发业主集体维权。
嘉业国际购物中心：当初河西CBD第一家开业的大型商场。三次折腾，均以失败告终。第一次：由于规划动线不合理，招商水平低下，开业数年即宣告关闭。第二次：改造后再开业，依然宣告失败。第三次：商管公司将商场分割散铺出租，导致门庭更加冷落，恶性反复循环。如今，该商场基本荒废成一座空城，给人感觉无力回天。
河西中央商场：也是一个动线不合理，招商水平低下，加上商场面积小，几步路就逛完了，已经无法满足河西CBD的档次了。所以一直不温不火的存在在绝好的位置上。
金源美食广场：困死在河西中央公园下面的一个圆圈里。这个圆圈太大了，夏天传过去吃饭，得顶着大太阳，穿过一个100米左右直径无空调的破圆场。人就像被放大镜聚焦的蚂蚁，穿过去找吃的就是一身汗。冬天下雪也容易滑倒。所以他对南侧的白领很不友好，北侧新地中心，金奥费尔蒙的白领还好些，可以走地下通道，不过也要经过一两处室外。不过新地中心的西德玛、金奥下面的商业都开了，档次明显比金源美食广场更得人心。关门潮也不可避免的发生了。
不过第一阶段也有做的成功的商业体，比如河西万达广场，当年投资最大、面积最大、停车位最多的商业体。开业后基本客流稳定，不过也架不住百货那一侧的凋零。新城市广场也是当年一开就火的幸运儿，主要周边成熟的小区需要一个mall的存在。不过这么多年，也不是那么一帆风顺，不过依然能成为龙江人的第三空间。
02
第二阶段：半死不活的商业
河西梦虽然很甜，但河西的商业却很现实。
勇者可以占得先机，但不一定能获胜。第一阶段的商业已成定局，第二阶段的也有幸运儿尝到了商业甜头。
华彩天地、德基、IFC是河西商业班级里的拖拉王。人家已经急匆匆建好了，开业了，败了，又折腾了……他们还在慢慢磨。
第二批交作业的不是他们，第二批要属乐基广场、缤润汇、金鹰世界。
乐基广场：16年年底开业，但困于商业地块太小，招商也比较分散，虽然地处河西高端豪宅华润悦府后面，但又不能为他提供实质的生活需求，后来金鹰世界的到来，本来就小的乐基广场，更是缩在一角了。于是20年乐基一不做二不休，做错位竞争，打造特色不夜城商业街区。66%的品牌都将营业到凌晨12点之后，还引入了多家首店品牌，另外盒马鲜生也入驻了。
缤润汇：16年开业，不过商业形态分布太散了。可逛的服饰店太少，主要是孩童玩的多，饮食类的多。基本作为周边居民歇脚，带娃上课的一个小型综合体。
金鹰世界：17年开业，作为当时亚洲最大的购物中心，确实带给了南京人很多惊喜，笔者带娃来玩，娃在游乐场所用电话手表加了不少小玩伴，刚买电话手表的他聊性十足，问玩伴哪的，有上海过来拜访亲戚的，有仙林那的，还有周边的。笔者在河西附近上班，不管是工作还是生活朋友，约见面第一个想到的也是金鹰世界，不为其他，就为他好停车。大，所以金鹰世界。
在南京，商业体一旦开业后，都有一个疲态期，这个时期一般在商场开业后1-2年。会慢慢发现逛的人少了，生意没以前好了。这个问题除了德基，估计大家都可以举手。
03
第三阶段：墨迹的幸运儿么
有没有发现，做商业这块，往往墨迹的能成事。
这一块，华彩天地最有发言权。从拿地到开业整整墨迹了15年。2005年初以楼板价1000元左右一平拿地，到2019年5月才开业。这个时候不管河西CBD还是河西居住区基本成熟。
05年的河西房价才6-7千一平，而19年华新城已经45000一平了。
05年河西房价↑
华彩天地硬是憋着不动，让时机再成熟点。19年一开业就人潮如涌，打破了元通商业厄运的诅咒。20年华彩天地发生了一件黑天鹅事件——华彩天地篮球训练地出现一例新型冠状病毒阳性案例，让好不容易恢复了点人气的商业一下子降到冰点。不过20年华彩天地依然取得了9.5亿的营业成绩。不错了！
河西商业班里的拖拉王不仅华彩天地，还有德基、IFC。
每次走河西大街，看到那个封了一点点幕墙的德基，心里都低估这啥时候搞好。看看旁边的金奥费尔蒙、新地中心光鲜亮丽的身影，再看看德基，真是个不怕事的拖拉王。
而IFC落地到现在已经14年了，预计说是今年开业，并且已经有咖啡店入驻了。IFC极有可能囊括古驰、宝格丽、古驰、普拉达、寇依、纪梵希、FENDI、Jimmy Choo、KENZO、MIU MIU、Moncler、沛纳海、浪琴等国际一线奢侈品牌，再加上此前已经确定入驻的LV，南京国金商场即将成为南京最高端，且兼备购物、娱乐、休闲功能的一站式商业巨擘。
西德玛才是河西小商业的模式，而不是嘉业城市广场
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第四阶段：新商业在路上
华侨城欢乐滨江：预计2021四季度开业， 项目值得期待的是打造有国内最大太空舱摩天轮，1.8公里滨江岸线，首进南京的W酒店，不间断的潮流艺术活动，复合文化中心，戏剧，光影*京大南**型灯光水秀，横跨长江的观江索道，大观……
建邺吾悦广场：预计2021年12月19日开业。国内首个400米室内运河。
龙湖南京河西天街：预计2021年三季度开业。
仁恒置地广场：预计2021年10月开业。
正荣中心：预计2021年底开业。
南京世茂国际中心：预计2022年开业。
睿城苏宁广场：08年拿地，11年开工奠基后一直到现在没大动静。去年苏宁睿城卖房，出来一波领导捧场，不过啥时候开业真没准数。
河西德基：开业没准数。
奥体苏宁广场：开业没准数。
嘉华国际中心：未有准确消息。
这么算河西今年商业还是挺热闹的，不过预计归预计，商家们可是学精了，宁愿做个拖拉王，掐准时机，也不愿冒险遵守承诺。