除了河西、江北新区以外，南部新城是今年南京的又一大置业热点。目前，南部新城已有三盘上市，分别为大校场区域的 华著兰庭 和 云澜尚府 ，南京南站区域的 万科·星耀都荟花园。

近日，南部新城核心区热盘 金陵华夏中心 也正式公开示范区，样板间惊艳亮相！现场人气十分火爆！

项目预计月底前首开，共约272套，首付待定。

值得一提的是，此前华著兰庭和云澜尚府首付皆为8成，对于普通购房者来说，八成首付是个不小的压力。而更多人是即使有钱，也不一定买的到，因为摇号人数太多，大部分人多是遗憾陪跑。

随着南部新城新房的火热，也带动了板块内的二手房，此前我们也陆陆续续写过这边的一些二手房，有品质次新房：复地宴南都和保利堂悦，也有一些老小区，如明都雅苑。

今天再跟大家细聊板块内热度比较高的另一个老小区— 龙翔雅苑 。

龙翔雅苑小区位于秦淮区洪家园板块，小区紧邻地铁3号线卡子门站，交通方便，周边其他配套也很成熟。

小区附近有大明花园菜场，苏果超市，万象都荟商业体，不管是日常生活所需还是大型购物都可以得到满足。

此外，小区附近医疗资源也很丰富，小区门口就有小诊所，不远处就是南京市中医院。

休闲上，小区距离雨花台风景区也不远，散步晨练的人很多，周末也可以去转转。总的来看，小区目前居住十分便利。

在365二手房网站上，龙翔雅苑现在的挂牌价格是34703元/㎡， 观察小区近一年的房价趋势，涨幅明显，小区年初的时候挂牌价在3.1万/㎡左右。

无疑，小区房价的涨幅和所处的地理位置有很大的关系，那小区的居住环境又如何呢？

二、小区房龄近20年，内部环境差强人意，居住氛围浓厚

据了解，龙翔雅苑是由秦淮房地产开发有限公司开发建设的， 房龄在2001-2002年，小区主要是多层住宅，就1栋电梯房。 小区二期是 龙翔鸣翠苑，房龄在2004-2006年，由小高层电梯房和多层住宅组成。

下面是龙翔雅苑的部分实景图：

1、小区目前实行封闭式管理，门口有安保人员，但是门禁管理不严，外人可以随意进出。

2、小区内部没有实行人车分流，停放车辆较多，但大部分都是有序停放。

3、小区的整体建筑风格采用传统主义优雅立面，内部道路干净整洁，目前已经实行垃圾分类管理。

4、小区内有一个小广场，方便业主休闲散步。节假日，也会举行社区活动，增进邻里感情。此外，也有一些简单的健身设施，居住氛围浓厚。

5、小区多层住宅的楼间距较大，采光很好，看上去很舒服。

当然小区也有很明显的问题，比如部分楼栋的外立面看上去已经很陈旧，门口随意停放电动车。

以前小区的一些花园和水景景观，因为缺少维护，如今已经破败不堪。

值得一提的是， 在龙翔雅苑小区里面看到了龙翔鸣翠苑的门头，原来两个小区是相通的。 但鸣翠苑这里无人看守，可以随便进出。

进去后，我发现这边小区的绿化率高一点，房屋的外立面看上去也新一点。

总得来看，两个小区的居住环境相差也并不大，目前多数是业主自住，很多老人居住在小区帮忙带孩子。

三、水涨船高，南部新城板块内老小区热度攀升

据中介透露，龙翔雅苑和鸣翠苑除了房龄不一样，最主要的其实还是户型，区别主要在：

1、龙翔雅苑小区面积段多样，从刚需一居到改善四房都有。 面积在43-130平之间不等，更有跃层户型，各个年龄段、各种需求的客户都能找到合适的户型。

其中43平左右的单室套南北朝向，功能齐全，总价低，可做厅室分离，但是挂牌量很少。小区主力是小两房和改善三房。在365二手房网站上，目前小区65平左右的简装小两房，挂牌总价在230万左右。

但是小区大部分为多层住宅，不带电梯。小部分带电梯楼栋，房源很少，因此如果想要电梯房，在小区选择有限。

2、龙翔鸣翠苑 小区目前在365二手房网站上的挂牌价是36454元/㎡，价格比龙翔雅苑高，主要是小区房龄新，电梯房较多。

而且小区户型以改善型的两房和三房为主， 多数以85-95㎡的两房组成，还有少部分110-115平米的三房，房子户型品质很好，总体来说，比较适合改善客户来选择。

在365二手房网站上，小区也是大户型房源挂牌较多，95平左右的两房，总价在350万左右。114平左右的房源总价在400万以上，改善性质明显。

虽然龙翔雅苑和鸣翠苑两个小区的地理位置相差无几，但是因为户型的原因，它们对应的客群是不一样的。总的来说，龙翔雅苑更适合预算有限的刚需客，小户型可以买来过渡，而鸣翠苑更适合一家人改善居住。

其实不仅是龙翔雅苑近期比较火热，在跟中介沟通的过程中，我也了解到目前南部新城的二手房老小区今年一直比较火， 因为很多刚需客预算不够，又看好南部新城这个板块，所以看这边老小区的客户也不少。

比如距离龙翔雅苑小区很近的 *光春**里和风光里 ，其中*光春**里虽然房龄老，但是小区已经出新，且小区也有很多小户型，刚需可以选择。

风光里虽然没有出新，但是小区体量大，小户型多，入手门槛更低，据中介透露，这个小区成交量特别多。目前100万出头，就可以在小区买个40平左右的单室套，

写在最后：

一边是新房的持续火热，一边是老小区价格的不断攀升，凭借的无非是南部新城的利好。

所以即使是板块内看上去平平无奇的老小区，凭借着优越的地理位置，也可以完成逆袭。毕竟在南部新城的配套方面，周边老小区都可以共享资源。